头发热18年县城买商铺270万，现租十万一年，是卖还是持有？

　　建议你卖出去为好，别犹豫！
　　当前很多商铺已经属于危险性资产了，而你这个商铺，更是危险中的危险。
　　为什么这么说呢，下面我们来具体分析一下：
　　1、从商铺基本面上来看，根据你给出的图片判断，你这个商铺建筑面积153。50平方米，花了270万，那么单价为1。75万。这价格对于县城来说，如果是核心地段，价格还算合理。
　　问题是现在县城的好地段基本都已经开发完毕了，你这个新楼盘不太可能在核心地段，从图片上看，你这个商铺明显属于社区底商，主要服务人员是小区住户，那么，价格就显得贵了一些。
　　而且，从商铺最重要的优越地段带来的稀缺性这一点上来说，你这个商铺不一定有，未来客流就难以保证，存在很大未知数。
　　2、从租售比来看，你这个商铺租售比只有102701003。7。一般来说，商铺的租售比超过7可以考虑，超过10就很理想，超过15那就是可求不可得了。
　　所以，光看租售比，你这个商铺很一般，这270万放在银行里，如果买大额存单，那么利率也轻松达到4以上。关键把钱放在银行里省心省力，而商铺出租的话琐碎的事很多，而且，还可能有租不出去的空档期，那么实际租售比会更低一些。
　　3、从商铺升值潜力上来看，因为你这个商铺位于县城，如上文所说，是社区底商，地段又比较一般，那么，升值空间是很有限的。现在县城的楼市，已经进入了有价无市阶段，商铺相比住宅，就更是上涨乏力了，毕竟现在实体店受网购冲击非常厉害，生意难做，间接影响了商铺的投资价值。
　　综上，你这个商铺各方面都比较一般，还是卖出为好，当前情况下，应该果断处理不良资产，现金为王。
　　要是我，我会继续出租，年租金10万的商铺，总价200万如果卖会马上被秒，都说实体经济不行啦，你看看正常商铺有空置的吗？当然，个别偏僻或者人口净流出的地方不算，看年租金你的商铺不会太偏，还是值得持有的，不要相信所谓的专家，也不要相信什么公式，我是做建筑行业的，每一年地皮拍卖一块比一块贵，人工在涨，原材料每年上涨，你以为开发商是雷锋吗？就是相信所谓专家说的，我家房子多出五六十万，18年所有媒体专家都说房子要暴跌，结果呢？幸亏买了，不然更买不起，但是也要考虑风险，一两套基本没什么风险，大不了自己用，几十套投资的大老板那就不清楚了！
　　建议你果断卖掉，越快越好！
　　1、县域经济除南方省份外，靠自身发展有限，除非是靠近大城市，有望划入城市群或都市圈，或者具有良好的资源优势和发展潜力。如果是一般的小县城，尤其是在目前特殊时期，对经济发展影响更大，商铺更不好经营，大多数商铺去了租赁费和水电费外，盈利情况很差，甚至有的商铺已经关门了。
　　2、商铺的本质是房地产投资，如果经济发展一直向好，持有者长期租赁一劳永逸，但是，像今年这种情况，商铺能够以10万租金租赁出去，就已经很不错了。当然，比起270万买房还是低了点，甚至是亏本的，所以建议你抓紧时间卖掉。
　　3、从你发的照片来看，像是新开发的楼盘，周边配套设施不完善，缺乏浓厚的商业氛围，商铺经营购买力有限。另外，从你流露出的‘’头脑发热‘’来判断，已经后悔了，2018年房价处在高峰期，买的不会便宜。如果再有部分贷款，压力更大，拖的时间越长，价格下跌极有可能，不但赚不到钱，万一亏本了怎么办？
　　县城商铺总价270万，年租金一年10万，个人建议还是卖掉比较好；
　　原因如下；
　　第一、按照目前的经济体制发展情况来看，一铺养三代的时代已经成为过去，现在的商铺更像是烫手山芋，还是尽快抛出比较划算；
　　首先来简单的算笔帐，一年的租金十万，总铺款270万，也就是收回成本得需要27年的时间！当然了，租金也有可能会涨，但是在小县城涨的几率不大；
　　一般来说，正常投资商铺的回本期限在15
　　年左右比较正常，很明显题主的商铺需要27年！期间还不算上通货膨胀等影响，所以这笔商铺投资不划算；
　　第二、题主所处的区位是当地的县城，位于小区的低层商业，受众面一般都是小区的业主，如果地段不是县城相对中心的位置，那么后期发展还是挺困难的，甚至未来可能都租不出去；
　　再来说一下出手的问题，五六线的小县城由于城市化的进程，而且如果没有特色的产业支柱，再加上人口不断流失，房价不看涨，同时出售也相对困难，很容易砸手里！
　　第三、受到电商行业的冲击，本身实体经济就不是特别好做，有一定的影响，而商铺又非常依赖实体经济；不往远了说，就今年而言，众多的商铺关门大吉，所以说商铺存在的风险性还是挺高的，不太建议持有；
　　故综上所述，县城商铺270万，年租金10万，从回报率，市场环境，风险等各方面综合来看，建议不要持有，卖掉为好；个人拙见，仅供参考；
　　2018年时县城买商铺270万元，租金十万一年，卖掉比持有好。
　　我们先来看如果有贷款怎么办：
　　商铺首付50，贷款135万，就是按照5的利率，贷款10年，每年要还的贷款就是17。2万。显然，如果有贷款，一年十万的租金远远不够还房贷，每年还要往里贴钱。
　　再来看租金回报率情况：
　　即便是全款购买的商铺，租金回报率也才打到3。70，属于很低的水平。我们应该知道，当下即使大额存单利率下调了，三年期年利率也能达到3。8以上，比租金稳定靠谱的多。
　　不管是有贷款还是没贷款，回报率太低，这是支持卖掉的第一个理由。
　　不管是三四五线城市还是县城，都属于人才净流出的地方，留不住人才，就不会有知名的大企业，收入水平就很难涨上去。从这一点来讲，县城的房价上涨是相对困难的，尤其是在当下已经很高的情况下。
　　个人判断今后十年是房价下降周期，不管一二线城市还是三四五六七八线城市，普遍下跌是必然现象。高位持有的资产，如果能及时变现，可以避免出现因资产减值带来的损失。
　　再来说第三点：
　　移动互联网时代已经改变着我们的生活，网购也在向农村地区普及，也许最多三五年的时间，县城的商铺同样会受到剧烈冲击，出现空置和租金下降。
　　智能手机很方便，智能手机很好玩，一部手机可以轻松挑选无数商品，何必到实体店逛半天还买不到合适的呢？更何况实体店价格现在还是比网上高出一大截，在节约度日的当下，显然网购才是降低生活成本的首选。
　　最后，商铺流动性极差，接盘者贷款不易，就是你想卖，如果不降一截也很难卖掉。可以了解一番市场情况，能卖再卖吧。
　　我个人建议你，尽快卖掉商铺。因为商铺是商业地产，商铺的配套设施价值非常低，而且商铺已经严重过剩，没有稀缺性。
　　我们目前的房地产行业发展模式是，住宅配建商业地产，几乎所有的楼盘，都会配建商铺，在这种房地产发展模式下，随着房地产行业的不断发展，商铺的稀缺性是在不断降低的。
　　商铺是商业地产，缺少教育配套这种房子必备的核心配套。商铺本质上是一种消费品，长期来看，商铺的增值是跑不赢通货膨胀的。
　　房子的核心价值，不是房子本身，而是房子的稀缺性和配套设施价值。商铺是缺少核心价值的房子，商铺的核心价值也是在不断降低的，这已经决定了，商铺没有增值前景，持有商铺的收益跑不赢通货膨胀，持有商铺的风险太大。
　　商铺是商业地产，商业地产的估值逻辑是现金流，也就是租金。租金取决于商业景气与否，具有不稳定性，不可持续性，因此，以租金估值的商业地产，容易发生价值重估，投资风险是十分巨大的。
　　总之，通过以上分析，我们会发现，商铺的增值前景堪忧，长期跑不赢通货膨胀，而且商铺的投资风险太大，持有商铺是不划算的，因此，普通人应当尽早卖掉商铺。
　　租售比
　　判断一个房子的是持有好还是出售更好，在经济学上来说，取决于租售比的比率。租售比：是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：200到1：300。如果租售比低于1：300（比如1：500等），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1：200（比如1：100等），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
　　你的商铺总价值为270万元，目前的租金为10万元一年，那么你这个房子的租售比为：（1012）2701：262。7。这个区间处于1：200到1：300之间，所以你这个房子，按照租售比来看的话，持有或者卖掉均可以。从增值角度
　　如果从我个人角度来说，我会建议卖掉，因为270万元若用于购买银行的理财产品，一年的收益远不止10万元，按照4。5的理财收益率计算，270万元每年的收益金额可以达到：2704。512。15万元，比你直接出租的租金还高，出租还有断租的可能性，而银行理财则没有这个顾虑。
　　很多人会说，你没有考虑房子的增值因素啊，如果纵观往前几十年的历史，房子的增值确实远远高于银行理财、存款的收益，但是这是历史，随着电商的发展，目前实体店的空租率一直在提升，而租金一直都在下降，住宅因为刚需的属性或许还有点投资价值，商业店面除非是极其核心的地段（从你附注中的图片来看，只是某个小区的底铺，不是什么核心地段），否则目前投资基本没有什么升值的潜力，甚至可能会套在手里，故而从增值的角度来说，也不建议你持有这个店铺。总结
　　如果目前270万元可以出手的话，那就尽快出手，把这个钱拿在手中会更好！
　　本人也是商铺持有者，大大小小算一起也有7间商铺，总计大约360平米，我来说说我的想法：
　　1、租金收益。
　　租金的多少可以参照大额存款的利率，现行5年存期的利息基本维持在5上下，也就是270万0。0513。5万，就你本身的租金10万虽然略低，但已经很接近这个数目，个人觉得还在可接受范围内。
　　至于有些人说门面房15年回本，那是多年前的故事了，谁手里有，给哥来一打！现在的开发商一个比一个精，一个楼盘下来门面的价格是周边住宅的二倍已经算仁慈的了！别抱太大幻想。
　　2、升值空间。
　　一个门面的最大收益其实不在租金上，而在于其本身的升值空间！
　　我买的最便宜的2间是2000年在一次拍卖会上成交的，成交价1300元平米（开发商欠银行钱，抵帐给银行，那几年各大银行清理债权债务及零碎资产），当时此路属于本市较为普通的一条路上，但是经过多年来的城市改造、马路加宽、万达及沃尔玛等几家商圈的入驻，现在已是本市最繁华的街道，这条路上住宅的均价已接近1。5万，商铺咋说也可以价值3万平方。
　　也就是说，20年时间里，从购买时的总价19。5万已经升值至450万，足足20多倍的收益，这还未包含这20年的租金收益（事实上最初五年不到便已收回本金）。为什么我并未将租金收益算进去，因为这本身就要考虑利息、交易增值税、通货膨胀及房屋修缮、折旧。（即便是10年前300万卖掉，存在银行的利息每年也不是个小数目。）
　　另外几间是2005年前后陆续入手的，均价3000元左右，租金尚可。这几间相对而言地理位置不算太好，但是位于老城区，有待拆迁的念想。
　　3、融资渠道。
　　相当于住宅而言，商铺贷款更简单容易，且贷款数目及比例更大。
　　本人从事建筑行业多年，很多时候会出现A项目处于未完工或结算阶段，而B项目又投标成功急需资金开工进场，这时就可以很便利的从银行短期拆借一部分钱出来。
　　在我心里此时冒出来一个名词蓄水池，其实很形象描述了这些商铺对我做项目资金周转的支持！而且因为有租金的存在，稳定而持续，一家老小日常开支可以做到井水不犯河水。
　　4、自律能力。
　　既然题主谈到了头脑一热的问题，就还得啰嗦几句。
　　本次投资说不上失败，也谈不上成功。是个正常的投资渠道。至少2年了你的商铺还四平八稳的站在那里！但是，换成现金也不会让钱躺银行里，就又会嘀咕怎么投资，遇到下一次头脑发热真指不定你会投资到什么项目上，那这270万到底姓王还是姓李只有天知道了！
　　5、风险规避。
　　既然有店铺在手，就会不得不面对一个头大的问题：闲置！
　　08年的时候，各行业都不景气，暂且把锅背在金融海啸的头上吧，而且道路半封闭开始改造，原租户关门大吉，本来单间转让费5万很抢手的商铺沦落到不收转让费都没人租用的地步。刚好自身接的工程也少了很多，本身上家也把店面装修的有些档次，干脆自己添置了一些电脑开了2年网吧，除去房租、文化部门的管理费、电费、光纤、网管、清洁阿姨的费用，每年至少也是30万的纯收入。且不谈收入高低，毕竟不需要自己亲自打理，店铺也没闲着。
　　综上所述，至于持有还是售出，需要你综合考虑以下几点：升值空间、地段稀缺程度、区域发展空间、租金稳定性、交易税率、资金需求之后再做定夺。个人建议：不管电商如何发展，货币贬值是一定的（意味着房价也会水涨船高），土地稀缺也是一定的（意味着没有下跌空间，特别是临街而非商场通铺）。把握这二点，其余自行考虑吧！
　　纯手打，不讲大道理，经验之谈，希望对你有参考价值。
　　建议卖掉。买商铺是一种投资，投资就要以获取利润为目的，不能获利还不如不投资，道理就是这么简单。而商铺投资获利的渠道无非二个，一是短期租金收益，二是长期增值收益。可以结合这两块收益谈谈为什么应该卖掉。
　　首先从商铺的增值情况看。商铺是紧随住宅增值而增值的，但是大多数情况下增值幅度远低于住宅。因为住宅除了居住功能，还附带了教育、医疗、就业等多种功能；商铺功能单一，除了做生意别无他用。2018年的时候，正是房价上涨达到的巅峰，因此这间商铺买在了高点。在接下来的几年以致到了目前，房价开始进入平稳期，特别是在房住不炒的严格调控下，今年全国住宅价格仅仅上涨了1。27，商铺几乎没涨甚至下降。综合情况看，今后10年间全国所有城市的房价都要进入调整期，商铺的价格肯定也要下调。
　　其次从商铺的回报率情况看。结合当前的经济形势，商铺的回报最低不能小于6，但是这间商铺的回报率却只有3。7，明显是间不合格商铺。如今银行基础理财的收益也能达到4左右，两相比较，与其投资商铺，还不如购买理财。而且商铺的过户费用超过总价的20，入手容易转手难，套牢了资金不易抽资。况且银行存款收益都无法跑赢通胀，买商铺就更难了。这还是在全款购买的情况下。如果贷款一半，随便简单一算，每年的租金都不够还房贷的，长期持有多数亏本。遇到位置差的，银行给不给贷款都两说。
　　再从整体商业环境看。如今国内外经济都不景气，一季度受疫情影响，国内经济首次出现负增长，二季度虽然扭亏为盈，但全年的增长估计很难破六。长期来看，与外部脱钩后重启内循环经济，但是房价不降很难刺激消费，房价又不能快速、大幅下降，因此经济复苏需要经历一段时间的疲软期。而经济形势不好，实体店铺生意也很难做起来，越往后拖损失也越大。另外，网店本已对实体店长期造成巨大冲击，经济下滑收入降低，还有更多的人会选择网购，今后进店购物消费的人只会更少，都会影响租金收益。县城的人口本来就少，收入上不去消费能力也相对有限，持有商铺的风险也在增大。
　　不过，想要卖掉商铺并非易事，关键还要有人接手才行，有可能需要适当降价，这就需要仔细核算个合适的价格了。
　　2018年，全国房价都处于高位。
　　哪怕是县城，270万，估计你购买的商铺不会超过200平米。
　　现在这个形势，能够得到年租金十万，就是很不错的收成。
　　至于你问是卖还是持有？
　　我就想问问你，当时购买网点房时，没有补充点网点房交易的税费知识吗？不知道其他地区，兆阁说所在地青岛市，二手网点房交易，会有个评估价，总税费会是评估价的12稍微多一点。
　　主要税费：1，契税：交易价3
　　2，营业税：增值部分5。55
　　3，个人所得税：增值部分20
　　你的网点房即便是原价出售，税务局也会根据评估价来扣税，产生的税费也会是几十万。所以网点房，包括公寓，写字楼，别墅等，轻易不要介入，更不能短期交易。要介入就必须长期持有，靠赚取租金作为回报。
　　兆阁说2009年，也是在当地县城购买一套商铺，当年花费一百万，两百多平米，每年租金仅仅三万，不过现在，租金上来了，回报也就来了。
　　兆阁说个人体会，网点房买下来的前几年一般都有个冷清期，少则一两年，多则三五年。
　　等过了冷清期，周边配套成熟了，租金就会慢慢上浮。总之，投资商铺的风险和回报，远比住房大得多。风险和利益并存，如此，才考验投资者的眼光和定力。