4个省会城市陆续松绑楼市，这意味着什么？

　　本文来源：时代周报 作者：吴凤思
　　楼市松绑的信号正在向省会城市传递。
　　4月5日，甘肃省会城市兰州发布了《落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，对于异地父母接到兰州赡养的，相关家庭可增加一套购房资格；有二孩或三孩生育的家庭，也可以增加一套购房资格。
　　这是自3月以来，第四个省会城市加入了楼市松绑的队列。此前已有郑州、哈尔滨、福州陆续松绑限售、限购等政策。
　　省会城市的楼市松动信号不断释放，这传递了什么信号？
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　　4个省会城市松绑
　　清明节前后，两座省会城市松绑限购政策。
　　3月30日，福州市不动产交易中心表示，即日起，将针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。
　　时代周报记者联系福州市不动产交易中心，工作人员证实这一消息属实。换言之，外地户籍在福州主城区内购房，已经没有社保、纳税证明、落户等限制。福州推倒横堵在购房者与楼市之间的户籍壁垒。
　　早在3月1日，郑州成为今年打响＂限购松绑第一枪＂的省会城市。按照要求，子女、近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，其投靠家庭能新购一套住房。
　　这意味着，已有两套房的郑州家庭，可以再买第三套房。
　　哈尔滨也于3月23日出台房地产新政明确放开楼市限售，以原规定＂已完成其阶段性调控使命＂表述，成为第一个放开限售的省会城市。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，这说明调控放松进入新阶段，即从此前降低首付的做法转变为对＂五限＂政策的松绑。＂预计4月份全国房地产会有一波密集的放松现象，是各地稳楼市的非常关键的窗口期。＂
　　多家市场研究机构同样认为，＂一城一策＂的框架下，预计限售限购等政策将会在更多城市松动。
　　除了松绑限购、限售政策外，这些省会城市多方面促进住房改善类需求释放。
　　比如，郑州是全国首个取消＂认房又认贷＂和首个重提＂棚改货币化安置＂的城市；哈尔滨则在去年10月发布新政，包含放宽公积金贷款条件、发放购房补贴等，多渠道化解楼市库存；福州此前已下调了住房公积金贷款的首付比例，从今年2月1日起，比例再次调整：第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%。
　　兰州则是＂认贷不认房＂——拥有一套住房并已结清购房贷款的，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策。
　　省会城市的迫切
　　房产限购放松和市场表现密切相关。据不完全统计，已有60余城发布房地产宽松政策，涉及针对性放松限购、降低首付比例、发放购房补贴等。
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　　在这波＂政策松绑潮＂下，这几个省会城市为何选择陆续加入队列？
　　江西东方船房地产营销顾问有限公司董事长吴金根对时代周报记者分析道，就目前来看，放松限购政策的省会城市在近几年房地产市场普遍表现偏弱，市场压力较大且有放松空间。＂这些省会城市的库存普遍积压，市场成交相对萎靡。 ＂
　　克而瑞数据显示，哈尔滨新房去化周期超过30个月，郑州已超20个月，福州为19.2个月，全线超出12个月的警戒线。
　　其中，福州楼市走冷，土地市场也遇冷。3月16日福州进行的2022年首轮土拍中，共出让18块土地，其中有3块流拍、3块现场撤牌，流拍率高达33%，而在成交的12块土地中，有8块是底价成交。
　　暨南大学产业经济研究院院长、暨南大学决策咨询研究基地首席专家陶锋指出，如果楼市低迷，连带地方的经济基本面也会面临一定的压力。
　　吴金根则认为，尤其对于像福州、哈尔滨这类省会城市来说，如何更进一步巩固全省第一大市之位，稳定房地产市场也是不可或缺的一环。
　　更长远的影响在楼市之外
　　对于这几个省会城市而言，松绑的意义或是在楼市之外。
　　以兰州为例。在严跃进看来，兰州放松限购限贷政策，他认为，政策具有全面性，涉及到延长土地价款缴付时间、推进货币化征拆安置、降低购房首付比例、公寓项目可落户等，充分体现了兰州创造更好营商环境的导向，＂这与‘强省会’战略相关＂。
　　陶锋也持类似的观点。他表示，房地产的产业链条非常长，经由上下游产业链可以带动一系列产业繁荣，对当地经济增长依然具有推动作用。
　　在各省提出＂强省会＂战略的背景下，这些省会城市还需要逐步提高自身实力。
　　从2021年27个省会城市的GDP排名来看，仅有郑州、福州位列前十位。其中，郑州GDP为12691亿元，排名第7位，福州以11324亿元排名第10。而哈尔滨、兰州则分别是5352亿元、3231亿元，在省会城市排名第17、22位。
　　除了经济总量不够亮眼以外，这些城市的经济首位度也有待进一步提高，这是省会城市的GDP占全省比重的情况，同时也是检测一个省会＂存在感＂强不强的标准之一。
　　根据2021年省会城市经济首位度排名情况来看，哈尔滨排名第5、兰州第10，而福州和郑州则分别排名第17和第22。其中，无论是在中部六省省会还是在9个国家中心城市中，郑州排名都处于末位，仅为21.55%。
　　＂郑州需要进一步提高经济首位度。＂中国区域经济学会副会长兼秘书长、郑州师范学院国家中心城市研究院首席专家陈耀日前在接受媒体采访时表示，强省会是许多内陆省份发展的必然趋势，如果省内没有形成集聚效应的城市，企业等各种资源不会来，人口就会向省外流出。一个省份的＂吸引力担当＂，非省会城市莫属。
　　一般认为，当一座省会城市的经济首位度超过30%，大体可以认为其能级较强，集中程度也更高。但从近3年的统计数字来看，郑州的经济首位度距离30%的＂理想＂状态仍有差距。
　　因此，2022年河南省政府工作报告明确要求，提高城市首位度，增强服务国家战略、引领区域发展的能力。
　　在当前形势下，如果想要＂做强省会，做大中心城市＂，太严苛的限购政策不仅不利于人力资源效率的提升，还有碍于都市圈的形成。取消限购、限售等政策，既有助于活跃市场要素，优化营商环境，也同步促进人口要素的流入，有利于城市扩容及长远发展。
　　陶锋认为，城市之所以吸引人，在于它能够很好地满足人生产、生活的需求，也就是俗称的＂安居乐业＂，＂安居不只是房子，还有教育、医疗、卫生等公共服务以及商业配套；而乐业就更需要良好的产业基础作为支撑，以产业化促进城市化，实现城市建设与产业发展的良性互动＂。