这些城市，房价没了支撑

　　文 / 子木
　　＂劝人买房，非蠢即坏。＂
　　最近在网上，经常能看到这样的言论。到底对不对呢？
　　还真对，先说几个数据。
　　1、2021年，中国城镇住房套户比为1.09，一二三线城市分别是0.97、1.08和1.12。
　　2、2021年出生人口为1062万人，创下1949年以来新低，总和生育率降至1.15，远低于发达国家水平。
　　3、2022年2月，全国商品房待售面积高达5.7亿平方米，创下近6年来高位。
　　4、东北鹤岗化蔓延全国，多地出现几百元一平米的房价。
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　　这样的数据，我能找出一大箩筐，并实事求是地论证：
　　楼市的确在萎缩，早就从黄金期转为青铜，甚至黑铁，且这是不可逆的大趋势，不要抱有任何幻想。
　　如果你觉得很对，那么这篇文章，到这里就结束了。
　　但这时候，你突然觉得，好像哪里不对，那么恭喜你，下面的文字可能会对你有所帮助。
　　我们再来看一组数据。
　　3月，北京二手房成交达到15771套，环比2月大涨90.93%，尤其3月29日这天，二手房网签量高达1285套，创下近一年半以来单日新高。
　　中关村、望京、朝青等多个板块，二手房成交火爆，房价开始上行。
　　现在看来，去年年底我劝北京买房人上车，好像不是蠢也不是坏，而是抄底，无形中省了不少钱。
　　北京 鹤岗。
　　这个连街边玩尿泥的小娃都明白的道理，可惜愣是有人看不懂，或许不是看不懂，只是屁股决定了脑袋。
　　中国城市实在太多了，每个都是独立的个体，一部分城市＂城市群化＂，一部分城市＂鹤岗化＂，两者呈现的比例是，2 ：8。
　　也就是说，劝人在80%的城市买房是在坑别人，而20%的城市，依旧是未来抗通胀的良好投资品。
　　而人口就是所有城市之间竞争的砝码。
　　这几天全国各地相继公布人口数据，我们必须对此深度探讨，才能在接下来的买房抉择中，作出优选项。
　　1
　　我们先来看，省市层面的人口流动。
　　从图中可以看出，全国大多数省市的人口自然增长量（人口自然增长量=出生人口-死亡人口）， 都是负值 。
　　过去我们一直在大谈人口红利，彻底沦为了历史。
　　最爱生娃的三大省，广东、河南和山东，去年出生人口分别是118.31万人、79.3万人、75.04万人，而10年前，这些数值是109.44万人，121万人和110万人。
　　只有广东老大哥在坚持，而河南和山东光环已褪。
　　隔壁家老王的闺女说，生二娃太费钱，养不起，老李的儿子说，疫情搞得生意难做，怕生下来给不了最好的生活。
　　生孩子成了奢侈品消费。
　　从这个角度出发，城市未来的人口增量就不再是人口出生，而是人口流入量，也就是A城人去了B城。
　　从图中可以看到，全国基本一半省市的人口都是净流出的，最惨的是河南省，去年人口流出量高达64.33万人。
　　河南省是国家复兴发展和建设的头号功臣，但产业的落后，也导致当地劳动力大批量流失。
　　一搜河南企业都是，思念、双汇、三全、卫龙、好想你、十三香，莲花味精……这些企业提供不了高薪工作，也意味着很难留住人才。
　　河南因为人口基数太大，高考也变得异常艰难，这几年但凡是有点儿能力的，基本都会选择让孩子出去。
　　倒数第二是黑龙江，性质跟河南一样，当地产业转型困难，年轻人流失严重。过去我们还提东北振兴，后来声音越来越小，衰退已成定局。
　　北京也处于人口净流出的阵营中。很多人以此判断北京楼市不行了。其实不然。
　　北京这几年一直在施行＂非首都功能疏解＂，关闭了大量的批发市场和工厂。同时将一些国企央企转移到了雄安。
　　这种人口流失，是政策强制性的，而非自然流失。
　　每天都会有大量的年轻人踏上这片热土，也有不计其数的中年人不堪离去，能留下的基本都是优胜劣汰的佼佼者。无论是家庭资源还是工作能力，都是牌桌上的筹码。
　　不过＂非首都功能疏解＂也会持续利空周边卫星城楼市，这一点是必须要注意的。
　　在最强阵营中，江浙一带，占据天时地利人和，不用多说，湖北竟然排名全国第二，人口净流入达到59.83万，让人惊诧。
　　湖北本身对全国人口本身不具备吸引力，到底发生了什么？
　　这还要从城市人口榜单中，寻找答案。
　　2
　　今年的人口净流入榜单，也是历史性的一页。
　　武汉以120.12万人的成绩，领跑全国，甚至比成都、杭州高出5倍，比前十名的总和都要多。
　　而且1364.89万人的成绩，再次让武汉反超郑州，位居中部第一。
　　前段时间去武汉出差，一个老者跟我说，疫情后，武汉好像睡醒了，有了江河好汉的气息。
　　他说，没有经历过武汉疫情的人根本不知道，那时候的武汉有多艰难。
　　整整两个多月封城，所有人都在未知的恐惧中度过，没有任何管理经验，一步一步踩坑，一步一步扛着压力前行。
　　武汉人不矫情，也没有怨言。
　　疫情后，武汉的光电信息、汽车产业、大健康，三大产业强势复苏，经济开始奔跑。
　　2021年武汉的二产增加值达6208.34亿元，增速12.1%，三产增加值11064.21亿元，增速高达12.3%，理解了经济运行，人口数据也就有了支撑。
　　而且很明显的现象是，近两年，身边的湖北年轻人都会选择武汉作为最后的归宿。
　　一方面是到了年龄，一线留不下，就只能选择离家近一些最好的城市，另一方面，武汉房价相对实际，也增加了人们返流的意愿。
　　其实，武汉最强的优势，还是高校，百万大学生就是天然优质的人才资源，只要招商引资做起来，留住他们，这座城市的潜力就会被彻底激发出来。
　　成都、杭州属于老牌人口虹吸大城，成都目前最主要的问题也是产业不够强劲，城市宣传做得不错，但当地的年轻人都知道，工资不高，还需要时间沉淀。
　　杭州属于江浙地区第二大城，产业新颖，经济发达，但问题是房价太高了。
　　这几年为了赶在亚运会之前，大兴土木，疯狂卖地造城，地价带动房价，滨江、上城、西湖的房子每平米都达到了4、5万，余杭、萧山这种地方价格都涨到了2.5万/平米左右。
　　高房价制约了人口流入，再加上杭州大厂在疫情下不堪重负，纷纷裁员，导致整体购买力下降，法拍房数量达到全国第一。
　　跟武汉同样的GDP，但房价是武汉的2倍，房地产泡沫慢慢就会暴露出来，这也解释了为什么近两年很多江浙年轻人选择了宁波，而不是杭州。
　　3
　　我们再聚焦在榜单末尾。
　　天津，人口净流出13.6万人，石家庄，人口净流出3.68万人，唐山，人口净流出2.1万人……
　　我之前说过，东北化的第一站一定是河北。
　　自从节能减排，碳中和战略后，河北赖以为生的工业体系开始滑坡，经济发展步履维艰。
　　河北也曾做过努力，鼓励发展高科技产业。然而高科技需要人才，人才都被北京吸走了。
　　北京跟沪广深还不一样，主要产业结构都是三产，高新技术和金融，这些产业很难带动周边城市的发展。
　　而深圳还有华为，能带动东莞，广州有小鹏汽车，能带动肇庆工厂。
　　北京的虹吸力，甚至连天津都扛不住。
　　想当年在建国初期，天津也是一直仅次于上海的存在，在1949年以6.84亿元处于全国第二，到了1978年，天津再以82.65亿元位列全国第三。
　　而在去年，天津跌出全国前十，经济不温不火，年轻人外流到北京，实在呆不下去才会选择回到天津。
　　经济带动人口，人口反应房价趋势。
　　天津房价阴跌了好几年，今年开始触底回暖，结果又遭遇疫情，除了学区房还能抗跌保值外，其他房地产价值已经被这些年累积的库存淹没了。
　　石家庄更不用多说，前有北京、天津，后有雄安崛起，已经沦为全国最没有存在感的省会城市了。
　　这几年跟着天津阴跌不止，之前强推的正定新区，给当地炒房客好好上了一课。
　　目前来看，京津冀一体化，好像只剩下了京。
　　4
　　把握住人口流动趋势，才能读懂房地产密码。
　　我们之前感觉＂东北化＂这个概念还很遥远，但现在发现，已经在快速弥漫开来。
　　疫情正在催化城市格局，进行生态化反。
　　有些基本面太差的城市，一波疫情打击，经济难以复苏，这时候人们为了寻求更好的赚钱机会，只能迁移到其他城市。
　　一增一减，城市之间就有了差距。
　　而对于买房人来说，一定要对自己所在的地方有深刻的认识，经济是繁荣向上的，还是衰退的，人口是流入的还是流出的。
　　＂长期看人口＂已不适用，＂短期看人口＂才是硬道理。
　　当你所处的城市，逐渐东北化的时候，这时候就要禁止投资买房，甚至大胆些，租房也可以。
　　把钱放在更值钱的地方。