天津沈阳广州打头阵，楼市玩法巨变

　　文/刘晓博
　　今天（3月26日），一份＂广州市规划和自然资源局国有土地使用权网上挂牌出让公告＂出现在《广州日报》第九版上。（下图）
　　这份不起眼的公告，宣告广州楼市进入到了一个新时代： 住宅用地集中供给。
　　此次广州准备一口气转让48宗土地的使用权，总用地面积近393.6万平，总建筑面积近928.5万平， 挂牌总价超901亿元！ 计划于4月26-27日分批限时竞价出让。
　　要知道，2020年广州出让的＂涉宅用地＂总共才85宗，而本次集中挂牌就就相当于去年全年的56%。
　　上图是2020年全国卖地收入的15强城市，广州名列第三，达到了2564亿元。这次的出让总挂牌价就相当于去年总收入的35%。
　　下图是广州本次出让中，48宗土地的分布情况：
　　或许有读者会问：广州这是在做什么？想一口吃个胖子？
　　其实不是广州要做这样做的，是行业主管部门的要求。
　　今年2月的时候，有媒体报道说：国家点名22个城市，要求从2021年开始实施＂两集中＂方式供应住宅用地。
　　所谓＂两集中＂，是指要 ＂集中发布出让公告，集中组织出让活动＂，每个城市每年最多搞3次集中的住宅用地出让。
　　22个城市是：北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
　　在广州发布这次＂超级土地出让公告＂之前，天津也发布了首次＂集中供地＂的公告。
　　天津第一批集中出让的土地一共60块，覆盖全市16个区，其中挂牌地块共32宗，待定地块共28宗。
　　据悉：天津将采用现场交易，不在线上竞拍。由于每天成交量有限，将使用＂同一天挂牌、分天出让＂的方式，但竞拍日期必须连续。
　　沈阳也宣布了首次＂两集中＂出让土地的公告，总计37宗地块，除了和平区缺席，其他八大城区皆在这一轮集中供地计划中，总供地规模达362.73万平方米，预计土地出让金收入可能会达到325亿。
　　而去年全年，沈阳的土地出让金总收入也不过586亿元（中指研究院数据）。
　　由于时间已经来到了3月末，估计其他10多个＂两集中供地＂的城市，也会陆续发布首次＂超级土拍＂的公告了。
　　22个城市卖地收入占全国的比重比较大，2020年在33%左右。 而这22个城市又是全国房价的风向标，因此＂两集中卖地＂的新规则，会显著影响到未来楼市的走向。
　　下面谈谈我的看法：
　　第一，国家之所以要让22个主要城市搞＂两集中供地＂，主要是为了压制住宅用地的价格，达到平抑房价的调控目标。
　　可以想见，类似广州这样的大城市，一次集中供应48宗含有住宅用途的土地，必然会分散开发商的资金，这样每个开发商可以参拍的土地就会明显减少，哄抬地价的可能性会降低。
　　这有点类似当年创业板和科创板开板，为了防止恶炒，深交所和上交所都是一次性推出一批股票，以分散市场资金。
　　这就是选22个城市搞试点的原因。如果效果好，可能还会在全国更大范围内推行。
　　由于过去一年全球央行大放水，货币比较宽裕， 国家非常担心出现资产泡沫，因此对楼市和股市最近都比较谨慎。比如一直在调控楼市，对股市的这一波下跌没有做明显的安抚，都意味着国家希望资产价格在2021年实现软着陆。
　　第二，这对于中小开发商来说是一个利好，对大开发商略有不利。
　　以前＂挤牙膏式供地＂的情况下，大开发商可以滚动运用资金，基本上不给中小开发商机会。最终逼着＂没有土地、快要饿死＂的中小开发商铤而走险，高价拿地。
　　集中供地之后，中小开发商的机会增加了。他们可以盯住一些不太热门的土地，选薄弱环节突破，拿到土地的几率将增加。
　　当然这是就22个城市范围内来说的。大开发商或许会加大在22个城市以外拿地。
　　第三，每年不超过三次供地，会让各地政府产生紧迫感，第一次出让注定要成为＂最丰盛的大餐＂。
　　地方政府越来越依赖土地出让收入。根据财政部最新数据，2021年前两个月，国有土地使用权出让收入11236亿元，同比增长67.1%。跟2019年同期相比，则增长了39.6%。
　　2021年前两个月的卖地收入，已经相当于地方一般预算收入（不含卖地，主要是税收）的52.6%。
　　由于每年只有3次集中出让住宅用地的机会，而宏观政策和经济走势充满不确定性，大家一定是希望第一次多卖一些，这样才相对安全。
　　所以，每年3到4月将形成一个土地出让的高峰，可能成为开发商拿地的最好时间点。
　　第四，地方政府如何执行非常关键，如果参拍保证金比例降低，或者出让时间拉长，则会抵消＂土地两集中出让＂的效果。
　　建议住建部制定集中出让的细则，比如规定必须在网上交易，1天完成（公示期可以长一些）。如果拖拖拉拉10多个工作日，或者把保证金比例大幅降低，跟分散出让土地就没有什么区别了。
　　第五，这个新规还有一个政策含义，就是把热钱赶到22个城市之外，推动全国楼市的板块轮动、轮流吃饭。
　　未来22个城市的土地不是随时可以买到的，每年只有3个窗口期，错过了就拿不到了。怎么办？只能去其他城市拿地。这样，钱就被挤到了其他城市。
　　由于城镇化的＂马太效应＂，人、财、物高度向大城市集中，如果国家不干预，弱二线、普通的三四五线城市的机会将越来越少，地方财政压力也会加大，最终形成恶性循环、死亡螺旋，加剧人口流失和地区不平衡。
　　所以，国家才出台了＂两集中供地＂的政策。
　　因此，站在地方政府的角度来看，对于没有纳入＂两集中供地＂的城市是利好（可以随时卖地，价格可以卖得高一些），纳入的是利空。站在购房者角度，纳入22城的是利好；没有纳入的是利空，因为地价更容易上涨。