牺牲利润换现金流，富力地产去年亏损88。5亿

　　记者黄昱
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　　当十多家内房股因未能按时刊发2021年度业绩，从4月1日开始停牌时，同样年报难产富力地产发布未经审核的业绩而避免了这一结果。
　　面临流动性危机的富力地产，如今不得不通过出售资产等举措来避免全面性债务违约。
　　汇生国际融资总裁黄立冲表示，目前未刊出年度业绩报告的房企，大部分是出现债务问题的公司，审计机构往往会发现一些难以证实真实性的数据，如果公司管理层仍刊出未经审核的报告，而后续审计机构很可能不愿意签字，这样就相关管理层可能面临诉讼。
　　正是因为富力地产还未出现全面性债务违约，所以管理层敢于‘冒险’披露未经审核的业绩报告，毕竟之后审计机构大概率会出具经审核的审计报告。
　　从富力地产披露的2021年度未经审核业绩来看，过去一年富力地产的首要任务是保持流动现金，因此，不得不牺牲利润以促进物业销售，最终亏损88。5亿元，而2020年的归母净利润为90亿元。
　　富力地产表示，由于入账均价售价较低以及存货估值的一次性撇减，毛利率下跌，以及由于较高的营运开支，本集团年内录得净亏损。
　　富力地产2021年的总营业额为764亿元，同比下降11，同时销售成本同比增长9至714。38亿元。收入主要来自物业发展、投资物业租金及酒店营运
　　其中物业发展的营业额由2020年的785。68亿元减少12至691。05亿元，整体平均售价约为每平方米8300元，较2020年减少300元，因此，物业发展的整体毛利率大幅减少11。1个百分点至14。1。
　　此外，富力地产的投资物业租金收入由2021年的11。58亿元减少8至10。66亿元，酒店营运营业额则由44。63亿元增至50。7亿元。
　　相较而言，同为华南房企雅居乐的业绩还是好一些。据雅居乐2021年未经审核业绩公告，其全年录得营收约为730。28亿元，同比下降9，归母净利润约为67亿元，同比下降29。
　　从财务情况来看，截至2021年底，富力地产持有现金及现金等价物（不包含受限制现金）约为62。57亿元，较去年底的256。7亿元下降约76，总借款则为1327亿元，其中短期借款约为580亿元，难以被手头现金所覆盖。
　　事实上，富力地产去年以来已多次在债务违约边缘徘徊。例如，年初因无力偿还即将到期债务，富力地产提出的针对2022年1月13日到期的共7。25亿美元高级无抵押票据的要约收购方案，通过后，富力地产用于回购上述票据的资金约为1。16亿美元，剩余约6。09亿美元展期到2022年7月13日偿还。
　　交换要约完成后，惠誉于1月24日将富力地产及其子公司富力香港的长期外币发行人违约评级，从限制性违约上调至CC，高级无抵押评级亦由C上调至CC，回收率评级为RR4。
　　惠誉认为，虽然要约交换换成后使得富力地产的资本结构有所改善吗，但大量短期债务将于2022年到期，而富力地产获得资金的渠道可能仍然有限，因此该公司将继续面临流动性挑战。
　　除了上述完成要约交换的债务外，富力地产今年还面临不少的到期债券。
　　标普指出，包括全年95亿元人民币的在岸债券到期及可回售，以及2022年下半年需偿还的6。48亿美元的离岸到期债券。
　　据3月17日富力地产公告，其预计无法筹措到足额的资金来兑付4月7日到期的公司债16富力04（136360。SH），该笔债券总金额约为19。5亿元，票面利率6。7，于是富力地产正与债券持有人就本期债券的展期事宜进行沟通。
　　富力地产主席报告中指出，由于可获得的流动资金稀缺及取得新融资的市场途径大量减少，其因此寻求其他资金来源。尽管资产出售是2021年最主要的资金来源，但本集团主要股东作出了明确承诺，透过额外注资偿还到期债务及提供营运资金来支持本集团。
　　去年9月，富力地产公布执行行董事及大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金。截至9月29日，两大股东已提供给富力约53。8亿元人民币的财务支持。
　　资产出售仍然是富力地产自救的最大筹码，但进展仍旧缓慢。截至2020年底，富力地产仍持有股权的在运营投资物业（酒店除外）共计有18个，包括写字楼、购物中心、零售商铺以及物流园等，总建面约265。7万平方米
　　去年富力地产只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流园项目广州富力国际空港综合物流园的余下30股权予初始买家黑石集团，估计可收回现金约12。63亿元。
　　去年，富力地产还新开业主题公园海南富力海洋欢乐世界，乐园分为五大园区和八大场馆，拥有四十多套国际游乐设施设备。
　　截至2021年底，富力地产的投资物业组合总建筑面积约为385。7万平方米，其中在运营的投资物业组合总建筑面积为187。9万平方米。
　　而富力地产目前最大的包袱其实还是酒店，截至去年底，拥有在运营的酒店数量为93家，比去年中期还多了两家。
　　在回笼资金有限的情况下，去年富力地产大幅减少了土地支出，新增土地资本开支总额仅为30亿元，同比减少80。
　　资产处置仍然是富力地产今年回笼资金的重点，其表示，今年将透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。事实上，今年3月，富力地产就7。96亿元出售了英国伦敦房地产项目VauxhallSquare。
　　随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，本集团预期于2022年可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。