北京楼市你应该尽快放弃你那老破小

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　　北京跑赢大盘的房子不超过20%
　　我们的选筹跑在大盘前面
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　　Q:提问: 老师，您好，我目前有资金700-800万，首套有贷款记录，想以投资为主，能保值增值为主，计划持有10-15年。前期选筹有些犹豫，错过了亦庄等新房片区。现在感觉还是有学区、传统市区、有产业支撑的地区安全性更高。目前选了三套房：
　　第一套：核二院（航天桥）的三居室，公房，1996年建，6层的3层，板楼，南北通透，暗厅，89平米，1100万，停车方便。海淀八里庄学区海淀实验小学区域，学区未占用。
　　第二套：北京科技大学校内（学院路片区）的三居室，公房，2002年建，20层的16层，塔楼，东南北，北侧有窗（为斜边），南侧、东侧有窗（直边，规整），卧室（南侧窗户1间、东侧窗户两间）和客厅（南侧窗户）均有窗户，98平米，1070万，停车方便。学院路学区，对口北京科技大学附属小区，学区未占用。
　　第三套：八家嘉园，回迁房，位于双清路边，北五环内，小区北边有八家郊野公园，2014年的回迁房，28层的10层，南北通透，客厅朝北，两个卧室一个朝北一个朝南，92平米，785万，停车方便，地下有4-5平米的储藏室。对口八家小学，学区未占用。
　　特向您请教，这三套作为投资，可不可以？有没有更好的板块、社区或房子推荐。谢谢您
　　A:回答: 您好,感谢信任!首先建议您抽时间认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
　　以上三套房都为老房子,持有10-15年保值属性尚可,但增值属性比较一般,跑赢大盘有点难,跑输大盘的可能性比较大
　　近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间;
　　首先第一波上涨的是XQ房和热门区域(核心区域)的品质次新,
　　第二波仍然是XQ+成熟的溢出区域刚需盘(同样是品质次新),这部分刚需盘上涨的逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
　　第三波依然是XQ+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;
　　第四波轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律。
　　由于目前普涨的行情越来越少,预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新.老房子的购买群体受限,所以上涨动力不足,可否告诉我您的具体工作地点和意向区域?
　　Q:提问: 京总好，目前和女友两人大概能凑650-700的首付，计划购置一套总价1K以内的房子（首套房）。我工作在复兴门附近，女友在东单。
　　买房考虑因素主要包括
　　1.交通便利（地铁一，二号线沿线最好）
　　2.生活比较便利
　　3. 00年后次新房，三居室最好，两居室也可以
　　4.适当考虑学区。
　　5.有一定的保值增值
　　目前主要犹豫的是直接上车西城还是选择朝阳建国门附近，西城目前考虑的是广外片区，选择西城主要是提前考虑学区问题，但是现在还没结婚，孩子上学估计十年后了，也担心政策风险。另外对广外的小区环境整体还算满意。
　　缺点就是女友上班交通不太方便，广外的位置我上班也只能骑电动车。朝阳建国门附近目前重点关注了东方瑞景，优点是地铁一号线沿线，交通便利，附近生活也很方便。缺点就是学区一般，选择这的话未来就计划攒攒钱等孩子快上学的时候在西城买套小的上车房（目前单位对一定级别以上的员工可能还有一定的政保，但必须买在西城）
　　希望京总给出您的建议，或者如有您认为更适合我们情况的楼盘请给出推荐，谢谢！
　　A:回答: 您好,感谢信任!1、从保值增值稳健的角度上只要回避重点学区即可,广安门板块的学区一般,不存在高溢价的情况,可以看看这个区域的远见名苑、郎琴园.这两个盘都尚可.
　　2、650-700的首付建议适当多加一些杠杆,投资房子涨幅是靠选筹,而赚钱是靠杠杆,只要选筹上正确,建议在有限的资金去撬动更大的资产,这个是原则.
　　3、建国门这个板块比较零散,从居住的角度上不如纯住宅区,如大望路、双井,住宅和商业是分离的,双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.可以看看富力城、首城国际、A派公寓、风度柏林.
　　综合:你们现在没有小孩,如果过早的买入学区房,就要面对政策的不确定性,学区房不如纯投资盘稳健,如果从保值增值稳健的角度考虑,买一套纯投资盘持有,10年后需要名额再做计划即可.
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题再向我咨询.
　　Q:提问: 感谢京总耐心的长文回复，想再补充两个问题：
　　1.朝阳奥森西侧的澳林春天、京师园值得入手吗？附近产业不多，但有奥森公园稀缺资源。
　　2.个人认为品质改善末来增值潜力跟物业水平
　　关系很大，首开国风系列的物业减分挺严重的，您感觉有必要够一够融科橄榄城吗？
　　A:回答: 您好,感谢信任!澳林春天、京师园性价比比较不错,在整个板块也比较稀缺,只能说这两个盘后期的成长空间比较高,但是本地全是生态资源,缺乏产业,还是靠吃外地的产业,所以购买力不是那么强
　　如果注重居住品质,长持的话这两个盘问题不大,如果注重于投资,中短期想有一个可观的涨幅,还是望京比较有优势.国风在整个板块的优势是价格,所以物业的问题影响不大,融科属于望京的改善盘,也是我选筹的范围,如果资金压力不大,能够得上的话可以优先考虑,毕竟北京调控5年了,改善群体全部被挤压,这个盘行情来了短期就能吃一波.
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题再向我提问以上问答来自公众号|京房会
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