二手房限价，不能再无视楼市的风险了

　　过年前，如果你问一个股民（基民），希望明年能赚多少？保守的可能会说10，激进的肯定会说翻倍，大部分人心里想的应该是不少于30。
　　今天，如果再问同样的问题，我猜大部分的回答都会是两个字：回本！
　　只有经历过股市过山车的人才知道，投资的第一要务并不是赚钱，而是保本。
　　无论你有多自信，在A股保本都是一件高难度的事情，老司机对此深有体会。相对来说，在楼市里保本要容易得多，虽然历史上房价也曾出现过大跌甚至腰斩，但中国的大城市拉长时间轴来看，房价螺旋上涨的趋势一直未变。
　　将来也不大会变。
　　但请注意，老司机用的是螺旋上涨这个词，也有人称之为波浪式上涨，它意味着房价在上涨的过程中，阶段性的会出现滞涨甚至回调，而不是大家希望的那种直线上涨。
　　每次牛市，都会涌进一批新的投资客，他们并没有见过房价下跌，即便听说过，也不会认为自己会落到自己头上。
　　君子居易以俟命，小人行险以侥幸。我们都是俗人，所以我们都心存侥幸。
　　在前不久的一篇文章中，老司机提到了近期楼市的风险：自去年12月底以来，银保监会收紧了房贷，目前市六区有二套及以上的普遍停贷，有一套未还清贷款的首付要六成。
　　相比前两年，这样的房贷杠杆已经降低了不少。降低杠杆会直接导致楼市降温，受影响最明显的是那些高度依赖杠杆的楼盘。
　　比如低价投资盘。
　　当然，相比于史上最严的认房又认贷只要有贷款记录就算二套或三套，现在宁波的房贷政策依然算是平和。
　　昨天，老司机在交流群里看到一篇文章（加群请扫文末二维码），对比了疫情以来中美货币政策的变化：美国持续大放水，中国自去年底开始降杠杆。
　　这与房贷收紧的时间点重合。
　　也就是说，楼市降杠杆是宏观金融政策的一部分，并不单纯只是为了控制房价上涨。事实上，尽管深圳、宁波、上海的涨幅惊人，国内仍有不少城市的房价在过去一年波澜不惊。
　　楼市远没到普遍过热需要全国性调控的程度。
　　回顾一下今年两会关于房地产的表述，除了重申房住不炒和三稳方针之外，以往我们最常听到的因城施策，一城一策这次并没有提及，这是否意味着中央在调控楼市方面会有更多的指导？
　　老司机一直都对因城施策嗤之以鼻，在土地财政的绑架之下，每个城市都有极大的动力去推高房价和地价，依靠地方政府来控制房价，无异于皇帝的新装。
　　果然，自深圳开始，金融部门对二套房动手了。
　　根据网传的消息，深圳对于二手房平台、大型中介公司发布房源做了严厉限制，有人戏称要打七折房子才能上架。
　　对于二手房限价，老司机同样不看好，因为二手房分散在广大房东手里，房东可不像开发商那么听话，他想卖多少是他的自由，政策强迫不了他。
　　因此，政策出台后我们很快就看到了深圳版的二手房拍案惊奇：一套房子标价600万，但房东说里面的家具要卖300万。有理由相信，深圳二手房一定存在着普遍性的阴阳合同，实际成交价比备案价要高得多。
　　但故事并没有以闹剧结束。我们看到，深圳的金融部门迅速跟进了这一政策银行放贷参考二手房的备案价。
　　这对二手房交易的打击是很直接的。
　　如果参照备案价，深圳二手房的首付比例大概要提高20个百分点，首付由三成变五成。这一方面会推后广大刚需客户的买入时间（需要筹更多的钱），另一方面也会减少不少炒房客吃进的数量。
　　以前用1000万可以炒3套，现在只能炒2套了。
　　随后，杭州也发布了自己的二手房指导意见，虽没有深圳那般打七折，但无疑为二手房贷款戴上了紧箍咒。
　　可以说，没有金融部门的支持，二手房指导价就是一句空话。金融部门隶属于银保监会，属于垂直领导，与地方政府并不总是一致，它的行为，体现了最高金融当局对于楼市的态度。
　　老司机开篇时讲到过，中国大城市的房价是螺旋式上涨的，这里的上涨是由楼市的制度基础决定的，而螺旋是由每个阶段的金融政策决定的。
　　限房价竞地价政策的推出，是希望通过锁定未来的房价来稳定大家的预期，没想到结果出现了倒挂，反而让投机的风潮愈演愈烈。
　　老司机当时在评价这一政策时曾说，限价真正要达到稳定房价的目的，必须要有一个前提条件：新房供应量非常大，以至于倒挂的二手房无人问津。
　　这显然是做不到的，在大城市，新房一直短缺，而且正想方设法制造短缺（抱歉又忍不住想吐槽一下两集中了）。
　　二手房的倒挂更坚定了大家买房的信仰，因为二手房是市场化的，并没有受到开发商的操控。
　　要摁住二手房这匹烈马，只能从房贷上做文章，理论上讲，凡是因限价而出现倒挂的城市，未来都有可能施行二手房指导价政策。
　　当然，房贷也会跟进这一政策（否则指导价就成了摆设）。
　　讲到这里，你明白老司机在说什么了吗？我估计有许多人不太明白，这不怪你，因为我本来就没打算讲得很明白。
　　在讨论楼市风险的时候，老司机一向都是很谨慎的，因为我不想被人简单的翻译成老司机看空楼市，房价要跌了之类的话，这将误导很多人。
　　对于不同的人来说，风险的定义并不一样。有人厌恶亏本，任何调整和滞涨对他来说都是风险；有人追求短期回报，任何长期持有对他来说也是风险。老司机说的风险，在你眼里不一定成立。
　　套用《金刚经》的句式：所谓的风险，其实不是风险，只是叫做风险。
　　老司机只希望在这个时候，能够提示一下那些对楼市充满向往、单纯而热情的投资客，现在已经不大适合依靠道听途说或者直觉来投资了，你应该建立起自己最基本的投资逻辑。
　　风险不一定会来，但我们也不能总是心存侥幸。
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　　本文源自微信公众号：房产老司机