潘石屹中国大量财富沉淀在房子，房产税会让存量房流通起来，那么房价会下降吗？

　　房产税的政策逻辑是提高炒房成本，激活固定资产配置的活性。把固定资产中得资本引导进入实体经济。资本的性质是趋利的，房产税得实施必定促使很多资本流出地产，流向增值空间更好的标的。解释科创版开放，注册制实行，很多企业上市，吸引更多资本参与，降低企业融资成本。流入实体制造业的资本结合产业升级，产出更多工业品，沿着一路一带出口创汇。
　　房子是拿来住的，这个本质会更加体现。而届时的房地产会向更好的环境更智能化方向发展。除了学区房政策不变。房屋的需求会向更高的住房品质方向发展。房价的走势会震荡缓跌，区域分化。
　　近日，房地产大佬潘石屹在接受媒体采访时表示：中国大量财富沉淀在房子，房产税会让存量房流通起来。对此，有业内人士表示，此话结合我国人均住房面积的排名和人均GDP排名，即可证实这位房地产大佬的担忧。数据显示，根据中国官方统计的人均36平方米住房面积。中国人均住房水平在全球排名第五位。
　　而即使是西方发达国家的人均住房面积都与中国不相上下，甚至还远不及中国。美国67平方米，英国35.4平方米，法国35.2平方米，德国39.4平方米，意大利43平方米，荷兰40.82平方米，日本19.6平方米。但是中国的人均GDP却排名在70位左右。
　　也就是说，中国人的收入水平在全球属于中上游，但却住着与发达国家差不多，甚至还要宽大的面积。这从某个程度上说，并不是国内房产有多稀缺，而是国内的房地产配置不合理，少数人囤积大量房产，宁愿空置起来，也不愿意让其流通，所以多数人却只能望房兴叹。甚至像北京这样的一线城市，市中心区域空置房不低于100万套。一般的一二线城市房产的空置税高达20-30%也不稀奇。
　　房地产大佬潘石屹说开征房产税，并非空穴来风。近期网上有报道称，中国将在2020年开征收房产税。同时，去年也有消息传出，全国不动产登记系统已经完成联网测试。这也就间接的说明了，尽管开征房产税会受到既得利益群体竭力阻挠，但实际推进速度，要比预期要快得多，我们真的离房产税已经不远了。
　　现在问题是，如果开征房产税能否让存量房流通起来吗？我们认为，如果按照上海版、重庆版的房产税模式，房产税肯定无法让存量房流通起来。因为上海版房产税只是对大户型增量房开始征税。而重庆版的房产税，是对存量的高档别墅征税。而且两地房产税的税率又开得那么低，根本无法在房产保有环节增加炒房者的成本。
　　所以，未来全国版的房产税会在之前试点的基础上进行改进，直接起到增加囤房者成本的目的。比如，不管是对增量房，还是存量房，对拥有二套房以上房产的家庭征收房产税。再比如，对二套房以上房产的家庭征收房产税也要实行＂累进制＂。这就意味着你拥有房产越多，税率征得就越高。拥有五套房以上的炒房者，要对其施以重税，这样就能把社会上囤积的房产能够逼出来。让房地产的资源得到更合理、更优化配置，当然对于调降房价也会起到积极作用。
　　开征房产税能否降房价？这要看什么时候开征，怎样开征，如果火候把控得当，对于降房价，抑制房地产投机，是可以起到积极作用。同时，房产税作为长效机制的一部分，说明未来房地产长效机制也将逐步完善。当然，房产税的开征也并不仅是遏制炒房，更是对拉近社会贫富差距、增加地方税收等都有较大好处。总之，房产税来了，高房价疯狂的日子就要终结了。
　　我认为房产税能不能让存量房流通出来，还是要看房产税怎么收！咱们以上海为例，通过计算分析一下：按上海现行政策，无异于隔靴挠痒，作用不大
　　为了方便计算和对比，我假设以下房源都位于同一小区，房源没啥区别，面积都是100平方，均价5万一平，总价都是500万，月租1万。上海房产税征收标准中，人均免征面积是60平，房产税计算公式是应征面积×单价×70%×税率（0.4%～0.6%），咱们取中间值0.5%；
　　好啦，我们开始计算：
　　A：上海两套房，家庭三口人，出租一套，房产税计算可得：（200-60×3）×5万×70%×0.5%＝3500元
　　全部转嫁给租客需要月租涨价：3500/1/12≈292元
　　B:上海五套房，家庭三口人，出租四套，房产税计算可得：（500-60×3）×5万×70%×0.5%＝5.6万元
　　全部转嫁给租客需要月租涨价：5.6万/4/12≈1167元
　　C:上海十套房，家庭三口人，出租九套，房产税计算可得：（1000-60×3）×5万×70%×0.5%＝14.35万元
　　全部转嫁给租客需要月租涨价：14.35万/9/12≈1329元
　　上海这种一线城市，人口积聚，经济发达，按照现行政策征收房产税，通过涨房租就可以轻松转嫁房产税到租客头上！现行政策不会对多套房持有者造成多大的持有成本！并不会逼出存量房出租或者出售！ 如果房产税按阶梯税率征收，那么炒房客们就坐不住了，每年损失一辆奥迪A8
　　我们假设一下多套出租房源都是在同一小区，房子都是一样的，面积都是100平米，单价5万/平米，租金1万/月；房产税免征面积为60平米/每人；超过免征面积不超过100平米的1%税率征收；超过100平米不超过300平米的按照2%税率征收；超过300平米的按3%征收。
　　房源一：某市两套房，三口之家，一套自住一套出租；  应缴房产税：(200-60x3)x5万x1%＝1万元；
　　房源二：某市五套房，四口之家，一套自住四套出租；  应缴房产税：100x5x1%+160x5x2%=21万元；
　　房源三：某市十套房，三口之家，二套自住八套出租；  应缴房产税：100x5x1%+200x5x2%+520x5x3%=99万元；
　　房源一：房租每月需要涨：1万/1/12＝833元
　　房源二：房租每月需要涨：21万/4/12＝4375元
　　房源三：房租每月需要涨：99万/8/12≈10313元
　　同一个小区，同样的房子，有房源每月只涨833元就可以抹平房产税，有的要涨10313元才行，房租直接翻倍啊，这谁受得了，想要全部转嫁给租客是行不通的！
　　房地产税征收后，会有小部分转嫁给租房客，全部转嫁是不现实的！手上有五套房以上的房东会承担大头，3-5套房租房收益会下降明显。
　　资本是逐利的，当他们的持有成本升高，会出现什么情况？空置房出租，甚至抛售！ 房产税征收，对于一二线城市影响度有限，对于三四五线城市影响较大
　　1、房价支撑看什么，看人口，看经济水平！
　　一二线城市有足够的人和经济水平支撑房价，而三四线城市，人口外流，经济又不是很发达，持有三四线城市多套房的成本会越来越高！
　　总结一下，房产税征收，到底能不能逼出存量房，能不能对房价产生实质性影响，还是要看房产税的征收方式，阶梯税率是个猛药！到底怎么实行还要看未来经济对房产行业的依赖程度！
　　以上是我对本问题的粗浅看法，请大家在评论区发表意见，沟通交流！
　　我是【财经敲门砖】，每天分享财经知识，有案例，有分析，有启示，不枯燥，欢迎大家关注交流！
　　3月20日，在某平台发布会上，潘石屹表示，全中国的财富沉淀到房子里的比例是非那一天，就是这400万亿受到影响的时候。今天这些波动，对整个房地产的市场影响是微乎其微的。而中国大量财富沉淀在房子，房产税会让存量房流通起来！
　　那么如果想要回答这个问题，我们就必须通过几个数据来分析和阐述：第一个数字：「65万亿 美元」
　　首先从目前中国房地产的市值来看确是已经有非常大的泡沫存在，潘石屹曾经说过：＂中国房地产的总市值，已经到达到了「65万亿 美元」 ，这个数值意味着什么呢？意味着已经超过了美国、欧盟加上日本三个地方的总数！然而我国的国有资产总值却只有66.5万亿人民币，相差近7倍。＂
　　所以从整个数字来看，中国房地产的泡沫和杠杆风险确实存在，并且还不小，如果加以任性放纵下去，是很有可能引发一系列的金融风险，甚至是经济危机的，也就是说房价高了！第二个数字：「12%和20%以上的空置率」
　　目前一线城市的空置率为16.8%左右，而三四线城市的空置率则是高达了22%-24%！而根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算，比较合适，10%-20%为比较危险，30%以上就是容易爆发金融危机。老龄化越严重的地区，空置率相对越好，比如德国是8%，日本最新的数据超过13%。
　　所以说中国的房地产市场已经有了一个明显的隐患，大量的家庭把资产投入到地产之中，造成了一个严重的空置率现象，再加上开放商的疯狂拿地和造楼，其实是透支了未来很大一部分时间的空间和行情！第三个数字：「30:70和77:23」
　　目前国际上房地产和金融投资比例30比70.  中国房地产和金融目前比例是77比23！ 也就是说相比其他成熟的市场，中国的房地产和金融比重明显是不健康的，所以未来势必会有一个转换！第四个数字：「3亿，10.94‰，40年新低」
　　0015年的时候，我国60岁以上的人口就已经超过了2.22亿人，60岁以上人口所占总人口的比重达到了16.15%，预计在2020年，老年人口将会突破2.5亿人，届时60岁以上人口所占总人口的比重将会达到17.17%。预计在2025年，60岁以上的人口将会突破3亿人，中国也将成为超老年型国家。 可以看出中国人口老龄化的问题已经迫在眉睫，老年人口所占总人口的比重，已经远远超过了国际通用的老龄化标准。
　　而2018年出生人口1523万人，人口出生率10.94‰，出生率创40年新低！ 所以从整个趋势来看，未来的年轻人其实都不缺房子，而上一代人积累的许多不是特别优质的房地产投资将会成为下一代人的＂负担＂！
　　最后来谈一下现象
　　我们其实亲身感受可以发现，许许多多的三四线城市有着楼比人多的现象，甚至许多楼盘晚上根本无人居住，这就是炒房周期给我们留下最大的隐患！而未来如果出现了所谓的房产税，空置税，那么势必会对炒房者进行打压，对于部分房产进行抛售！
　　再加上目前的股市和楼市有着明显的不对等现象，和国际上的趋势背道而驰，那么如果未来房地产的资金流出，那就一定会寻找一个更适合的地方投入，而股市可能就是最好的去处！
　　因此综合来看，未来的房地产市场可能会有一个两级分化情况 ，一线城市依然强者很强，拉长10-20年的周期来看，还是稳稳跑赢通货膨胀。但是三四线城市的供需可能已经不能平衡，所以未来勉强可以维持上涨的格局，但是大概率跑不赢通胀，也不会出现暴涨的局面了！
　　所以，房地产税的出台可能是未来打破目前中国投资环境的一个契机 ，中国房地产闭着眼睛买买买，躺着赚钱的时代结束了。未来分化的格局将会越发明显，有投资价值的依然是强而有力的上涨，但是没有投资价值的，则仅仅是满足一个刚需的目的！
　　甚至未来房地产的资金也会逐步转移到金融市场，达到一个国际的标准，健康水平！但是对于房价的大跌来看，除非诱发金融危机，否则几率很小 。毕竟房地产的属性和经济支撑低位放在这里，管理层也更希望通过的是时间的力量来挤压泡沫，降低杠杆风险，而不是通过暴涨和暴跌的打压手段来触发风险和危机的可能性！感谢⭐点赞和关注 ⭐。更多更好的逻辑期待与你分享！一家之言，仅供参考！
　　3月20日，在望京SOHO租赁发布会上，潘石屹说，过去20年，全中国的财富，呈现在房子里面的比例是非常巨大的，这个数字谁也说不清楚，我让我的同事算了三个月，用了三个办法，交给专家看，大概的数字是多大呢？是400万亿人民币，全中国的。什么概念呢？当年救市是4万亿，现在是400万亿，大了100倍，大量的是存货，没有流通起来。
　　他认为，中国大量的财富沉淀在房子里，没有流通起来，目前流通率大概就是1%。当房产税出台的那一天，中国存量房才会流通起来！
　　对潘石屹的前半句话，我是赞同的，也是完全认可的。400万亿的资金沉淀在房子里，流动不起来，就意味着资金的运行效率极低。资金没有运行效率，就必然要大发货币、超发货币。一旦经济步入良性状态，这些资金又极有可能成为通货膨胀的强大推力。一方面，过度膨胀的房子已经耗尽了居民的收入，使居民的消费能力下降；另一方面，通货膨胀又会使居民手中的有限收入贬值，从而使他们的消费能力和购买能力更差。
　　很显然，房地产市场的过度发展，特别是存量房、闲置房太多，已经带来了很大的经济问题和社会问题，并隐藏着很多风险。所以，必须采取措施，解决房地产市场的存量房和闲置房太多的问题，让这些资产动起来，让房价降下来，让资金活起来。
　　那么，房产税有没有这样的功能呢？说没有，当然不客观，说有，也不能太乐观。房地产的作用，切不可放在房价上，也不可放在激活这些闲置的房产上，而要放在规范市场行为、平衡市场供应、维护购房者利益方面。如果单纯依靠房产税来解决存量房和闲置房的问题，显然功力不够、力度不足，还需要物业税、遗产与赠予税等。恰恰是，物业税和遗产与赠予税，可能比房产税对激活存量房和闲置房的作用更大、效果更好。
　　而要使税收的作用得以发挥，就要加大房产实名登记的步伐，让房产信息能够公开透明，让这些税收手段能够有效发挥作用。如果房产分布不透明，没有建立统一的、包含全部房产的信息系统和大数据，纵然有政策，也解决不了问题。自然，数据全面和信息完整是房产税等能否发挥作用的关键和基础。
　　渴望房地产出台，但更渴望物业税和遗产与赠与税的出台。那些，才能对多套房者形成有效约束。而对于刚性居住家庭，则可以采用一套房免征、两套房减半税收，三套房开始全客征收的办法。且超过一定套数，加倍征收，看谁还敢捂着房不动。
　　马云2017说过＂8年后房价如葱＂，站在2019的我们来看，与＂葱价＂又近了两年，马云的这话，我深信！