房贷利率下调，提前还贷上热搜！理财师建议从资金实际情况出发

　　看看你是否适合提前还房贷
　　房贷利率下调、投资收益下降让＂提前还贷＂上热搜
　　建议从资金实际情况出发
　　近来，由于房贷利率下调，＂要不要提前还房贷？＂成为房贷族热议的焦点，而且＂这届年轻人不想给银行打工＂的话题也一度登上热搜榜。在当下物价上涨、货币贬值、投资收益不及预期的大环境里，许多手中有闲钱的人打破了原有＂将贷款年限拉满＂的观念，开始选择提前还贷。可这样做真的划算吗？提前还贷适合什么人群？还贷前需要注意什么？
　　现象：
　　部分年轻人倾向于提前还贷
　　＂股票、基金的表现除了心痛还是心痛。理财产品也净值化了，跟着资本市场波动，手上的闲钱有种无处安放的感觉。＂最近，＂闲钱往哪放？＂成为工薪族们聊得较多的话题，而在这些群体中，不少人选择了提前还房贷。
　　日前，在各大社交平台上，有不少人晒出提前还贷的经历，声称省出的几十万元钱相当于理财收益。＂这届年轻人不想给银行打工＂的话题也登上新浪微博热搜榜。记者采访身边亲朋好友发现，今年股票、基金、理财、定存等投资收益的下滑加重了部分年轻人的提前还贷情绪。＂本来手中有一点闲钱想用来投资，但当下理财、股票都不是很景气，算来算去，不如提前还房贷算了！＂一位准备提前还贷的朋友告诉记者。
　　对于前一两年前买房的人来说，房贷利率普遍达到了5%以上，有的甚者达到6%。这就意味着要找到收益率比房贷利率更高的理财方式，不然的话，就要一边支付5%甚至6%利率借着银行的钱，一边承担着低收益理财甚至亏本的投资。于是，近来有不少年轻人认为，当下各大投资不景气，与其冒险，不如提前用闲钱还贷，每个月少还银行点钱，生活质量也能大大提高。
　　案例：
　　部分市民拿出理财资金还房贷
　　最近，思考再三后，市民魏洋还是做了提前还房贷的决定。时间回到两个月前，魏洋手上的数只基金表现不给力，几次闪崩后，眼看着几年积累下来的收益就要消失殆尽，她果断止损，赎回了大部分基金。但对于这些从基金市场退出来的资金，魏洋一时也找不到更好的投资途径。＂当前，想要通过银行理财产品和房贷利率之间的剪刀差赚收益，很不容易。＂在魏洋眼中，各银行齐刷刷地下调了存款利率，大额存单利率也不断下滑，让闲钱的稳健收益变少。
　　＂我想了很久，当稳定的投资收益不如房贷利率时，提前还款还能节省利息支出。＂魏洋说，她提前向银行还款30万元，每个月的月供从接近5300元降到3300元。＂前几年房贷每月还款额当中，利息部分远远大于本金部分，之前我的房贷是80万元左右，现在变成50万元，每个月能少2000元，利息总额少了不少，省利息就当是赚钱了＂。魏洋说，与其让闲钱＂长毛＂，不如提前还房贷更让她有安全感。
　　记者对几位打算提前还房贷的购房者进行采访，发现目前选择提前还贷的购房者多数选择部分提前还款，这样可以视收入、消费需求等灵活处理，大多年轻人选择的是部分提前还款中的缩短贷款年限，不改变月还款额。
　　当然，记者也发现，选择提前还房贷的多数年轻受访者都不敢随便对手上的＂资产＂进行投资，于是把目光放在了提前还房贷方面。
　　算账：
　　贷款百万每月将少还120元
　　5月15日，中国人民银行、银保监会发布了 《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
　　此政策一出，对于刚需族来说无疑是一个巨大的好消息。如果所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，那么居民家庭在申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出就会有所减少。按照目前5年期以上LPR4.6%，那么首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可降至4.4%。记者算了笔账，如果按贷款金额100万元、期限30年等额本息的计算方式，平均每月的月供将减少近120元，30年利息总额将减少近4.3万元。
　　也就是说，如果政策落地实施，市民贷款一百万，总的利息可以节省4万多元，月供款可每月少还100多块钱。当然，这些只是理论假设计算，实际情况还有待落地实施，以及各家各户购房族的不同情况，例如，有的人是公积金房贷+商贷，有的人执行的是等额本金还款法等等。
　　本次房贷政策按照＂因城施策＂原则，人民银行、银保监会指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
　　尽管像岛城等国内众多城市还未明确具体的房贷利率，但房贷政策的利好已经影响了不少房奴的还贷＂思绪＂。
　　对比：
　　是否提前还房贷因人而异
　　提前还贷究竟是否划算？什么人群适合提前还贷？这个还需要分类来看。
　　1、买房融资，遇房价上涨的人。购房者如果买房是用于融资的，希望能从银行获取更多的贷款。但房价上涨，房屋的评估价值比购买初期上涨了很多，如果提前将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款，通过这种方式往往能获得更大的贷款额度。
　　2、买房自住，不愿负债的人。很多不愿意负债的人不愿意在还贷压力下生活，追求无债一身轻。如果是买房子用于自住的，并且处于房贷还款初期的人，可以考虑提前还款，这样一来可以早日将贷款还清，二来也能节省不少房贷利息。
　　3、贷款时实行上浮利率的人。受国家房地产政策变化影响，有些贷款人在购房利率上浮，未能享受到利率优惠，此类贷款人选择提前还贷，可以少还点利息，相对而言比较划算。
　　1、需要应急资金的人。对于资金短缺、经济能力比较有限的购房者来说，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能因小失大。
　　2、等额本金还款期已达1/4的人。对于使用等额本金还款的借款人，等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/4时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。
　　建议：
　　还贷应从个人资金情况出发
　　记者咨询多位理财师了解到，在当下的市场环境中，如果本身手上现金流比较充裕，所处的行业也非常有前景，可以将手中的闲钱进行资产配置，不用急着还贷；如果本身家庭可承受风险能力比较弱，可适度降低家庭杠杆。
　　综合而说，不管是否要进行提前还贷，都要从自己的实际情况出发。如果自己家庭的资金确实充足，不想有心理负担，提前还款也无可厚非。如果资金不算充足的家庭，也没有必要跟风提前还款，以免使得自己的经济变得更加紧张。并且，手头富余也可择机选择一些投资，说不定有意想不到的惊喜。
　　提醒：
　　提前还贷需要和银行沟通
　　一、提前和银行沟通。提前还贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人提前还贷时，要根据自己的情况尽量缩短还款年限。另外，目前，多家银行对提前还贷有限制性规定，有的设置了提前还贷的最低额度，有的还收取违约金。如果客户想在年底提前还贷，最好与银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出。
　　二、别忘退保。在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。
　　三、莫忘退税。别忘了到税务部门办理退税手续。当购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理＂购房者已缴个人所得税税基抵扣＂申请，取得本人的税收通用缴款书。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。（观海新闻/青岛早报记者 杨博文）