下一个暴雷的会是谁？

　　下一个暴雷的会是谁？
　　作者：渝生之鉴
　　最近看到的几组数据，应该算是非常客观的反映了目前市场的真实现状；
　　第一组、中国房地产报公布的今年一季度各大主流房企的销售数据，同比去年一季度，全部都有不同程度的下滑；下滑比例最大的阵营，比如奥园、世茂、中南等，同比下滑在60以上；下滑比例最小的阵营，比如保利、绿城等，下滑比例也在30左右；
　　这种普遍性的销售业绩的下滑，背后或许能够折射两个问题，其一、流动性减少；其二、这一年企业的拿地、融资以及经营、营销等成本明显增长；因此必然会带来企业的严重的现金流承压和利润侵蚀；
　　第二组、我们参考铭腾公布的重庆主城周报、月报数据，今年以来重庆主城的成交数据惨不忍睹，哪怕到截止发文的四月成交数据，几乎持续的处在历史的低位，每周住宅成交约10万方左右，相比往年周成交正常水平，下滑接近80；
　　再结合住宅供应（预售）和短期库存数据来看，预售数据屡创新低，这可以反映出两点，其一、市场上还能正常经营的企业和项目数量大幅下滑，比如部分企业暴雷、停工等导致预售锐减；其二、成交放缓间接造成库存增加，现金流的欠缺导致开工放缓；
　　基于这两组数据，我们会想到一个问题未来一段时间，还有哪些房企可能会暴雷？关于这个问题，有个朋友提供了一个很有意思的视角，我们聚焦到重庆范围，看看企业具体的表现；
　　第一、哪些企业已经有2年以上没有拿地了？企业不拿地大概能够折射出几种可能，其一、收缩规模，或许对重庆城市定位有所调整，不再作为重点投资城市；其二、经营不善，母公司或者城市公司没钱了，丧失了拿地能力；
　　我们结合这几年重庆的供地规律（严格控制单宗地块规模），企业长时间不拿地则代表以去化库存为重心，不追求单城市的规模，大概率会面临土地储备消化完之后，企业退出重庆的可能性很大；
　　第二、哪些企业是处于不赚钱的状态？这几年在重庆新拿地是很难赚钱，这基本也是行业的共识；个人认为影响权重比较大的有几点，其一、成本趋高，包括土地成本、综合开发成本、财务融资及人力成本等，这里特别显性的是土地成本和营销分销成本，至于说财务成本这块民营企业的隐性成本很高；其二、房价趋稳，随着几轮的市场波动及回调，自2018年年中的市场高点以来，有效可供参考的价格基本没动，除了去年二季度市场短暂抬头之外，其余时间大体上价格是比较稳定的；
　　目前我们看到的成交价格比较稳定，这点还是在于地方严格的备案价管控，所以我们能看到不少开发商、项目自己在搞小动作了；按照目前的市场趋势发展，一旦这种强管控被放开，预计大部分项目的真实成交价要下调2040不等；其三、重庆独特的设计规范和预售限制，比如车位数量多、去化难和商业等方面，有朋友戏称很多项目最后可能就赚了几个车位；因此大部分外来的或者后来的企业，在重庆拿地是赚不到钱的；
　　第三、哪些项目是亏本卖或者卖不动的？这个问题比较显性，项目的地价楼面价是公开的，重庆拿地王或者高价的项目大部分是不赚钱的，这点几乎是铁律；项目的规划条件函涉及的配建及规划方案是可以查询的，项目的售价和流速几乎是透明的，铭腾、锐理、315等机构都能看到项目的销售情况；而通过房价与地价之间的价差空间，大概能够推导出该项目是否能够盈利；如果要把项目的车位算进来，大概还要预留10的毛利空间；所以我们粗略的能够看出项目的盈亏情况；
　　我们结合某家企业在重庆的基本盘，主要可以通过重庆范围的销售规模和亏损项目来看，比如某家房企在重庆每年真实销售额30亿（假设30亿的规模由48个项目构成），但该企业出现了23个项目亏损，则该公司大概率会出问题；
　　第四、哪些项目采用了高分销佣金的模式？分销最大的问题是会增加项目的营销成本，目前重庆相对主流的水平在23，如果项目在新区或者外环则佣金比例往往大于3，但主流应该也在5以内；但我们常见的部分企业在特殊时期采取的特殊政策，以高额佣金来激励团队，所谓重赏之下必有勇夫，所以我们见过7，甚至最近出现了15的住宅佣金比例，出现这样高佣的项目大多是有问题的；
　　第五、哪些企业还在搞员工理财员工房的？就当前的局面来说，很多企业的融资渠道都被锁死了，而来自企业员工及关联人员的资金就成了为数不多的机会，这些钱可以视作是低廉的资金，相比民企动辄借款的高息，员工理财产品是很好的融资渠道，至于说这一点跟非法集资、P2P有没有区别，还是看官方定论；
　　自从恒大理财暴雷之后，不少企业的理财产品都出现了严重的违约和挤兑现象，主要以大型民营房企为主；因此目前还在搞员工理财或者理财暴雷的民营企业，大概率是撑不了多久的；
　　从客观严谨的角度来说，市场下行是存在的，企业或者项目的销售数据也是公开的；但关于企业暴雷这件事，必然是多维的，有一定时间周期的，而且企业多会主动自救，比如卖项目、找合作、引战投等，因此也是动态的、有变化的；从严谨的角度来说，笔者也没法说具体的哪家马上会暴雷，但暴雷的企业一定是具备上述多个特征的；
　　另外还有个问题值得讨论，如果把潜在暴雷的企业做个分类，主要就是本土与外来房企两类；外来房企除国家队之外，重庆对他们而言更多是有利益考量的，干脆说就是要赚钱，要做规模的，这类企业绝大部分对重庆这座城市缺乏情结和责任；所以当企业出现问题或者在重庆发展受限、亏损的时候，则会毫不犹豫退出重庆；
　　对本土企业而言，重庆作为他们的大本营和起家之地，相比外来企业，在传统核心业务之外，必然有对这座城市的情结和感情；至于说本土企业对这座城市多少的责任和担当，这座城市对本土企业是否有更多帮扶和关怀，这个都很难说，摩帮这个产业集群在重庆的兴衰一定程度上可以给人一些反思；
　　研究此事其实也没有什么特别的意义，企业持续暴雷会进一步引发一系列的地产行业及民生问题，但同时也有助于行业的涅槃重生；过去房地产快速扩张，野蛮生长，尤其是高周转加杠杆的时代，导致了这个行业出现劣币驱逐良币的现象；优秀的公司可能因为拿不到地或者不赚钱，企业无法坚守品牌、产品和品质的底线，更无法实现溢价及合理利润而活不下去被迫离开；
　　现在通过市场的调控和金融规则的改变，把劣质的房企打掉，或许能在将来给房地产行业留下一个光明和坦途，我们参考香港、新加坡等城市，那些百年企业的生存和发展路径，无一不是极为克制，经历起伏仍能屹立不倒的，百年企业的基因也不是一朝一夕就能够练成的；
　　未来若干年房地产规模锐减，这是铁定事实和大概率事件，因此房企暴雷还会有，企业暴雷是坏事，但也可能是好事。
　　郑重声明：本文中的观点均来自个人所思、所想，有些问题也会与朋友、同行交流探讨；并无刻意追捧、贬损某家企业或项目，更多的是对房地产投资、市场的逻辑等做分析，仅供同行参考。
　　数据来源：如无特别说明，均参考铭腾数据；
　　图片来源：均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。
　　免责声明：文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理，我们极力确保准确性，但无法保证数据的绝对完整和准确；
　　文中分析的结论和观点，仅代表个人观点和判断，仅供参考，不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。