越南胡志明市街景 一向眼光独到的李超人，撤资英国洗牌资产，下注东南亚——越南。 投资的核心，仍是房产。长实集团（01113.HK）将在越南引进高端房地产项目，涵盖住宅、办公室、商业中心等业务。 越南胡志明市，目前成为资本宠儿。据世邦魏理仕（CBRE）发布的《2021年亚太投资者意向调查》，胡志明市名列第五。据越南媒体消息，2021年，越南房价平均上涨5%至10%。 这是东南亚房产热浪的一个缩影。无论是成熟市场新加坡、泰国，新兴市场越南、菲律宾，还是拓荒市场柬埔寨等国家，都涌现着机遇。 华润、中国联塑、中建等一批地产链条相关企业，亦早就开始布局东南亚市场。 新的造富故事，将陆续上演。 ＂从来不怨命运之错，不怕旅途多坎坷，向着那梦中的地方去。＂（新加坡著名歌曲《人在旅途》） 01
联手女首富 撤离英国后，李嘉诚瞄准东南亚。 4月末，李嘉诚旗下长实集团（01113.HK）与日本欧力士集团，通过越南当地房产巨头——万盛发集团，会见了越南胡志明市市长潘文迈，商讨投资事宜。 万盛发集团的前身为万盛发私营企业，由张美兰于1991年创立，张美兰被视为越南华人女首富。 张美兰是在越南的第四代华人，祖籍广东省汕头市濠江区葛洲社区。目前，张美兰旗下企业涵盖房地产、交通基础设施、金融服务、农业、通讯科技、医疗、教育与旅游等投资领域。，集团旗下的安东商业酒店(Windsor Plaza Hotel)，是越南首家五星级私人酒店，2006年APEC亚太部长会议的举办地。 张美兰的夫君朱立基，担任越南时代广场集团董事长。出生于1956年的朱立基，祖籍广东顺德大良升平社区，小时候生活在香港，几经辗转后在越南落脚发展。 张美兰夫妇在越南拥有广泛的政商人脉，2015年，越南办法颁发独立勋章和劳动勋章,朱立基和张美兰分别获三等劳动勋章。喜欢在香港购买豪宅的张美兰夫妇，与香港多位首富也有千丝万缕的联系。而今，在越南拥有大量土地的张美兰，与同为潮汕老乡的李嘉诚合作，也是水到渠成。 长实集团总裁赵国雄在会上表示，公司将引进高端房地产项目，涵盖住宅、办公室、商业中心、娱乐等业务，＂公司将与万盛发一起在最短的时间内，向这些领域注入大量资金。＂此外，长实集团还表示，会在越南发展基础设施建设项目，并将胡志明市定位为金融和技术的战略中心。 李超人的眼光，多数错不了。 据越南统计总局数据，2022年一季度，越南GDP实现921.75亿美元，同比增长5.03%，高于同期新加坡（3.4%）经济增速。 胡志明市是越南第一大城市和经济中心，曾有＂东方巴黎＂之称。据世邦魏理仕（CBRE）发布的《2021年亚太投资者意向调查》，越南胡志明市首次跻身亚太区跨境房地产投资的首选目的地榜单，名列第五。 据当地媒体消息，虽然2020年和2021年受新冠肺炎疫情影响，但越南房地产市场依然活跃。相关数据显示，2021年，越南房价平均上涨5%至10%。 越南计划投资部的统计数据显示，2022年第一季度，房地产经营领域新成立企业数量最多，同比增长47.2%。此外，该领域复工复产企业为845家，同比增长92%。值得注意的是，因遭受新冠肺炎疫情（COVID-19）影响而长期沉寂后，越南多个省市已进入＂新常态＂。自2021年底至今，越南几乎所有房地产市场已逐渐活跃起来，搜寻和交易客户人数也在日益增加。 根据当地网站的报道，2022年4月胡志明市房价已经到达10年来历史高点。胡志明市全市场楼盘商品房均价达到3300美元/平方米，按季度比增长8%，按年比增长27%。其中＂平民＂级别的商品房价格已经逼近1.7万元/平方米，联排房子涨至5.7万元-8.6万元/平方米。河内的住宅价格同期平均上涨了 20%-25%；在河内以西的许多地区，涨幅高达近35%-74%。 火热的市场对外资吸引力巨大。 越南政府官方数据显示，2022年前4个月，越南吸引外商直接投资资金超过108亿美元，同比增长88.3%；其中，新注册投资资金下降56.3%，但增资额和出资入股资金大幅增加，分别增长了92.5%和74.5%。 ＂新获批的外商直接投资项目为454个，注册资金总额近37亿美元，加工制造业引进的投资资金排名第一，总投资额近62亿美元，占注册投资总额的57.2%。房地产领域位居第二，总投资额超过28亿美元，占注册投资总额的26.1%。＂越南计划投资部表示。 经统计，2022年前4个月，有72个国家和地区对越南进行投资。其中，新加坡以超过31亿美元的总投资额位居首位，占越南外资总额的28.8%；韩国以超过18.2亿美元位居第二，占越南外资总额的16.9%。 02
地产热潮 越南，只是东南亚一个缩影。 东南亚地区是与中国联系最为紧密的地区之一，在经济文化等方面也有相似的历史背景。 从市场来看，东盟国家可分为以下三种：一是拓荒市场，包括柬埔寨、缅甸、老挝等低人均GDP、高GDP增速国家；二是新兴市场，包括越南、印尼、菲律宾、文莱等中等人均GDP、中等GDP增速国家；三是成熟市场，包括新加坡、马来西亚、泰国等高人均GDP、中低GDP增速国家。 东南亚地产行业呈现升温状态。 新加坡是东南亚唯一的发达国家。2022年，新加坡房价升至近7年来最高水平。据新加坡政府的数据显示，2021年第四季度，该国私人住宅租金价格指数为114.2，同比上涨9.9%。尽管新加坡人口在过去两年中有所下降，但该国的房屋租赁价格已升至7年来的最高水平。据新加坡政府的数据显示，2021年第四季度，该国私人住宅租金价格指数为114.2，同比上涨9.9%。 《联合早报》5月17日报道，虽然亚太房地产投资市场在今年首季放缓，不过新加坡甲级办公楼交易活跃，推动大宗房地产总交易额首季同比增长21％至23亿美元（约32亿新加坡元），创2011年来最高首季纪录。 从新加坡飞往泰国曼谷，只需2个多小时。 据泰国REIC预计，2022年泰国将新签批土地分配及开发许可证约8.5万张，年比增加28%；新建成房屋达约10.5万个单位，年比提升35.3%。房屋过户量预计达33.2万个单位，年比增加25.1%。 当然，真正的高增长机会是在新兴市场及拓荒市场。 除了李超人盯上的越南，柬埔寨的金边近年来同样火热。 2018年左右，柬埔寨楼市投资热度就迎来高潮。《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》及《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》显示，柬埔寨首都——金边2018年房价涨幅达16.7%，投资回报率达29.4%，取得房价涨幅和投资回报的双料冠军，成为当年全球最值得投资的国家之一。 疫情缓解后，柬埔寨央行近日发布《2021年宏观经济和银行业发展以及2022年展望》报告称，2022年柬埔寨经济复苏前景乐观，有望实现约5%的经济增速，随着国内收入水平和外国投资的增长，建筑业和房地产业有望逐渐恢复。 03
陆续入局 泰国正大管理学院中国东盟研究中心主任汤之敏教授表示，近年来，中国在东南亚国家的投资中房地产行业一直占据主要地位。 地产国家队老大哥——华润，早有布局。 华润集团旗下华润长春置地，早于数十年前布局泰国曼谷，以全球化战略到海外投资，业务逐步拓展至越南、印尼、菲律宾等东南亚国家。 华润长春置地执行董事黄朝阳2018年曾表示，集团正积极配合＂一带一路＂倡议，结合东南亚各地的经济长处，实现共赢，＂华润集团还将往南拓展市场，以缅甸、越南和老挝为东南亚的发展重心，成长为国际化专业的管理团队。＂ 黄朝阳以越南为案例分析，指该国因年轻人口居多，在住房、食品、能源、物流等市场均有很大的发展潜力。 开发商下游是施工方。为抢占市场，中国建筑（601668）专门设立中国建筑（东南亚）有限公司，其是集民用、工业和交通建筑施工、设计咨询、建筑机械设备出租、混凝土制售、原材料进出口、钢结构设计建造等业务为一体的综合性国际工程承包企业。 中国建筑（东南亚）有限公司早已形成胡志明、河内、金边、西港、吉隆坡、新山＂三国六地＂的市场格局，正陆续向印尼、缅甸、老挝等东南亚市场进驻。 建材商亦紧随而来。 中国联塑（02128.HK）是我国大型建材家居产业集团，创始人黄联禧瞄准东南亚庞大的内需市场和基建发展，大刀阔斧扩张。 目前，中国联塑印度尼西亚的一期生产基地已投入运营，2022年将兴建二期的规模建设；而于柬埔寨的生产基地亦加快改造中，预计可于2022年上半年投产。此外，中国联塑正着力推进在泰国、马来西亚、菲律宾、孟加拉国等国家的生产基地建设。 当然，地产相关企业出海东南亚，有许多风险需要规避。 以新加坡施工项目为例，＂一带一路＂（中国）仲裁院仲裁员朱中华近期撰文表示，＂新加坡法律体系属于英国法系，其法律表现形式与我国明显不同，相比而言其法律规定包括建筑技术规范详尽而繁琐，而且执法非常严格细致。＂ 他举例说：＂譬如，新加坡先后制定了一系列环境保护法律、法规和相关规范标准，包括《环境保护和管理法》等。所有建设工程、制造业和其他工程的开展都必须依法取得环境许可，以确保其符合环境法及相关规范标准。相关部门还对空气质量、固体废弃物和污水的排放进行非常严密的监测，如违反将会受到严厉的行政处罚，甚至可能构成刑事责任而被处以罚金或监禁。＂ 东南亚，看上去财富之门正在打开。然而，唯有，勇敢并谨慎的人，才能够最终胜出。这一次，精明的李超人又成了投资风向标。 作者 | 四象 来源 | 鲸维度（ID：WhaleDimension) END