保障性租赁住房建设全面提速

　　本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道
　　2月8日，央行、银保监会发布通知，即日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理，被市场解读为针对保障性租赁住房的又一利好。
　　2021年7月2日，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出我国加快完善以＂公租房、保障性租赁住房和共有产权房＂为主体的住房保障体系，除共有产权房外，其余两类皆为租赁性质。
　　《中国经营报》记者了解到，近日，北京市发改委发布的＂3个100＂市重点工程中，保障性租赁住房等政策性住房建设力度也明显加大。据悉，＂3个100＂重点工程总投资约1.2万亿元，年内计划完成投资2802亿元。其中，保障性租赁住房建设所属的＂100个重大民生改善项目＂当年计划投资1667亿元，占年内总计划投资额比重接近六成。
　　据悉，目前北京市的保障性租赁住房用地主要为集体土地、非存量改建、产业园区配套用地建设、企事业单位自有闲置用地等。其中，集体土地租赁住房建设的探索已经持续多年。多位建设方对记者表示，目前政府方面对保障性租赁住房重视程度很高，各项政策支持和盈利模式上都已经取得较大突破。
　　集体土地降成本
　　2021年12月，北京市发布2021年第二批政策性住房项目计划，其中提出目前拟列入开工计划项目共30个，约2.3万套（间），其中保障性租赁住房12个，约1万套（间），其中4个项目为集体土地租赁住房。
　　据记者了解，在经营性集体土地上兴建租赁住房能够显著降低项目方的土地成本，这对以＂微利可持续＂理念运营的保障性租赁住房建设来说，称得上＂及时雨＂。
　　目前北京市面上的集体土地租赁住房建设用地主要有两种：入市及非入市。其中经历土地入市这一流程的项目皆位于土地入市试点大兴区。而非入市项目则广泛分布于丰台、平谷、顺义等区。目前，北京最大的集体土地租赁住房投资运营平台为首创新城镇建设投资有限公司（以下简称＂首创新城镇＂），在投在施集租房项目共7宗，其中建设进度最快的平谷白各庄项目将在2022年4月完成竣备并交付使用。
　　虽然从交付时间上看，平谷白各庄项目并非最早开门迎客的集租房项目，但其却是全市首宗完成投资的集租房项目，也是最早以村企联营合作推进的首宗集租房项目，探索突破意义较大。
　　＂我们一直是走在政策之前的，首创新城镇前身是新城镇基金，是一支政府设立的政策性引导基金，配合市发改委进行新型城镇化研究的时候，我们聚焦集体产业用地利用的问题进行了较为深入的研究，首创新城镇作为政府的政策试验基地，可以说在集租房政策执行之前，我们已经先行启动了集体土地集约利用及低效土地再利用等相关研究。＂接受记者采访时，首创新城镇方面表示。
　　上述提及的集租房政策始于2017年8月，原国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确第一批在北京、上海、广州、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。自此，集租房建设开始在各处落地开花。
　　首创新城镇旗下7个集租房项目均位于平谷、顺义、房山等郊区县，未涉及城六区。首创新城镇方面表示，集租房首批供地是由政府主导的，供地条件基本要求是符合土地利用总体规划和城乡规划，具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件，且要求结合＂三城一区＂和产业功能区，坚持在毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城的地方选址供地建设集租房。
　　此前曾有集租房建设方对记者表示，集租房建设用地均为经营性集体土地。一般来说，这类土地周边市政条件远不如出让的国有建设用地，不少项目方不得不选择周边道路代修。首创新城镇方面也对记者确认，集体建设用地整体市政条件不佳的确是集租房面临的普遍问题。＂这个问题市区各级委办口也都了解得比较清楚，各区都有主管区长的协调会进行支持调度。＂
　　首创新城镇同时表示，目前北京市政府高度关注集租房项目，＂我们公司几个项目存在的市政难点问题会与市、区两级政府主管部门积极沟通，甚至会报到市长的专班会协调解决。另外我们公司也参与了新一波供地的集体土地选址研究，会建议优先选择市政条件更好一些的区位进行供地，确保集租房产品周边条件更加优良。＂
　　运营难题迎制度突破
　　自保障性租赁住房纳入REITs试点以来，有关其运营难问题的探讨更加激烈。首创新城镇方面提及，国有企业参与保障性租赁住房这类项目的态度是＂微利可持续＂，通常收益率在6%~8%之间，资金回收期在17~20年。
　　此前有多位从事商业地产投资的人士对记者表示，租赁住房本身是现金流导向的产业：＂现金流跌个5%，租赁住房就很难做下去。＂如何能在微利的基础上保证可持续？从运营角度来看，稳定的客源和尽可能盘活项目中隐含的盈利点是重中之重。
　　首创新城镇方面表示，其在三个区的所有项目在投资之前都聘请了专业的第三方市场调研机构，进行了非常充分的市场摸底。整体来说，7宗项目主要来自三类，分别是：项目周边产业园区的职住平衡的人群、城市外溢客群和区域内改善性住房的刚需人群。
　　有类似长租项目运营者告诉记者，对于位处城六区外的项目来说，项目方对城市外溢客群的来源区域一般会有较为清晰的认识，在这一问题上几乎不会盲目乐观。但上述项目都还未正式开门迎客，记者将持续关注其正式运营后的满租率、租金等具体情况。除此之外，如何尽可能盘活项目中配套资源也是项目运营中的重点。经过多个保障性租赁住房项目方和政府方面的共同努力，类似项目中的车位比例已经有所下调，商业配套比例也有所提高。
　　首创新城镇方面表示，公司倡导在集租房产品中配套更为丰富的公共服务。＂我们认为租赁不同于商业开发，要保证租户的黏性，居住的便利性是客户，尤其是年轻客户选择项目的主要因素，因此需要有更完善的配套。＂因此，公司方面积极为政府建言献策，最终在《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》（京建发〔2020〕365号）里将商业指标配套提高到了15%，保障了后期产品的使用品质。
　　再获金融支持
　　与大部分集租房项目不同的是，首创新城镇的前身是政策性引导基金，因此能够率先在集租房建设中引入基金的＂新玩法＂。公司方面表示，首创新城镇之前投资的几宗集租房项目，基金投资基本在初期联营公司成立的阶段，以注册资金的形式进行注资。以顺义木林镇项目为例，目前项目使用资金全部来自基金。＂设立基金的方式可引入权益性资本，补充集租房项目建设自有资金规模，促进集租房项目规模化、可持续发展，与贷款、发债等债权融资方式是相辅相成的。＂
　　公司方面同时表示，这些集租房项目后续也将进行发债和贷款等方式融资。目前白各庄项目和张镇项目已经完成了12亿元的专项贷款，年利率约为4.2%。
　　2022年2月，金融政策面的利好消息再度传来。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此政策或为激励银行提高对保障性租赁住房的放贷积极性。去年6月份发布保障性租赁住房22号文时，就已提出保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理。此次金融监管部门明确，相当于对该政策确认，并作为指导各家金融机构贷款投放的标准。不纳入贷款集中度，意味着保障房投放没有规模限制。在贷款利率比较低（保障房贷款，利率可低至3.85% 3.90%），期限比较长的情况下，银行此类贷款收益会比商业性贷款低。为了激励银行多放贷，此类贷款不纳入集中度管理。
　　李宇嘉同时表示，保障性租赁住房贷款目前仍在开发贷款科目，按照开发贷款逻辑投放，最多放贷总投资的80%，20%是项目资本金。具体贷款比例与项目建设主体、区位、出租率预测等有很大关系。
　　以首创新城镇为例，公司方面表示，按照第一批开工项目投融资模式，融资比例在75%左右，基本是以贷款为主，配合专项债、财政补贴等。
　　李宇嘉表示，下一步，随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保障性租赁住房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。
　　不过，李宇嘉认为，尽管国家大力鼓励保租房贷款，但由于保障性租赁住房利率低，多数没有抵押物或高信用等级担保，银行投放的积极性并不高。未来，能做到多大规模，还有待观察。他表示，未来一段时间这类住房建设还是主要以国企央企以及大型优质民企、地方城投平台为主。因为，这类型的建设主体，在抵押物、信用等级方面，满足银行的需求。