评论租出去就算无房，兼容房住和不炒

　　必须提醒的是，后续还需要加大执行监管
　　媒体5月11日报道，长沙市开展盘活存量房供作租赁住房试点，其中提出，如果业主将手上的存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数计算。这意味着，出租住房不再受限购政策的限制。业内人士认为，长沙政策设计非常新颖，虽然本意可能不在放松购房政策，但客观上也会带有松绑的效应。
　　外界评价称之为＂大胆尝试＂＂新颖的创新＂。笔者认为，这是从疏堵结合的角度、从供给侧改革的角度，贯彻落实＂房住不炒＂。以往为了打击＂炒＂，需要借助需求端的抑制措施，从限购、限贷发展到限售、限价和限证（预售证）。在需求端限制下，合理需求也被压制住，地产行业下行，而放开限制性措施，又会导致新一轮的上涨。
　　上月底，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议提出，要坚持＂房子是用来住的、不是用来炒的＂定位，支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
　　促进房地产市场平稳健康发展，就需要疏堵结合、供需两端结合，从而实现在调控问题上的激励相容，通过政策智慧化设计，引导需求向合理方向。
　　在严格的限购政策逻辑下，购买多套房被限制。于是不少有购买能力的人不能买房，一些无房户又买不起房，还要承受销售减少导致的租金变高。通过此次的政策设计，有购买力的人群能买房，满足了其购房的诉求，但已购买的房子必须要投入租赁市场，且要接受长期租赁的前置条件。有政策限制，加上成本、预期影响，短炒和加杠杆买房的就退出了。
　　同时，此类房源转向长期租赁，既可以是纳入政策扶持下的保租房，也可以是市场化更彻底的长租房。不管哪一种，都属于长期租赁，而不是短期交易的炒作或投机。这样的政策设计下，既松绑了行政干预措施，还能贯彻＂房住不炒＂，通过疏导的方式，通过供给侧政策创新的方式，将购房需求引导至长期理性投资。这样，也就实现了＂住＂和＂不炒＂的兼容。
　　更重要的是，需求端限制取消以后，购买力释放不仅确保了对于稳楼市、稳增长的诉求，也能增加租赁住房的供应，实现良性循环。而且，这种供应还是接受政府平台监管的保租房或长租房。规模增加了，租金也就能降下来。大力发展保租房、长租房，一方面是为了增加稳定运营的机构化房源，另一方面是为了实现低租金供应。这样的政策设计，也有利于实现上述目标。
　　目前，国家大力发展保租房，在金融、财税、规划、土地、补贴等方面，有很多政策优惠。根据政策设计逻辑，这些优惠政策落地以后，投资或经营机构可以实现盈利。但是，目前仍是国企、央企在带头，后面跟随的市场化机构很少，本质上就是因为市场机构积极性不足。如何调动市场化机构的作用，实现保租房大规模供应，并降低租金，是问题的关键。
　　疏堵结合、供需结合的角度，无疑提供了一种思路。当然，政策落地的程度还取决于细节设计、市场预期。租赁运营期不低于10年，可以是保租房，也可以是不受租金管制的长租房，可以是机构运营，也可以是自行出租运营，这些灵活的设计，给长期投资者提供了选择。期间，业主可以将房屋转让，以实现资金退出，从而打消长期持有、难以在有资金需求时退出的顾虑，但同时不影响租赁房源的稳定供应，只要房源量大且供应稳定、接受平台管理，＂短炒＂的可能性就很小，＂租购并举＂也将水到渠成。当然必须提醒的是，后续还需要加大执行监管。
　　红星新闻特约评论员 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
　　编辑 官莉
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