明年将首迎房子贬值潮，买房或更容易？3个坏消息需面对

　　今年是过去十年最差的一年，但却可能是未来十年最好的一年。
　　这句话谁是第一个说的，已经无从考究了。但这句话用在现在的房地产市场，再恰当不过了。尤其是观察最近一段时间市场的巨变，不得不说，房地产这艘巨轮已经在转向了。
　　楼市四个层面的变化，可以管中窥豹：首先，今年9、10、11月份的数据显示，全国房价已经近乎于普跌。尤其是10月份，全国重点70城几乎是一边倒地在下跌70个城市中有52个城市新房环比下跌（74。2），64个城市二手房价格环比下跌（91。4）。10月份，中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21。7和22。6，连续三个月保持两位数下降。最重要的是，10月份全国商品房销售均价为9749元平，跌回1万以内，回到了两年前的水平。成交量方面更是惨不忍睹，14线城市二手房成交量几乎全面下滑，整体同比下降35。其中深圳、宁波、南京、厦门等热点城市成交持续下行，成都、常州等环比近乎腰斩；
　　其次，土地市场大降温，全国300城住宅用地今年三季度成交1。6亿平方米，同比下降46。9，土地出让金为8623亿元，同比减少5000亿，降幅高达36。6。值得一提的是，今年第二轮集中供地（22城）整体流拍撤牌率达到31。8，一线城市流拍率甚至超过了50；
　　再者，910月百强房企销售额大降。克而瑞研究中心数据显示，9月份百强房企业绩环比首次下降，同比降幅高达40。其中超9成百强房企单月业绩同比降低，同比降幅大于30的企业超6成，逾半数企业同环比双降；10月份，8成百强房企业绩同比下降，其中44家同比降幅大于30，同环比双降的百强房企数量达37家。百强房企已然如此，可想而知其它中小房企的境况有多糟糕。
　　专家指出，2021年仅剩下不到40天时间，房企销售已经进入到全面冲刺阶段，但情况依然不容乐观，12月份销售业绩大概率会延续下滑态势。事实上，受调控收紧、销售不畅等影响，近期很多开发商为了回笼资金，已经悄悄开启了降价促销模式，近期工抵房、特价房频出，就是最好的证明专家揭露，近期市场上涌现的很多工抵房实际就是普通在售商品房，开发商为了回笼资金，要对价格进行调整，但又怕老业主形成很大的反弹情绪，所以才想出了以工抵房的名义进行销售的办法，这本质上是一种变相降价的促销行为。
　　第四，购房者观望情绪浓厚，对明年的房价预期严重不足。央行报告显示，购房者预期四季度房价上涨的比例不足20，超过80的人都认为房价会稳定或下跌。此外，机构调查问卷显示，对2022年的房价，仅有不到15的人看好，超过85的人认为房价会继续回调。
　　专家解释，出现这样的局面，并不奇怪。在房价疯涨的那些年，很多人都坚信，房价会一直涨下去。归根结底是国人的购房从众心理强烈，当市场火热时，购房者一窝蜂涌入，有钱多买房，没钱借钱贷款也要多买房。当市场开启颓势时，购房者又迅速散场，甚至连平时叫嚣自己是刚需的人，也不见踪影了。
　　综上所述，再基于当前调控严、资金紧、销售差、流拍多、暴雷频等多重因素的综合，房产专家刘博直言不讳指出，明年将首迎房子贬值潮，理由有三个：其一，国家明确表态，未来调控将保持紧绷态势，这决定了明年的政策不可能出现较大转向。政策不转向，尤其是金融政策依旧维持当前的偏紧态势，明年的楼市将依然处在降温周期中，直白点说就是，政策底虽然已经出现，但是市场底和房价的底没有出现，换句话说，明年房价将仍然保持下降趋势。事实上，即便部分政策有所宽松，短期也无法扭转楼市的颓势，因为调控的效力往往都有滞后性，期限在6个月左右。
　　对此，独立经济学家马光远也有相同见解：政策见顶后，市场要回暖需要半年的时间，零概率不会出现明显的市场反弹，把房地产作为最好投资品的时代结束了；
　　其二，受金融政策收紧导致的融资不畅和房企偿债高峰期到来，以及业绩下滑三重压力影响，今年剩余时间以及明年的上半年，绝大多数开发商仍然会采取降价促销的方式卖房。事实上，涉房融资三道红线政策威力真正凸显是在2022年和2023年数据显示，2022年度房企到期海外债的债务规模折合人民币约3560。2亿元。其中第一、二季度合计到期余额较高，分别为983。3亿元和983。9亿元；
　　其三，今年9、10月份，楼市近乎全面下跌，实际上代表着市场已经步入降温通道，楼市的赚钱效应发生了逆转。这种背景下，炒房投资客都坐立难安，尤其是一些高杠杆、资金周转不灵的多套房持有者，抛售房产的意愿大大加强。抛售潮的出现，对于本就已经供大于求的楼市，将会构成更大的利空。尤其是三无中小城市，房价回调的压力更大。所以，总体而言，2022年迎来房子贬值潮已经证据确凿了。
　　不仅如此，在易居研究院的专家看来，明年买房，购房者将迎来两个好消息，这两个好消息都是实打实地帮助购房者节省购房成本，换句话说明年买房会更容易。
　　第一个好消息是，明年开发商降价促销的力度或更大，同时二手房挂牌量激增，将倒逼房东降价甩卖，作为购房者可以享受到的折扣优惠也更大。此话怎讲？上文已经提到了，2022年融资环境不会明显好转，这决定了房企降负债的主任务不会变。这种背景下，房企为了降负债会积极进行自救，而自救的最好办法就是以价换量，拉动回款。有人可能会说，近期央行有关金融的表态已经释放了楼市流动性宽松的信号，对此我们想说，对于房企而言是杯水车薪。因为新增按揭贷款规模增长有限，房企依然面临较大的去化压力。尤其是房地产税加速进入实操阶段，市场观望情绪会加剧，所以作为房企而言，明年最明智的做法，依然是以价换量加快成交，加快回款；
　　第二个好消息是，放款速度加快、利率降息，购房成本下降。近期金融机构房地产贷款投放明显提速。央行发布的数据显示，10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37。7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
　　贝壳研究院监测的数据显示，11月100城主流首套房贷利率为5。69，较10月回落4个基点；二套房贷利率为5。96，较10月份回落3个基点。值得一提的是首套房、二套房贷利率已经维持了两连降。分城市来看，11月份，苏州、成都的房贷利率下调幅度较大最新房贷调查显示：11月份，苏州首套房房贷利率普遍下调至5。7，最低5。5，放款周期最快已经缩短至1周。
　　这是什么概念？我们以贷款200万计算，首套房此前的平均利率是5。88，现在按最低5。5计算，贷款30年，可以节省17。33万元，月供减少了482元。毫无疑问，刚需买房确实变得更容易了。
　　在专家看来，当前的楼市已经由卖方市场步入买方市场过去由开发商说了算的场景，已经变成由购房者说了算。一方面，客观来说，当前的楼市已经供大于求，尤其是绝大多数二三四线城市，房子早已不缺，有些城市甚至出现了严重过剩的景象；另一方面，当前阶段，不管是新房市场还是二手房市场，购房者的观望情绪都比较浓厚，很多开发商的传统的非常奏效的营销策略，现在已经不管用了，这种情况下实际上购房者在挑卖家，不仅牢牢占据选房上风，而且在议价层面也占据主导地位。
　　不过，基于当前楼市的融资受限、流拍加剧、暴雷频发等场景，专家也警告购房者，明年买房同时需要面对3个坏消息，尤其是在中小城市购买首套房的刚需购房者一定要格外注意：
　　第一、购买的房子可能出现开发建设、装修标准降低情况，直白点说就是偷工减料导致的货不对板等质量问题。这一点，近两年购买新房的人其实深有感触，受调控限价、竞地价等政策影响，开发商利润大降，甚至有些项目拿地后就已经面临亏损了。这种情况下，无良开发商往往会采取压成本的方式止损。最常见的就是，水泥标号未达标、装修材料降档次、地下车库减配、公区基础设施以次充好等；
　　第二、买房后，开发商降价促销，房产被动贬值缩水。这种情况也非常常见，今年以来，其实很多城市都出现了开发商降价老业主要求退差价的真实案例。归根结底就是，开发商为了卖房拉动回款，采取了降价促销，有些项目单价甚至直降数千元。老业主觉得房子贬值缩水了，难以接受；
　　第三、延期交付，楼盘烂尾。有资料显示，全国每个城市平均有10个烂尾楼，换句话说，全国烂尾楼数量或高达上千栋，这背后是数以千万计的普通家庭的有房梦破灭。最近几年，国家出台了很多政策，主旨是保民生居住，防止烂尾楼事件发生。很多房企也积极响应号召，立下军令状保交楼。但某种程度上来说，烂尾楼是很难彻底避免的，因为房地产出清的过程中，那些资金链断裂、彻底经营不下去的房企会被淘汰出局，这背后就是整个项目的烂尾。2022年，可以确定的是很多房企为了回款，为了降负债会降价促销，但作为购房者也要保持理性，并不是所有降价的楼盘都可以购买。