房企10强大变局恒大暴了万科掉了，央企的好日子到了

　　文村长
　　于房地产而言，大起大落、惊心动魄的2021年已经翻篇，但对它的复盘，尚有待更多抽丝剥茧式的挖掘。
　　正所谓疾风知劲草，上半年与下半年市场环境的急剧转变，是一次观察房企反脆弱能力和相对实力的绝佳机会，尤其是对在2021年之前，以大（大象起舞、大而不到）形象示人的TOP10巨头而言。
　　在2021年，之前的固有认知被打了稀巴烂，某大的轰然倒下就是一个典型。
　　下面，村长就通过更多微观层面的数据对比，看看TOP10巨头的相对变化，及背后映射出的实力底色。
　　01hr谁入局？谁出局？
　　下图是克而瑞公布的2021年全口径金额和权益金额TOP10榜单，不知大家发现了没有？
　　两个榜单的入选房企都是一样的，碧万融恒绿、招保中华龙。
　　而在往年，两份榜单的入榜房企，会有一两家出入。
　　比如2020年全口径榜TOP10是碧万恒融绿、招保中华世；权益榜TOP10是碧万恒融绿、招保中世新。
　　对比2021年和2020年的TOP10榜单，可发现，世茂、新城已暂时掉队，龙湖再次晋级，华润则进一步夯实十强地位。
　　虽然2022年才刚开始，巨头们都还处于热身阶段，但新一年的榜单已经出现了一些确定性比较强的大概率变化。
　　1、2022年，恒大肯定是要从TOP10中出局，甚至从TOP50乃至TOP100中消失。2021年之所还能留在前十，主要是上半年业绩的支撑。
　　2、绿地虽有上海国资委背书，曾经也是和万科比肩的存在，但这几年发展是一路向下，如今已跌到10强守门员的位置。
　　另一方面，这两年，绿地也在调整战略重心，随着基建业务在在绿地版图中的比重越来越重，去年底更是宣布公司所属行业类别由房地产业变更为土木工程建筑业。
　　这也意味着绿地在今明两年，大概率也会跌出TOP10。
　　3、随着恒大、绿地的离开，未来补缺的大概率是绿城、金地。
　　为什么会是这两家房企，且听下回分解。
　　02hr马太效应趋弱
　　大象跑不动了
　　2021年，有种共识认为，下半场市场强者恒强、马太效应更加明显，TOP10表现将会更加强势。但从去年TOP10业绩来看，这一趋势并不明显。
　　首先，TOP10房企中，有4家房企为负增长，占比40。具体内容见第3章节
　　其次，2021年TOP10房企全口径销售金额45492。5亿元，增幅为5。7；同期百强房企的全口径销售额126534。4亿，增速为3；
　　也就是说，TOP10的销售降幅比百强均值还多，反而成了拖后腿的。
　　受此拖累，TOP10在百强中的市场集中度反而下降了，2021年TOP10房企全口径销售额占百强房企比重为35。9，2020年则为37。
　　再次，2021年TOP10全口径销售门槛为2900。亿元，同比增长4。3。2020年较于2019年的同比增速为14。4；权益门槛2029。4亿元，同比增长4。7。2020年同期增速为13。8。
　　可见，门槛仍处于抬升势头，但增速已有所放缓。
　　2021年的市场还打破了一个之前广泛存在的认知，即TOP10都是大而强的房企，有着更强抗风险能力和反脆弱能力。
　　但恒大的暴雷及4家TOP10房企的负增长，打破了这一切，大，不一定强，更没有谁能大而不能倒。
　　03hr不尽人意的老大哥
　　虽然都是头部巨头、带头大哥般的存在，但面对大环境的剧烈波动时，TOP10房企各家展现出的反脆弱性和销售能力，差异还是很明显的。
　　见上图，较于2020年全口径销售额负增长的巨头有4家，恒大、绿地、万科、碧桂园，降幅分别为37。5、18。6、11。5、3。8。
　　恒大主要是受下半年暴雷事件拖累（后面会有解释），但基本面还不错的万科，也录的两位数的降幅，有点儿差强人意了。
　　就全年而言，增势最好的是招商蛇口（17。6），其次是华润（10。2）、龙湖（7。2）、保利（7。1）。
　　由于上下半年市场冰火两重天，下半年逆境中的销售业绩更能反映出一家房企的反脆弱能力、销售能力和市场认可度。
　　所以，村长又计算了TOP10房企下半年业绩占全年业绩的比重，见上图最右栏。
　　占比最高的是龙湖，为50。8。
　　在下半年如此萧瑟的行情下，龙湖居然卖的比上半年市场红火时还好。不得不说，疾风之劲草，龙湖是真牛。此刻，请给龙湖掌声！
　　其次是华润（47。8）、保利（47。1）、融创（46。3）、招商蛇口（45。8）。
　　占比最低的是恒大，仅19。1，主要是因为下半年恒大暴雷后，销售额急剧萎缩，也正是因为下半年销售的崩盘，拖累恒大全年业绩大跌。
　　占比第二低的是万科，为42。8。
　　若剔除恒大，单就稳健性和基本面尚好的巨头而言，万科可以说是2021年下半年相对表现最差的。
　　不管就全年还是下半年，在TOP10中，万科难言出彩，而这显然不能把责任都推给大环境。
　　这或许也从另一个角度解释了万科股价的一路走低，即便去年底市场预期改善，都没能有一个像样的反弹。
　　04hr谁的业绩含金量最高
　　权益占比是观察TOP10房企的另一个维度。
　　因为，权益金额才是贡献房企营收和利润的核心源头。
　　所以，权益销售额才是房企最真实的业绩，而权益占比往往也被业内戏称为注水率指标，通过这一指标也可以看清一家房企的业绩含金量。
　　如下图，2021年TOP10，权益占比最高的依旧是恒大，为95。1，其次中海93。4，绿地为90。
　　尤其是中海，正是凭借着高权益占比，及强大的成本管控能力，让其在TOP10内赢得了利润王的美誉。
　　而若从更真实的权益金额来看，十强榜上巨头们的实际差距远没想象的那么大，坐席排名也会与大家熟知的有所不同。
　　因恒大已从TOP10事实性出局，下面的讨论中就剔除恒大。碧桂园无论是全口径还是权益都是超一档的存在，短期尚看不到被挑战的可能。
　　下面，重点看万科、融创、保利、中海四家，从全口径看四家排序为万、融、保、中，从权益口径看则为万、保、融、中。
　　万科全口径超出保利900多亿，但权益只有300亿左右；全口径超出中海近2500亿，相当于一个旭辉，但权益仅超500多亿。
　　所以，从全口径上，万科远远甩开了保利、中海，但在权益上咬的还是比较紧的。
　　如果万科2022年销售下滑趋势逆转，且权益比仍维持低位，万科与保利、中海的距离将会进一步缩小，甚至被赶超。
　　再看融创和保利，全口径上二者相差不到600亿，但权益上，保利已反超融创。2022年保利大概率要取代融创，和碧桂园、万科组成的新三巨头。
　　05hr最稳、最有定力、最有远见
　　当属龙湖、中海、华润
　　从新增土地货值全口径销售额，看TOP10房企的拿地积极性、口袋殷实情况和发展前景。
　　虽然TOP10房企都在纷纷谋求多元化，土地增值效应也不比从前，但在未来几年，尽可能地拿地，进而维持面粉库存的充盈，仍是房企保持巨头地位的重要前提。
　　2021年，TOP10中，该指标最高的还是龙湖，为99。3。相当于龙湖去年卖了多少货，就又补了多少货。
　　其次是中海（90。9）、华润（90）。
　　由此也可见，这三家巨头渴望更上一层楼的进取心。
　　不知大家发现没，这三家房企都是以稳健著称，不差钱、也不愁借钱的巨头。所以，该指标的高低往往也反映一家房企的相对财力。
　　那些指标较低的房企，某种程度上，并不是他们不想拿，而是囊中羞涩。
　　如占比最低的是恒大，仅为18。1，这不难理解，毕竟恒大是TOP10中最缺钱的一位；
　　融创为第二低，为32。6，其实其上半年拿地还是挺猛的，主要受下半年的拖累，相对钱紧。当然，不同于恒大的轰然倒下，融创日后是否主要靠库存面粉营生，关键还要看其2022年的拿地表现。
　　由于2021年土地市场行情在上半年过热、下半年过冷，所以，下半年拿地货值全年拿地货值之比指标，也间接反映了TOP10房企对市场研判能力的高低。
　　换言之，该指标越高，说明了房企对市场判断越准、定力越强，没有盲目追高追热，而是精准逆周期拿地。
　　见上图，该指标表现最高的竟然是恒大，为70。5，很是出人意料；最低是融创，为5。6。就全年而言，由于这两家房企都受到钱紧的硬约束，该指标有一定失真。
　　此处，我们就重点关注基本面和流动性相对健康的八家，表现最好的是龙湖（69。8），其次是中海（54。5）。
　　06hr市场布局能级较高的是招中华
　　从拿地楼面价看TOP10房企布局城市的能级。
　　下半场，市场大分化已是行业共识，在此背景下，舆论对巨头房企的业务市场结构及重心愈发关注，意识到这一点的房企们，披露年报时，都会刻意的强调一二线高能级城市的拿地比重。
　　其实，拿地楼面价是一个更为直观，也相对客观的指标。拿地楼面价越高，往往意味着布局的城市能级越高，或者说拿的地处于核心区域。
　　根据克而瑞公布的数据，村长计算出了2021年TOP10房企的拿地楼面价，见下表。
　　拿地楼面价最高的是招商蛇口（14102元平方），其次是中海（12235元平方）、华润（11447元平方）。
　　拿地楼面价最低的是碧桂园（3455元平方）、恒大（3922元平方），可见即便在下半场，碧桂园和恒大依旧将三四五线作为自己的主战场。
　　对于哪种选择更好，则需要辩证地去看。
　　聚焦高能级城市的好处在于市场需求强劲、安全边际更高，中长期而言，房企业绩的不确定性更低，从这个角度看，招商蛇口、中海、华润的选择值得肯定，也理应看好；
　　要说弊端，就是市场容易受到调控和限价的压制，有着明显的市场周期性。
　　三四五线城市的弊端，是需求量能和购买力较弱，好处呢，就是竞争压力小、马太效应强，巨头们凭借品牌效应和强大的管理能力，往往能对当地市场形成降维打击，是超强般的存在。
　　而这恰是碧桂园专注三四线城市的底层逻辑。
　　但这有一个前提，就是房企自身稳健性够强、出问题的概率很低，一旦像恒大那样暴雷，届时庞大的三四线资产反而成了鸡肋。
　　从这个角度看，房企聚焦低能级的三四线市场，又有种富贵险种求的味道。
　　07hr央企地产崛起已不可避免
　　无论是稳市场大盘的角度，还是购房者选择的风险偏好，还是房企自身的稳健性、抗风险能力，亦或无出其右的资源和融资优势，头部央企地产的崛起都已不可避免，尤其是对TOP10内的保利、中海、华润、招商蛇口而言。
　　这一趋势，在过去一年，体现的十分明显。
　　2021年，在操盘榜上，保利由第5升至第4，华润由第9升至第8；招商蛇口由第10升至第9；中海名次虽未变动，仍为第6，但与第5的差距，由1200亿左右缩小至800多亿；
　　全口径榜TOP10中，保利由第5升至第4；招商蛇口由第10升至第7；华润由第9升至第8；中海名次依旧第6，但与第5的差距，由1400亿左右缩小至不到700亿；
　　权益榜TOP10中，保利由第5升至第4，且与万科的差距由900亿缩小至300亿；华润由第12升至第8。中海和招商蛇口暂维持不变，位列第6、第9。
　　而在土地市场，四大央企也展现出了积极进取的姿态。
　　据中指公布的数据，2021年，保利发展拿地金额1272亿，位列第3，仅比第2名的万科少2亿元；中海1092亿，位列第4；华润989亿元，位列第5；招商蛇口853亿，位列第7。
　　除招商蛇口外，保利、中海、华润三家的拿地金额排名均高于其全口径销售排名。
　　优秀是比出来的，不管是纵向比，还是横向比，四大头部央企的崛起势头都是不言而喻的。
　　总之，2022年，于TOP10房企来说，机遇和压力并存，扛住了压力、抓住了行情，就能继续出众，否则就只能出局。
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