不要误读房地产去金融化

　　作者：金观平
　　日前，某大型房地产企业内部讲话流出，在市场上引发了关于房地产去金融化的讨论。有声音认为，接下来行业金融支持将大幅降低，这是对房地产去金融化的一种误读。
　　必须指出的是，去金融化是对此前过度金融化的一种矫正，其最终目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平，优化负债结构，推动房地产回归居住属性、民生属性，避免引发区域性、系统性风险。
　　房地产行业曾出现的过度金融化问题，具体体现在两个层面。一是房地产开发经营过度依赖金融杠杆，高负债、高杠杆、高周转；二是房地产企业纷纷布局金融领域，投资、持股甚至控股商业银行、保险机构、信托公司等，产业资本过度进入金融行业。
　　过度金融化的成因十分复杂，不同成因之间又互为因果、螺旋交叉。
　　首先，房地产的投资属性曾一度超越居住属性，引发投机行为，形成了房价只涨不跌的预期。受此预期影响，房企加杠杆扩张，购房者担心买晚、买小，超前借贷买房，这些行为又进一步固化了房价上涨预期，陷入恶性循环。
　　其次，金融机构的逐利行为加深了房地产融资结构的复杂性。抽屉协议明股实债等乱象一度盛行，影子银行风险上升，既增加了监管部门的拆解难度，又削弱了调控政策的落地效果。
　　再次，部分房企缺乏合理的融资规划，难以做到事前预判、事中跟踪、事后复盘。个别经营人员抱着赚一笔就跑的心态，自己任职期间过度融资、大铺摊子，甚至从中非法牟利，事后离职，继任者也不理旧账。这导致部分房企的债务结构严重失衡，其融资行为愈发偏离自身的经营发展轨道，一旦遭遇现金流紧张，风险极易暴露。
　　因此，遏制房地产过度金融化的核心思路是坚持房住不炒定位，回归房地产的居住属性。
　　近年来，监管部门重点从供给侧入手，旨在改变房企的外源性增长模式，降低行业负债和风险。一方面，持续开展乱象整治行动，严查信贷资金违规流入房地产市场；另一方面，持续健全房地产金融审慎管理制度，明确重点房企的资金监测和融资管理规则，并建立房地产贷款集中度管理制度，要求银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比不得高于相应上限。
　　在行业去杠杆过程中，个别企业违约风险必然会暴露。对此，不能急于政策转弯，否则便是前功尽弃。要在坚持房住不炒的定位下，积极稳妥处置已暴露风险；同时，保持房地产贷款增速平稳、投放有序，但在结构上要做到有保有压，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求，坚决遏制违法违规行为。
　　必须明确的是，我国房地产市场平稳、健康发展的总体趋势不会改变。接下来，一定要坚决贯彻党中央决策部署，认真落实中央经济工作会议精神，坚持房住不炒定位，全面落实房地产长效机制。同时，加强预期引导，进一步提升房地产金融政策的精准度，并保持政策的连续性、一致性、稳定性。此外，还要探索行业新的发展模式，加强对长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。（金观平）