在房产泡沫破裂前日本都出现哪些征兆？

　　1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。而日本经济一退就是20多年，至今尚未完全恢复，这就是日本人常说＂失落的二十年＂。
　　日本在上世纪80年代，经济不断向好，GDP已接近美国的一半。为了遏制日本经济过快上涨，并大幅缩小日本与欧美国家的贸易顺差，1985年，日美英法五国签订了《广场协议》。自此日元步入了升值之路。从1985年至1990年，在短短的五年时间里，日本房地产和经济上演了从暴涨到破灭的过程。从此，日本这个国家的民众再也不敢投机房地产。
　　现在问题是，日本在上世纪发生房地产泡沫和经济危机前，遇到了哪些征预兆值得后人充分借鉴的呢？首先，广场协议签订之后，日元开始升值之旅，两年多的时间里日元兑美元从1：220日元升至1：120日元，升值近一倍。而由于日元过快升值给出口带来影响，以及大量资金流向日本房地产，于是日本政府开始依赖于国内的房地产来拉动本国经济。
　　当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。彼时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣。而海外大量游资进入日本房地产市场，既赚取了日元升值的好处，又享受到了日本房价上涨的利益，可谓一箭双雕。
　　再者，日本政府当时也过度依赖房地产来拉动经济。所以，日本央行把利率从5%降到2.5%，这更加鼓励了国内外炒房者高杠杆进入房地产市场。当时，由于日元升值使日本经济实力达到前所未有的高峰，很多国民乐观预估了自己未来的收入，也纷纷贷款买房置业。在那段时间里，日本政府和银行从来没有怀疑过，一旦贷款者无力偿还巨额房贷，他们该如何收场。
　　再次，日本的实体经济当时空心化，大家都挤破脑袋也要炒房产，根本无心实业。于是经商环境不断恶化，出口企业的生产能力越来越萎缩，订单变少，消费不振，经济出现滞胀。失业人口大幅增加，政府试图通过给房地产降温来扭转实体经济衰退趋势。但是，日本央行在上调利率之后，日本经济和房地产就轰然倒塌。
　　最后，银行坏账不断上升，信贷资金链急剧恶化。这既有断供弃房者开始逐步增加，而且炒房者不仅滥加杠杆，而且出现了抵押不实、多次抵押、重复抵押的过程。随着一家家房屋贷款公司相继破产，被不良贷款充斥的日本银行业也不得不采用合并重组的方式来获得新生。
　　日本在上世纪出现经济危机和房地产危机之前，出现四大征兆：这既有日元过快升值，导致出口形势恶化，日本经济开始依赖于房地产。而过度的依赖房产，却使实体经济出现衰退，为了挽救实体经济，日本政府又开始加息，这直接加快了房地产泡沫破裂进程。除了经济受到打击外，日本的银行业也受到了巨大的影响。日本的房地产和经济危机告诉我们，房地产过度投机的后果很严重。