其实房产公司破产房价也不会跌
房价这两年飙升的厉害,老百姓忘房兴叹,还恨不得房地产开发商都倒闭,地产老板底裤都没的穿……期待着房子没人买,降价他捡漏。别介意我一泡尿浇您脸上"醒醒吧您呐,太阳晒屁股了,不要再做梦了啊"[呲牙]。
房地产开发商都破产了,您也买不起房,房价也未必会降(短期)。
人们总是习惯性忽略房价的决定性因素。高大上又冠冕堂皇的讲法是房价由供需决定,泱泱大国14亿人口,需求茫茫多,房价自然高。至于供给,呵呵看看我们土地政策就知道,政府决定土地出让速度和力度。政府要维持财政收入就要维持高地价,就要控制好土地供给速度和规模(前提是土地财政的可替代税源还没有出现)。所以我们很多城市的房地产基本情况是,有需求、控供给,房价不高才怪。
从房价构成角度讲,房价由成本和利润构成。利润可以压缩调控,成本是很难改变。所以房价其实由房屋成本决定的。房屋成本有哪些呢?土地是大头,然后是建设承包以及原材料。土地价格可以讲是政府决定,至少政府有决定性影响力。人工成本在涨,因为干建筑的人在老去,所以这些年人工成本一直在涨。砂石混领土以及砖块,因为环保问题以及去产能问题,供给是在集中,集中就意味着涨价。所以,所有的房产开发成本都在涨,老百姓希望房价大跌,估计期望要落空,能跌的只有开发商让出的利润。开发商利润在房价中占比多少呢,有报告显示不到20%(个别土地买的早价格低的楼盘,可能占比超过20%)。就是说房价跌超过20%,大多数开发商是要倒闭的。
一句话,需求多,成本高,所以房价贵。这些是房价高的原因。回到主体,开发商破产了,房价会降吗?
坦白讲,短期(3年以内)是不会跌的。房价过高,需求方没能力购买,这个时候供给需求就断了,开发商无法回笼资金,资金链断裂。老百姓期待的,开发商破产就来了。喜大普奔,压在百姓头上的定个大山始作俑者终于挂了,老百姓就差敲锣打鼓鞭炮庆祝了……但是庆祝没用,老百姓还是买不起房,房价不会跌,老百姓收入可能会先跌(吃惊不吃惊,意外不意外[呲牙])。
这就要探究,地产公司开发资金来源问题了啊。地产从本质上讲是金融外溢,就是银行等金融机构在进行地产开发,然后套住百姓。地产商自由资金是很少的。拿地后,土地在开发商名下,土地升值拿去银行抵押获得银行授信贷款,用于建房;在建工程继续抵押银行,用于支付材料以及工人工资;房屋建好以后开发商如果有资金缺口,会再拿一部分房产做抵押再贷款,用于企业经营……这一路走来,开发商只要拿点前拍地就行了,其他的钱都是银行的。有些开发商拿地的钱也是拿朋友财产抵押从银行贷款的,也就是说,可能开发商没出钱,金融系统给他们钱搞了个地产开发。甚至可以讲,开发商是银行获取投资收益的工具!当然这些还是好的开发商,良心开发商的操作,有些无良开发商为了活的超额利益,乱改规划,超容积率建设最终导致一系列问题。问题遗留给老百姓给地方政府……烂摊子一堆。
既然开发商资金源自银行,银行授信贷款是要钱要利息的。如果开发商烂尾,钱没法还手……银行是不会管的,你不还,利息每天在产生,反正由房产抵押,银行也不担心,你慢慢破产,我银行不会有损失。那么开发商从银行融资的成本是多少呢?10%最少,前几年甚至达到15%。这些还是金融机构的借贷成本。民间融资成本更高,老板急的时候,月息2分是小儿科,一毛的都有,那么算来,开发商民间融资的成本会达到年息30%。所以开发商破产,房子烂尾,只是他的融资成本是不会停止的,反倒会继续上涨,谁要来接盘,债务利息是要付的,成本会更高。所以,接盘方想要获利,房价只会更高。[呲牙][呲牙]
意外不意外。[抠鼻][抠鼻][抠鼻][机智][机智][机智]
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