楼市下半场房地产还会再回暖吗？

　　2022年的楼市迎来了寒冬，而今年两会上对房地产市场的定调还是房住不炒。楼市变冷，地产商、建筑商、金融行业日子都很惨淡。
　　后面房地产会不会回暖？今天我们就结合人口、货币和城市化这三个要素，不看数据，用直观感受来分析一下。
　　建国之后人口有三个高峰，50年代初、6070年代，8090年代。中国房地产市场化是90年代初起步的，对应的就是第二个高峰，那时候二三十岁的人面临的是家里多个兄弟姐妹，房子不够住，所以第一波买房子的真是为了住。
　　等他们有了孩子，就是对应第三个高峰，因为上辈人住房需求改善了，那么自己这代除了住，还有个改善的需求在里面，加上父母这辈继续改善房子，双叠加造成了20002020年的房地产高峰。
　　货币这块，改革开放之前大家基本工资差不多，常年一个月也就几十块钱，而从百元到千元再到万元不过也就是这二十多年的事，除了经济增长外，其实通胀的速度相当快，为什么物价上感觉不明显主要还是房地产起来了，就像美元锚定石油，人民币很大一部分进了房地产这个蓄水池。
　　其实在改革开放初期也在商品领域搞过价格闯关，包括搞双轨制，但是收效甚微，而且有俄罗斯经济改革的失败教训在面前，更不敢全盘市场经济化，但是在房子这个问题上搞经济化却成功了。
　　问题在于中国是农业社会，讲的是安土重迁，有土地有田产人心就安定，这是千百年来留下的习俗，为什么东亚包括日本、韩国都是这情况？这就是传统的习惯，没法改变的。
　　所以在这个上面搞改革、搞市场化老百姓能接受，而且房子是自己的，70年的土地使用权，哪怕价格涨，赚出来的差价是自己的，所以没问题，哪怕负债买都可以。
　　有了这个心理基础，房地产才能慢慢金融化，银行才有机会上车，开发商才敢放心大胆的拿地盖房。
　　政府财政支出收购土地，开发商贷款拿地，政府回款；开发商卖出房子给消费者，开发商回款；老百姓贷款买房，然后再买，这里面有人回款，有人等升值。房地产就像一个超大蓄水池，新增货币新增信贷都在里面了。
　　房子越来越好，住宅条件改善，虽然负债很高，但是只要房子升值，心里预期良好，物价也温和上涨，日子就觉得不错。
　　最后一个城市化，就拿北京举例子，奥运会之前，北京都不算太大的城市，那时候4环以外都有点偏了，不过一个奥运会，五环、六环、七环都一步步起来了，地铁更是修了不少。
　　北京靠奥运会，其他城市也有借着各种名义发展的，实在不行就自己搞一些概念、主题，当然这个东西不用政府想，开发商会去想好。
　　但我们城市化为什么能那么快，这当然不是办个奥运会就搞定的事。实际上推动因素有两个，一个是房屋货币化改革，在城市主要是棚户区改造，在农村就是收地，然后给钱，顺便在集中盖一批楼给他们住。
　　这下农民职业也变了，要么靠手里现金增值要么进城打工，当然大多数人两者都选。当然就和以前农民有钱置地一样，不过现在换成置房，这样一来，市里和郊区都盖了房子，一下子城市就变大了，说城市化，实际上主要是住宅延伸的越来越远了。
　　另一个就是建地铁，以前城市小但觉得城里城外隔得好远，还是因为交通不便，有了地铁哪怕你住在底站，只要不是远的离谱，早起一点一个多小时也能上班。所以房地产热的那些年，地铁绝对是高歌猛进。
　　之前都是一二线城市搞地铁，后来三四线城市不管需不需要也上马搞，其实大多数运营都亏，但是地铁能拉动房价，延伸到哪，哪的地也好卖，卖地资金再弥补地铁亏损，划得来。
　　以上是房地产发展的三个内因，现在回过头来看这三个内因，再看看是否发生了变化。
　　首先是人口，现在虽然鼓励生二胎，三胎，但是总体的人口基数是降下来了，在放开生育的前提下，出生率也才刚赶得上死亡率，有的时候还赶不上死亡率。
　　而且现在生二胎的人口在总人口中的占比不高，三胎的就更少。如果从二胎政策提出的2015年计算，到2035年左右，有效购房需求才会再次逐步形成，而从现在到2035年还有十几年？这十几年房屋需求靠什么拉动呢？
　　坊间一直认为房住不炒这个定调把热火朝天的房地产给打压下来了，其实第六次人口普查就很能说明问题。社会上中老年人口比例开始逐步提高，所以新增的商品房实际上是远大于实际人群需求的。
　　那么这十几年的房价接力上涨靠什么呢？一个是改善型需求，这里面包括居住条件的改善，比如小的换成大的，平房换成楼房；第二层改善是对孩子教育的改善，比如非学区房改成学区房，这里面包含了一个实现家庭社会阶层变迁的要素在里面。另一个就是新增人口的需求，但实际上这块比例是在逐步下降的。
　　去掉这两类刚需，其他其实都是投资，这里面绝大多数是在投机，少量是长期投资，而房住不炒打击的实际上是这部分人。而从实施效果上，可以看出自从限制了投机之后，房地产就开始逐渐不行了，也侧面说明这里面泡沫还是很大的。
　　再看第二个货币，房地产告诉增长的十几年也是中国经济高速增长的十几年，GDP动辄八九的年份很多。而一个国家的货币增量实际上是要和GDP增速相匹配的，除了美国那个不靠谱的国家。
　　但是我国这几年的经济增速是在放缓的，政府也开始从追求数量到追求质量，也就是说产业结构要改变，不能靠房地产一条腿走路，那么原来推动房地产发展的是宽松的货币政策，而房地产发展又促使了GDP增长，同时释放了更多货币。
　　这个促进作用是叠加的，但同时房地产这一项裹挟的货币资源也越来越多。现在要刺破这个泡沫，那么GDP可能会呈现一定程度的下滑，但是货币可以流向更多的地方，虽然数量上不去了，但质量能上去，也有利于经济的底打得更牢。
　　其实如果现在继续在货币层面放水，当以后控制不住要猛烈收缩的时候，就是第二个日本。日本广场协议之后的结果大家也看到了，货币猛烈收缩之后，房地产一地鸡毛。之所以还能挺到现在，还是因为在一些高精尖的制造业方面发达。放眼整个世界，也没有哪个国家以房地产立国的。
　　所以，当楼市里刚需已经充分释放完毕之后，房地产的阶段性历史使命就结束了，再用货币去推动，最后的效果是在不断递减的。
　　最后一个要素就是城市化，没有一个国家的城市化是100的，真把农业消灭是不可能的，但具体到每个国家，城市化各不相同。我们国家目前是64，这个数字怎么样呢，基本上就是从一线到十八线，把能征到的地全征用了，到哪里都能看到高楼，随便去哪个地方，不告诉你在哪里，根本感觉不出来。
　　现在很多三四线城市都搞了地铁，虽然这是城市化的标志之一，但实际上没有太大的实际作用，实际情况是，很多小城市地铁的空置率还很高，地铁使用不饱和，说明没那么多人需要。
　　本来地铁存在的目的是缓解交通压力，缩短通勤时间，这针对的主要是年轻人，而空置率高，那说明没那么多年轻人，全国上下班能形成规模化高峰的，也就是直辖市、省会城市和一些经济强市，那也不过百十来个。
　　而现在提倡共同富裕，实际上就是要让乡村，让这些卫星城开始分流大城市的压力，包括教育医疗都开始扩散外迁，这其实已经有逆城市化的苗头了。
　　结合这三个因素，如果看行业，房地产下半场确实不容易回暖，但是不排除局部会出现一些机会，比如降息，降低首付比例，降低购房限制等等。但是大的趋势已经过去了，这个没法改变。