10城集中供地规则生变土拍进入2。0时代

　　本报记者刘颂辉上海报道
　　投拓部门的员工成了今年公司里最忙碌的一群人。谈到今年正式启动的集中供地，来自江苏省苏州市一家房企的投资总监迟先生表示，由于公司今年还没能成功拿地，自己所在的投拓部门也最为忙碌，为了赶上各地的集中供地节奏，经常需要去出差。
　　受政策调整影响，大多数集中供地试点城市已相继推迟了第二批集中供地时间。其中，江苏省南京市和浙江省杭州市分别于8月25日和26日重新发布2021年第二批集中供地出让公告，并调整了土地出让模式和竞拍要求，为土地出让规则打补丁。
　　《中国经营报》记者梳理发现，在8月6日19日期间，已有深圳、天津、青岛、上海、福州、长沙、苏州、济南、杭州和沈阳等10座城市宣布延迟开展第二批集中供地活动，再加上尚未公开宣布但已事实延期的城市，在22座重点集中供地城市中已超半数延期。
　　集中供地延迟、土拍规则生变，或缘于自然资源部此前召开的一场闭门会议。根据报道，该会议对集中供地政策的主要意见包括拍地企业的资质，加强企业购地和融资监管，限定土地溢价率不超过15，不以竞配建等方式增加实际地价等等。
　　连日来，记者从多位房企投拓人士等信源处证实了上述会议和政策文件的真实性。闭门会议的具体内容不方便说，但可以看我们的公告内容，会对相关要求全部有所反映。江苏省一地市级自然资源和规划局相关处室负责人告诉记者。上海市规划和自然资源局相关负责人也表示，可以关注即将发布的新公告。
　　热点城市延缓供地
　　8月26日，在宣布终止挂牌一个多星期后，卖地大户杭州市重新发布了第二批住宅用地集中出让公告，将于10月12日及13日统一出让31宗土地，总面积2873亩。
　　记者对比发现，虽然涉及的出让地块并没有发生变化，但土地竞价的规则调整较大。其中，一般地块溢价率上限由20调整为15，竞品质试点地块的溢价率上限由10调整为5；同时明确同一集团成员企业不得同时报名竞买（或联合竞买）同一地块，除竞品质地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。
　　南京此轮出让地块按限房价、定品质、竞地价方式出让，当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50，且部分地块不得合作开发。
　　在业内人士看来，随着多地密集发布调整后的第二批集中供地挂牌出让公告，涉及22座热点城市的土拍盛宴进入2。0时代，通过规则调整更好地起到短期内稳地价、稳房价、稳预期的作用。
　　而事实上，在此次新的集中供地挂牌出让公告出炉之前，包括上海市、福州市和苏州市等在内的多座城市已相继宣布延缓供地计划。
　　8月13日，上海市土地交易事务中心发布公告，为稳妥推进住宅用地集中出让工作，第二批住宅用地将于9月份发布集中出让公告。据了解，根据7月30日披露的信息预告，上海第二批住宅用地原计划于8月第二周（8月913日）发布集中出让公告，出让地块为23幅，主要分布于临港新片区、金山区、奉贤区和青浦区等区域。
　　同日，福州市自然资源和规划局发布补充公告称，市内四城区（鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区）、马尾区和长乐区含有住宅用途的宗地出让时间从8月1920日推迟至9月78日。
　　苏州市第二批次计划供地23宗，总起始价约313。18亿元，原计划于9月13日期间集中出让。8月17日，该市自然资源和规划局发布补充公告称，第二批集中供地公告时间延长至9月5日，报名时间调整为9月614日，挂牌截止时间调整至9月16日上午10时。
　　对于延缓供地的原因，苏州市自然资源和规划局自然资源所有者权益处负责人的观点较具代表性。其在接受记者采访时表示，主要原因在于土拍规则发生了较大的调整，按照规定需要留出公示时间，同时也给参拍的企业相应的准备期。
　　严控住宅用地溢价率
　　在某房企担任投资经理的毛宇杰看来，及时调整集中供地规则是十分有必要的。他认为，在首轮集中供地后，多座城市土地市场仍旧热度高升，个别城市采取的土地供应方式还在助推土地价格上升，但同时限制住房销售价格，在一增一减中容易使房企的利润空间进一步压缩。
　　资料显示，22座首批集中供地城市总成交金额超万亿元，土地成交总建筑面积超过1亿平方米。在总量提升的同时，重庆、扬州、无锡和杭州等热点城市的一些热门地块甚至再度出现了面粉贵过面包的现象。
　　其中，杭州首批土拍热度相对较高，总体溢价率为26，在22座城市中排名靠前，有41宗地块因溢价封顶而转入竞自持环节才最终成交，自持比例最高达40，市场热度持续高涨。
　　在国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任、研究员黄征学看来，今年上半年热点城市土地市场热度依然不减，地价溢价率高的问题仍比较突出。在这种情况下，部分城市调整供地规则有其必然性。
　　据相关媒体报道，自然资源部曾于8月10日召开闭门会议，提出对集中供地规则进行调整，并对房企资金来源、控制溢价率和竞品质等提出了明确要求。根据相关文件要求，单宗住宅用地溢价率不得超过15，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高；在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
　　此外，网传文件还提出，拍地企业需要有房地产开发资质；加强对房地产企业购地和融资的监管，房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。
　　对于上述文件及规则调整要求的真实性，记者从多位房企投拓人士和房地产监管部门人事处证实属实。曾参与过上海首批集中供地的房企人士迟先生认为，文件提出的不以竞配建等方式增加实际地价等要求，对于房企来说是友好的，否则民营房地产公司很难在一些项目中赚得利润。
　　根据苏州市最新发布的公告，当地对土地竞买方也进行了限制。其中规定出让的住宅及商住用地仅限具有房地产开发资质的企业参与，申请竞买人报名时须同步上传房地产开发企业资质证书；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，即严禁房企马甲公司拍地。
　　据了解，去年3月，苏州市场曾出现471个房企马甲公司围猎一幅地块的现象，头部房企华润等携带几十个马甲公司进场，导致开拍后直接进入一次性报价阶段，各家房企的报价激烈到竞拍系统出现了暂停公众系统访问的权限。
　　在杭州市最新的公告中，补充的四项竞拍规则基本符合上述文件的要求。除了将竞自持房屋改为竞无偿移交政策性租赁住房外，杭州还在10区各推出一宗地块作为竞品质试点，且为现房销售。
　　此番调整对开发商的资质要求更加严格，主要为了让开发商更加理性参与拿地，市场发展更加健康。上述苏州市自然资源和规划局人士表示，调控措施会根据市场的冷热程度及时调整，当市场趋向平稳时不排除会将规则调回来。
　　房地价联动机制升级
　　早在7月22日，住建部就提及要着力建立房地联动机制，推广北京市做法限房价、控地价、提品质。
　　在此调控基调下，各热点城市在土地侧调控过程中，开始着重建立、完善房价地价联动机制，实行既限地价、又控房价的双限拍地模式，对地价、房价进行联动调控，同时也强调对商品住宅的品质管控，将竞品质作为竞拍方式之一。
　　好地研究院浙江分院执行院长朱祖渊预测，下半年无论从资金面还是流动性方面，房企的融资压力会增加，加之拿地金额必须控制在销售额的40，房企拿地难度明显增加，第二批集中供地市场的热度下降的可能性比较大。
　　克而瑞研究中心的报告指出，从第二轮集中供地情况来看，深圳、杭州和福州3城完全实行双限竞拍。因此可以预见，在接下来的集中供地中，更多城市或将进一步收紧土拍规则，采取双限竞拍模式。双限模式的推行，势必带来房企盈利空间的受限，同时也将使地价、房价更趋稳定。
　　随着中央及各热点城市土地侧调控的优化升级，热点地区房企拿地的机会增加，拿地成本的降低，利润空间可以得到一定程度的释放。上述报告指出，另一方面，部分城市仍以竞配建、竞自持等作为主要竞拍方式，使房企利润空间进一步收窄。对于房企而言，当下的土地侧调控变动既有利好的机会，也有不利的趋势。