动真格退房令重启！央行出手，国家队进场兜底救市

　　2015-2016年，全国各大热点城市房价轮动上涨，部分城市房价暴涨，其中合肥、厦门、南京、苏州被并称为房价＂四小龙＂城市。根据克而瑞数据，这四城房价2016年上涨幅度均超过了30%，核心板块更是翻倍上涨。
　　2016年，全国楼市迎来火爆行情，很多专家把原因归结于＂去库存＂：棚改2.0模式下，货币化安置取代了实物安置，拆迁直接发现金，大批的拆迁户拿着巨额拆迁补偿款涌进楼市，叠加信贷政策宽松，投资房产很容易加杠杆，于是市场就彻底被驱动起来了。 但鲜有人提及另一个重要原因，那就是由央企和国企组成的＂国家队＂房企推波助澜。
　　资料显示，2015年四季度-2016年三季度，在30个重要一二线城市土拍市场中，融资成本低且＂不差钱＂的国企央企＂挑大梁＂ ——面对动辄几十亿的地价款，融资难的民营开发商只能观望，但国企央企在此时显现出资金方面的绝对优势。以北京为例，根据机构统计，在2015年北京已经成交的44宗住宅用地中，有34宗地块，全部或者大部分参与者均是国企、央企。值得一提的是，仅2015年上半年，北京就创造了13个＂地王＂，占总量的14%，土地市场陷入空前绝后的火热中。
　　此外，据中新社报道，2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的＂国家队＂房企占据8席，16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中，有9家花落＂国字头＂。
　　彼时，北京大学房地产研究所所长陈国强就直言不讳指出，央企、国企在国民经济中扮演着特殊角色，现在它们纷纷大举进入市场化比较充分的房地产领域背离了自身的定位，对近两年房价的快速上涨起到了不应有的引领作用。
　　央企国企为什么要进军房地产业？对此，经济学家马光远一针见血给出了答案：在房地产黄金时代，投资房地产躺着都能赚钱，一些土大款都敢注册房地产开发公司，企图从房地产这块大蛋糕中分一杯羹，更何况资金雄厚的央企国企。另外，从市场经济主体的角度来看，央企有这种逐利行为是非常合理的。
　　然而对于国家而言，一些主营业务不是房地产的央企也搞房地产开发，是坚决不被允许的。为此，2010年国务院国资委针对78家非房地产主业央企下达了＂退房令＂：除16家以房地产为主业的央企外，非房地产主业的央企必须全面退出房地产。
　　＂退房令＂政令出台，市场上自然是一片拍手叫好，而且引发广泛关注。但后期在执行时，＂退房令＂却失灵了。 根据相关报道，2010年当年，仅有14家非以房地产为主业的央企退出房地产市场。2012年后，虽然陆陆续续也有央企执行＂退房令＂，但清退工作打了折扣——只是股权转让或协议出让部分项目，并未如＂退房令＂要求的那般全面退出房地产。而且，2011年，国资委还将＂允许涉足房产业务＂的名单从16家增加到了21家。截止到2021年6月底，78家央企中仍然有16家未完全退出房地产，其中就包括国家电网、山东高速、中国重汽等国企。
　　为何国资委＂大管家＂发出的＂退房令＂难落地？ 专业人士给出了分析：第一，＂退房令＂出台伊始，一些涉房央企本是想认真执行的，但由于央企的房地产业务都是大块头，动辄数亿、数十亿甚至数百亿，接盘需要一定实力，而市场上恰恰缺少可以接盘的对象；第二，到底如何退、以怎样的方式退、如何防止国有资产流失等，也没有具体可行的办法与措施，这也直接导致后来的退出难以到位。
　　＂退房令＂莫非就此搁置？非也。正如高层所言，央企的特殊性在于它并不只是市场经济主体，还应该更多地承载宏观经济的命脉，应该在公共事业领域造福于民。换句话说，非房地产主业的央企回归主业，退出房地产业务将成为必然。
　　于是我们看到，在2020年1月20日，＂退房令＂重启了，国资委发布＂通知＂明确：要规范央企参股投资，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。此举被业界视为国家动真格了，一方面以更严厉的态度重申央企＂退房令＂，另一方面要求非地产主业的央企必须有实质性推进，并拟定了明确的时间表。
　　不仅如此，央媒经济日报还发声敦促非主业央企加快退出房地产市场。央媒在文章《＂清退令＂持续推进》中表示，资金相对雄厚的央企，跨主业进入房地产领域，无疑会加剧民众的购房负担，同时增加了房地产领域的泡沫风险和金融风险，也使得一些地方加大了对土地财政的依赖。基于此，非房地产主业的央企退出房地产领域，显然有利于其进一步把资金和研发力量投向关系国家发展的关键高新技术领域，着力解决制约国家发展和安全的重大难题，补齐短板、锻造长板，更好地解决那些＂卡脖子＂问题。
　　如今＂退房令＂已经持续两年，效果如何，央企全面退出房地产了吗？首先，在国家动真格重申＂退房令＂的背景下，央企＂国家队＂退出房地产的效果非常理想。2020年上半年，有5家非房地产主业的央企，已完成涉及房地产相关业务的整改或调整，其中包括中国石化、中国建筑、招商局、中国联通等；2021年下半年，中航集团与国家电网等8家央企也发布了退出房地产领域的通知。另据中原地产研究院统计，去年前三季度，中国人寿、泰康人寿、和谐健康、君康人寿等多家央企都减持了地产股份。
　　如前文所言，近两年，在＂退房令＂重申下，＂国家队＂从楼市中撤离，其实是在执行早已制定下的＂路线图＂。业内人士直言，这是央企回归主业，在公共事业领域造福于民的使命担当。
　　但同时我们不能期望未来所有的＂国家队＂房企会全面退出房地产，因为央企还有另一个使命：进场兜底救市。拿今年来说，就是非常典型的例子。受＂三道红线＂和＂贷款集中管理＂制度影响，2021年下半年以来，土地市场大幅降温，更出现了土地出让金、土地成交面积、土地溢价率＂三降＂的罕见情况。民营房企融资渠道窄，融资成本高，叠加销售业绩大幅下滑，资金流出现问题，自20201年9月以来，很多房企都明确不拿地。
　　这种背景下，土地市场每况愈下。这显然与国家定下的＂稳地价＂主基调严重不符，于是在2021年12月，央行出手全面降准，释放1.2亿流动性后，以央企、国企为主流的＂国家队＂房企开始进场兜底救市了。据每日经济频道报道，2021年第三轮集中供地和2022年第一轮集中供地中，央国企自然成了＂拿地大户＂。以北京为例，2022年第一轮土拍国企和央企依然为拿地主力，最终，绿城以98.4亿元斩获3宗地，华润以79.94亿元斩获2宗地，中海以62.69亿元斩获2宗地，保利+金地联合体也斩获2宗地。另外，合肥2021年第三轮土拍，报名的也清一色全是国企和央企开发商，近百家房企参与竞拍的只有不到20家， 包括保利、招商、通和、金隅、中铁、高速、信达等。
　　＂退房令＂重启，2022年乃至是更长远的未来，＂国家队＂会全面退出房地产吗？答案是否定的。不可否认，2022年，非房地产主业的央企仍然会执行＂退房＂指令，但短期不可能全面退出。专业人士分析主要是因为，房地产业务是不少央企重要的利润来源之一，全面退出房地产，意味着业绩会大幅下滑，利润同时也会大幅下降。当然，如上文所说，短期内，央企等＂国家队＂房企仍然肩负＂稳楼市＂的重大使命，当下是＂国家队＂进场兜底救市的关键时期。
　　另外，在我们看来，少数央企国企涉及房地产开发业务，其实并非坏事：一方面，国企央企可以为民营房企设置标准，有助于提升行业竞争力，可以理解为有助于行业更好发展；另一方面，不管是国企还是央企，都是大型企业，以一当千，他们一样要生存发展，而房地产业恰恰可以很好的支撑这些大型企业良好运转。