现在的商铺还有没有投资价值？

　　生活配套不完善、人流量小、位置偏僻的商铺千万不要买。要买就买各种配套齐全，人流量大、环境好的商铺，这种商铺肯定有投资价值。
　　五年前，远德兄退休了，领了30万住房公积金、7万多职业年金，加上自己的近百万积蓄，共有100多万，想买商铺收租金养老。他想买南门一楼盘的商铺，确实相当便宜，每平米一万块钱左右。下手之前，找我帮他去看看，是否值得投资？
　　我去看了，楼盘位置十分偏僻，没学校没医院没商业，白天人烟稀少，晚上黑灯瞎火的，十年内很难热闹起来，我觉得没投资价值。远德兄没听我的意见，他图便宜，花了120万买了近140多平米的商铺（开发商送了20多平米）。五年过去了他的商铺租不出去，一直闲置，损失不小。
　　前年，蒲哥退休后也想买商铺，建议他在人流量大的闹市区买商铺，可他钱不够买不起。又建议他在入住率高的万人小区大门口附近买商铺，价格不高，而且容易出租。他买了商业区附近一成熟的小区门口的商铺，小区内住有近万人，周边有最好的学校医院，有多个地下停车场，附近商业发达，交通便利，人流量大。
　　蒲哥买下商铺后，一个月就被人租去开生活超市，专做小区业主的生意。蒲哥投入120万，收年租金8万，回报率比存银行强得多，最最关键的是不愁租，不会闲置。所以，买位置好的商铺，肯定有投资价值，不要像远德兄图便宜，买那些不配套、位置偏僻、人流量少的商铺。
　　粮农二代，一家之言，仅供参考。
　　众所周知，互联网经济对商业冲击很大。——罗永浩创业14年，屡战屡败、屡败屡战，偏偏在2020年转型做直播带货成功了。
　　这说明了什么？
　　互联网经济正在势不可挡地取代实体经济。
　　随着5G时代来临，直播带货会逐渐成为潮流，商铺的价值会越来越低。
　　不论社会如何变迁，商铺的价值不会变，可畏一个商铺吃三代。
　　一个商铺吃三代不会变。
　　投资商铺有没有价值？得用事实说话，先给你举三个真实的例子。
　　一是我们小区坐落在市中心，一至五搂有三百多间商铺，名为城市购物中心，开业时人山人海，热闹非凡，半年后门可罗雀人去楼空。现在只有一楼的几间商铺租给别人开幼儿园和游乐园。二是小区门口一条街，商铺林立，原是本市最热闹的商业街，现在大多商铺换成了金店，人流量大减，市民戏称黄金一条街。三是我邻居一直租商铺做服装生意，不但买了房还买了车，现在商铺生意无法经营，只好去别一家服装店打工。一句话，投资商铺需慎重。
　　朋友，你好！感谢你与我交流这个问题，我以一个财经工作者的视角，觉得目前商铺投资的价值不是很大，建议你不要再用钱去购买商铺了。
　　原因其实很简单，那就是自从中国互联网经济兴起之后，尤其是购物互联网平台出现之后，实体门店就受到了巨大的冲击，眼下的情形是很多大型的实体店的生意都不景气了；那现中小门面的经营状况就更惨淡了，不少商铺或门面甚至经营不下去而关门走人，现在你无论走到哪座城市尤其是中小城市，关门的商铺或门面太多了。
　　而且，往后这个经营现实更不会改变，只会越来越强化，投资商铺或门面再也不可能是前二十年时的那种辉煌了。如果你所在的城市只是五六线小城市的话，恐怕未来的商业银行更加悲观了。现在的年轻人大都时喜欢网购，有几个人再去商铺或超市去购买东西呢？我本人就已经很久没有去过商铺或超市购物了。
　　为此，建议再也不要去趟这混水了。
　　你好！说句良心话，这个年头的商铺真的不是什么好的投资品。我敢说，但凡看着像点样子能够做起来的商业，开发商不可能把静态回报率做到5%以上。
　　就我个人而言，每次做商业价格都是要透支掉至少3年的升值空间。意思就是现在这个物业可能合理单价是五万，三年之后会到七万，那么现在我的售价就会做到七万。一、我买卖过几处商铺，觉得投资商铺其实比买住宅难多了，风险也高很多。
　　既然买商铺也是一种投资，那么风险就要降低到最低。首先，你要明白一点商铺都有哪些类型，结合自身经验，我把商铺基本分为三类：
　　第一是商业中心（包含各种广场，批发市场等）。这种风险最高，不管卖方如何吹得天花乱坠也要慎重出手，如果资金有限基本可以不用看。如果资金充足，那么记住一楼靠近电梯楼道出入口最好，每满足一个条件可以有效降低投资风险。
　　第二种是商铺类型为各种道路两侧，这又分主干道和其他普通道路。主干道两侧商铺风险相当高，不要因为在城市主干道两侧人流大，就觉得生意能做得起来，如果你仔细观察，会发现一般城市（包括北上广等城市）主干道两侧商铺店家换新速度都比较快，因为主干道就是用来疏导城市人流的，别看人流大，但是大家都不停，汽车和自行车（电动车）穿流而过，看都不会看两侧店铺，就算看了也没办法停。
　　当然如果您钱多，很多的那种，主干道边上也是可以买楼的（就是楼而不是商铺），用来开酒店或其他类型的商业活动。还有种道路情况就是比较窄的那种，车流较慢，道路两侧有停车的台面或者停车位，这种路边的商铺风险就会低很多，大家上下班路过都会有意降低速度看看有没有需要带回家或者用的到的店铺。
　　第三种商铺类型就是住宅（学校等）周边的商铺。此种商铺类型风险最低，只要这个地方还有人居住，那你的铺子一定就能租得出去。但是也会有金银铜铁的好坏区分，越靠近出入口越好，如果一个铺子能照应几个小区，那更是上品。二、既然说到投资商铺的风险，那就必须要说到回报率
　　如果是买来炒铺，那就别想了，早就过了那个时代了。商铺值不值得投资，算笔账就知道了。既然说到风险，那就要说到回报。一般人肯定知道租售比这样一个东西，那就是铺子价格除以租金。
　　如果是作为投资属性，也就是通常所说的出租，这个主要是算商铺的投资回报率。
　　通用公式是：回报率=年租金收入/售价*100%。
　　当然要想算得更具体一点的话，需要将租赁税和贷款成本计算在内（全款则忽略），
　　则应该是【（年租金收入-租赁税）/（售价+贷款利息）*100%】，算出来的回报率可以跟银行存款利率或者十年期国债利率来进行对比评判，这个是基础原则。那是不是只要高于银行存款利率或者十年期国债利率就行了呢？当然不是！还得继续往下算账，在你还贷款期间，你的商铺回报率是否高于你的贷款利率？如果低于贷款利率，那这就是亏的。
　　有的人可能会说：我有商铺的增值溢价呀。道理是这么个道理，但是需要考虑增值的难度和后期转卖时的交易税。如果商铺出租难、租金上不去何来增值？关于交易税，商铺的交易税是相当高的，差不多20%了。这时你得考虑你的增值幅度能不能摊平这20%的交易税？另外就是要考虑商铺的空置期，如果经常碰到别人生意做不下去要转租，那这个空置期的租金就收不上来，这个对回报率影响非常大。
　　接下来谈谈我对租售比的＂回报率＂总结，供大家参考如下；
　　租售比30年为市面上正常铺子租金情况，这种铺子就筛选着看，不要着急，是可买可不买的情况，就当了解行情的，当然要看具体情况，如果这个铺子位置绝佳（就是上面说到的在小区门口还能照应多个其他小区），也是可以立刻出手的，毕竟这种商铺可遇不可求，一个区域也就一两间这样的铺子。
　　如果租售比在25年这样的，就可以好好考量一下了，需要优中选优，当然选位置好的。如果租售比在20年以内的基本可以马上出手了，不用太多犹豫。
　　当然租金情况，不是卖家或者中介说多少就多少的，有个小办法，你可以走访周边其他商铺，跟店家聊天，说也想在这周围做生意，但是不知道租金情况，一般店家都会告诉你的，多问几家，就自然知道了。还有一点，购买商铺要看卖家和租客签的协议，最好要给租客重新签协议，让租客知道你是房东，签的协议可以沿用卖家的那份内容（不建议上来就涨房租），但是名字要是你的。最重要的来了，买商铺就要看人流，如果人口集中，人流密集那当然是最好的。但是如果买的新商铺看不出人流怎么办？那就要看周围500米的情况。举个例子，如果这是个新小区，但是周边小区基本都住满了，那这个小区就不会有太大问题。如果周边小区扔棍都砸不到人，你看好的地方也就不用再买了，因为那里俗称鬼城，千万不要看规划说以后那里会怎么好，毕竟钱是你的，极有可能规划变鬼话，就算十年八年以后火起来了也不用后悔。
　　当然，这些都只是基础算法，如果题主懂财务知识，那你的算法还得考虑货币的时间价值，也就是折现率等。如果是自己买来自用，也就是自己买来自己做生意。那这个就主要看销售价格是不是能承受了。最后的话：我从来不相信有人买了商铺纯粹是为了经营而不考虑投资回报，这种目的需要考虑的方面就比较多一些。
　　一来是根据自己经营的业态来选择，二来也会考虑一个综合回报的问题。我有朋友曾经就在一个新建商业街买过一个铺面自己经营餐饮，几年之后其实商铺价格涨得并不多，他的买卖也没开下去。但是他牢牢把商铺的转让控制在自己手中，经过几年时间商业街的人气越来越旺，他靠着节节攀升的转让费居然把年回报做到了接近10%，用他的原话说：总有不怕死的傻子往里冲啊。最后，你一定要搞清楚自己的承受能力。我见过太多人根本没做过深入细致的资金安排，既不知道自己投入的上限，也不知道自己在投资过程中能够承担的风险或后续投入上限，脑子一热就把钱砸进去，遇到个风吹草动当场懵逼。
　　踩坑的可能性大，尤其是新区。实体店经营不易，受到网购的影响较大。
　　但是大城市的核心地段和大型小区的底商还是投资价值的，客流量比较稳定。
　　除了一线和强二线城市的部分商铺有投资价值，其他城市没有投资价值。商铺投资需要超常的眼光，投资小白千万不要入手，大概率是血本无归。物以稀为贵，而中国的商铺严重过剩，商铺面积和人口数量比例超标。武汉这个比例是香港的两倍多。城市在扩张，大量商铺产生，而人口却在大幅度减少。这还不算电商的影响。年轻人的消费模式已经发生改变，熙熙攘攘上街购物的场景已经不复存在。商业综合体，风险太大。社区底商，风险相对小，比较稳妥，也可能是租金低得稳定。收益可能低于大额存款利息，存银行还不用考虑空租期的损失。总之，投资商铺风险极大，烧脑，费钱！
　　随便看一个房产专家都能听到答案，商铺、公寓是不具有投资价值 的，＂一铺养三代＂过去十年了，就连人口密度大的一线城市也是如此，不具有投资价值，普通人还不具有投资商铺的眼光，小城市更加别说，人口都外流的，工资3500全部拿来消费也养不起昂贵的商铺，看到的是中心区一家家接着贴出＂旺铺转让＂的条子，大部分新店都开不到2年就没了网店存在，实体店生意不好做
　　开店赚的还不够给房东收租的，实体店不仅有差不多的实体店竞争，还要跟网店竞争，前面出了淘宝，京东，后面出来的拼多多，实体店根本无法竞争，5块钱的商品还给你包邮，谁看了不心动，还去实体店花2、3倍的价钱去买，要质量拼不过京东，要廉价拼不过拼多多
　　实体店开得憋屈，网店卖5块钱的东西，成本可能就6块钱，你实体店要房租、水电，人工，贴着成本卖你都是亏的，卖一件亏一件，网店的盈利模式根本不是从顾客这里赚钱，有些是为了吸引流量的
　　就像美宜佳这样的小商店，他90%的商品不赚钱，然后把流量引入店里，卖烟酒、关东煮毛利巨高的来谋生，一家网店就2件商品赚钱，其他都是引流的，他也可以做到不亏
　　那个蛋壳公寓手法更刁钻，用现金流赚钱，出租一毛钱不赚，拿着现金流去投资更高回报的生意，别的生意赚钱，实体店干不过网店是真的，大部分市场都被网店拿去了
　　实体店的现状也反映了商铺的发展，有别的选择，这门生意就不是旱涝保收，就不可能躺着赚钱，如果你投资能力很强，投资前那个地方人烟稀少，每平方公里不到百人，过了五年发展起来了，做到每平方公里几千人，赌对了，但是这个消息全世界就少部分人知道，否则价格就炒起来了
　　有竞争，就不会让你躺着赚钱，公寓是畸形的房产，不能入户，孩子上学也不方便，买公寓相当于租了一套40年的房子，少了很多权利，所以公寓不如住宅，买房一般都是安家的，不是为了租房商铺、公寓、住宅间的竞争
　　商铺、公寓、住宅，目前投资比较舒服的只有住宅了，商铺有网店的竞争，公寓不能入户，这些都不能躺赚，住宅在市场内没有竞争，只有他一个人玩，降为的竞争者没有，只有开发商跟开发商之间竞争
　　人多房少的地方只会涨，人少房多的地方会跌，供远大于求，房子跟笋一样多，涨不起来也正常，开发商跟开发商之间有竞争
　　盲投的话＂人多房少城市＂的住宅风险最小，商铺、公寓、房多人少的住宅，这些风险都很大，很难卖出去的资产风险都很高
　　现在的商铺是没有投资价值分析，一方面是供求问题，供应年年增长，大型商场急速增加，小区大量落成，小区中的小商铺也大量增加。加上网购的急增，引致实体店倒闭不少。最后商铺大量空置。
　　我也给中介呼悠我买了兩个小商铺，一个在2017年买，返租三年，中介说將来可以租出七、八千，所以我用170万买了个小商铺，商铺在2020年尾收回出租，等了半年也没有人租，于2021年中，终于有人租，只能租出三千元，所以不要给表面欺骗了，自己必须小心观察一下是否真的那么好租，不要步我后塵。