现场蔡金强年底可能会迎来真正的销售回暖

　　焦点财经讯盼盼4月12日，2022观点年度论坛在广州举行。房地产调整持续，行业正在迎来一场史无前例的变革。在未来发展道路上，房企如何更新底层经营逻辑，应对新时代的命题？焦点财经全程直击。
　　奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强表示，房地产行业现在正在面临一个惊天动地的狂风暴雨式的供给侧结构改革，整个局面非常严峻。
　　目前行业正在爆雷接近30家，接近整个行业销售的2成左右。这个数字还是虚的，因为有一些公司是接近在爆跟不爆之间，是比较边际性的。如果把这些边际性的统计进去，事实上真正行业爆雷的企业应该有3637家，应该占到整个行业的3成多。3成多是怎样的概念？因为咱们这个行业之前国企大概占了销售额的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是这些民企正式爆雷已经接近一半，所以大家大概可以看到情况严峻的程度。尤其在这些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，这是这个行业一个特别严峻的现状。
　　他指出，行业现在除了债务爆雷以外，大量的地产公司都无法出报表，2021年的年报大概有一般地房企都没有办法出报表，或者审计师有保留的意见，或者说有经营的担心。
　　现在更为严峻的问题是，房企的信用问题转移到了销售的血崩上面。这个问题就变得很难解决，因为资金的缺口非常大，已经不是放宽一点点了。14月份跌幅太惊人了，但是地产公司资金来源有7080都是来自于预售款，现在出现这么大的缺口，已经从信用端向销售端转移，所以我觉得民企的生命是在跟时间赛跑，靠它自身造血功能的恢复应该是很难做的，需要除了放开限购、限贷、按揭贷，开发贷，在未来一个月更为猛烈的政策是可期的。
　　在他看来，行业真正的销售回暖可能要到四季度中后期，也就是10月、11月，因为5、6月份的回暖也只是一个小阳春而已，后面可能还会重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才会全面性的回暖。到时候的回暖除了一些政策的驱动以外，还有另外一个主要的因素是因为供应大量的锐减，造成一二线城市供应大量不足，这样才可能会催生全面性一线城市、二线城市在今年年底的回暖，所以这个回暖真正的时期大概要到四季度左右。
　　此外，国企跟城投会成为整个市场的主导，整个市场明年之后大概国企跟城投会成为整个市场销售的主导力量，以前民企占23，可能以后国企、城投会成为23。
　　蔡金强认为，民企没有必要非常悲观，因为房地产本身就是一个周期性的行业，有时候各领风骚三十年，前二十年可能是民企大行其道，这几年可能是国企或者城投，但是过几年以后整个行业找到新的平衡以后，民企的生命力又会焕发出来。