楼市松绑，房价还会再涨吗？

　　文/杨国英
　　楼市又迎来松绑潮。
　　4月1日，衢州发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，取消限购，松绑限售政策。
　　同一天，秦皇岛也发布解除限购政策，购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。
　　除了衢州和秦皇岛，自3月中旬以来，还有郑州、哈尔滨、青岛、福州等多个城市，明确对限购限售政策进行了松绑或取消。
　　如果说，松绑限购和限售，当下，还仅有几个城市在试水。
　　那么，降低房贷利率（加点），这两个月，已近乎覆盖全国所有城市。
　　而不出意外的话，接下来的两个月，全国绝大多数城市都将松绑限购和限售。
　　那么，这是楼市春天即将到来的信号吗？
　　确实，在过往20年中，松绑限购、限售、降低房贷，这些都是楼市迎来春天的信号，而当这些松绑政策一齐祭出时，几乎每次都能迎来一轮房价的大涨。
　　但是，这一次楼市没有春天。
　　这一次房价不会再重复历史的步伐。
　　注意，这一次地方之所以敢于对楼市进行松绑，是因为3月中旬财政部明确暂停房地产税（今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。）
　　正是在财政部暂停房地产税之后，地方揣摩了决策层意图后，才陆续对楼市进行松绑。
　　那么，决策层可能的意图是什么呢？
　　担心扩大房地产税试点，会导致房价的大跌，继而导致社会信用的剧烈收缩。
　　注意，不是担心房价下跌，而是担心房价大跌。
　　注意，担心房价大跌的根本，是担心剧烈的信用收缩。
　　所谓信用收缩，就是基于对经济预期的不乐观，央妈向市场释放流动性，但市场却不愿意接受、不愿意借贷。
　　如果担心房价下跌，去年决策层就不会释放房地产税扩容的信号，更不会任由房企破产也要坚持房住不炒（长达6年之久）。
　　决策层更大的担心，在于房价大跌导致更剧烈的信用紧缩——这是因为，房产是我国货币创造最大的媒介（这与全球90%的国家是不一样的），一旦房价大跌，会降低央妈货币创造的能力，这在经济下行信用已然收缩之下，会导致更剧烈的信用紧缩。
　　而一旦发生剧烈的信用紧缩，将对国民经济造成巨大的负面冲击，消费更加不力，投资更加趋弱。
　　所以，为了避免更剧烈的信用紧缩，今年才暂缓了房地产税，暂缓了房地产税，也才有了地方政府对楼市的松绑。
　　回归原点的立论。
　　这一轮地方的楼市松绑，不会迎来楼市的春天，更不会迎来房价的上涨。
　　1，决策层担心房价大跌、继而导致剧烈的信用紧缩。
　　但是，决策层并不担心的小跌，更不希望房价的全面上涨，这是因为，房价如果全面上涨，那么，过去这些年坚持的房住不炒，就会功亏一篑。
　　所以，这一轮楼市松绑，本质仅不过是以时间换空间，以渐进的小跌，取代可能性的短期大跌，以避免系统性的经济风险。
　　2，房地产税仅是暂缓，而不是永远停止。
　　房地产税是楼市的终极杀器，这意味着房子的本质是消费品、而不是投资品。
　　所以，只要房地产税的大方向明确了，哪怕现在暂缓，也会从根本上封堵住市场炒房屯房的冲动。
　　3，这一轮楼市松绑，不仅不是楼市春天的信号，反而是房价投降的标志。
　　这是一种决策信心——其中，当然存在明显的相机决策成分，现在的外部环境和内部环境均不甚乐观。
　　看看近几年的二手房挂牌量，仅列举杭州、南京和合肥的二手房挂牌量。
　　2020年初，杭州、南京和合肥的二手房挂牌量，分别为7.1万套，9.1万套和7.4万套。
　　时隔两年之后，现在，杭州、南京和合肥的二手房挂牌量，分别升至7.9万套、 13.2万套和8.1万套。
　　这三大城市的二手房挂牌量，两年时间，上升幅度是10%-40%。
　　要知道，这三大城市，还是东部省份的省会。
　　如果统计西部、北部和东北部的省会城市、以及更广泛的三四五线小城市，
　　其二手房挂牌量的上升幅度，可能还要更为惊人。
　　所以，我认为现在的楼市松绑，本质是房价彻底投降的标志——政策不再压你，甚至还给你松绑，也绝不担心你会上涨。
　　最后，再说几个观点：政策的松绑，局部有利于新房去库存，与二手房基本无关。全国范围内，除上海和深圳（及其一小时半径），几乎所有的城市，去年上半年的房价高点，就是其5-8年后的房价。这一次政策松绑，差不多是减持房产（针对多套房者）的最后机会。楼市没有机会，中国经济的未来，不会再靠钢筋水泥，而是靠硬核创新，靠一个又一个的国产替代（继而出口），靠一级和二级股权市场。大A，现在已无比接近未来5-8年的大底，只不过，在当下内外部环境之下，可能还有一个相对短期的磨底过程。相比过去楼市的巨大红利，想要享受未来股市的巨大红利，需要专业、专业再专业。