降房价是个伪命题？

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　　· 梁云风 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
　　天下苦房价久矣。
　　4月21日，中国人民大学教授吴晓求在博鳌亚洲论坛媒体见面会上说——＂中国房价太高，让年轻人非常有压力，透支了几代人的财富＂。
　　吴晓求表示非常不喜欢中国房地产价格这么高，让年轻一代非常有压力。中国的未来在于年轻人，但房价把未来几代人的财富都透支了，虽然纸面财富增加了，但实际上那是没有意义的，它和金融资产不一样。中国一线城市房价从5000元涨到1万、2万，需要10年、20年的时间，但从5000元到5万、10万，只用了3、5年的时间，这非常恐怖。
　　吴晓求举例称＂比如现在北京有一套房子150平方米，四环边上要1500万元，人的一生赚1500万元很难，一年收入40万元不吃不喝要40年，而40年后已经退休了。＂
　　能在北京买房的人毕竟是少数，能买150平的房子的更是少之又少，年轻人要在北京买房，要么是把两个家庭都透支干净，要么是搭上了造富的快车，余下来的都是苦苦挣扎在是要逃离北上广，还是继续坚持＂北京梦＂的弱势群体。
　　吴晓求讲出了中国房地产的现状，但他给出的方案却没有太多参考价值。吴晓求说，现在的住房贷款利率也有点高，房贷利率和房价要下来，政策的重心是要让年轻人有希望。＂现在年轻人有这么大的压力，不得了。需要有办法解决这个问题，比如迅速扩大廉租房的规模。＂
　　现在的问题，真的只是贷款利率问题吗？扩大廉租房规模能解决问题吗？
　　首先，房贷利率不是重点。房贷利率再怎么高，现在也只是在5.5%左右，何况如今政府开始救市，利息下行，相比于令人望而生畏的房价，利息其实不是让年轻人痛苦的。举个例子，原价1000万的房子，房贷利率1%，与房价500万，利率加6倍到6%，哪个给年轻人的压力更大，相信大家都清楚吧！
　　其次，扩大廉租房能解决问题吗？廉租房在今天只能是作为补充，是给那些买不起房的弱势群体提供安居乐业兜底的，如果真要学新加坡将廉租房、公租房作为主导，那就可能要将整个房地产体系推倒重来。政府真有那个决心，市场也不允许吧，中国的城市化已经走过了最快的阶段，卖地数量和房子存量已经非常庞大，如果真要廉租房压过商品房，这些存量房和地要怎么消化？
　　更重要的是，建廉租房既没有动力，地方政府也没有这个实力啊！
　　所以，根本的还是要降房价。
　　吴晓求也讲到了降房价，但是他没讲怎么降。他当然不是不知道，而是不能说。
　　中国的房价成本大致可以分为四个部分，分别是土地款、税费、建安成本和开发商利润。其中前两项是政府收的，后两项是开发商收的。至于这里面的占比，具体不同地块、不同时期、不同城市各不相同，但要降房价，无非就是从这四个部分里面来降。我们来一一分析。
　　第一是土地款。现在我们讲地方政府的土地财政，其实主要的来源就是卖地的收入。现在的一二线城市卖地疯狂，土地收入很大，地价很贵，这里面可以调节的空间就很大了。
　　比如杭州的2022年首次土拍于4月25日正式出让，此次土拍共涉及60宗地块，总面积3849亩，总起价约797.58亿元，最终除了一宗地流拍外，总共揽金826.75亿元，每平米约合3.3万元。
　　4月29日，深圳也举行年内首次集中出让住宅用地，8宗地块全部成功出让。总土地面积约32.11公顷，总起始价约168.11亿元，成交地价总额193.3亿元，每平米约合6万元。
　　呵呵，大家知道杭州、深圳的房子为什么贵了吧！这么高的土地款，再加上建安成本、税费，以及开发商的利润，最后才是消费者购买的成本。很多一线城市新拍地的房价，土地成本占到了70%以上。所以一线城市要降房价，首先还得先从土地款开始降。
　　当然，也不是所有的城市卖地都能卖这么高，例子很多，比如一些萎缩型的城市，卖地早已经没有人要了，这个时候挂牌的土地其实也相当低。
　　还有一些开发商，早期拿了很低的价格，捂在手中一直不开发，等个几年，等周边房价都上去了，要么卖一部分地，要么自己开发一点，余下的地继续留着，坐等升值。干得最成功的还要属李嘉诚。
　　讲完了土地款，第二部分就是税费了。
　　房地产税费很多，比如契税，非普通住宅契税4%，普通住宅是1.5%，当然各地具体执行的政策不一样，大概就是这么个标准。住房维修基金，这个是最坑的，要收购房款的2%-3%，很高了，关键是用的时候很难申请。其他的如我们现在一直在担心的房产税，还有交易过程中的手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费等，名目众多，加起来也是一个非常恐怖的数字。
　　税费其实是降低房价的一个很好的手段，无非就是财政少收点钱。
　　历年我们呼吁降税，你看看都降了多少。最近国务院调整小微企业增值税的征收，从1%又恢复到了3%，只是给开普票的小微企业在额度内免税。大家其实都知道这是明降暗增，小微企业如果需要开票大多还是开专票。
　　第三是建安成本，这个就不分析了，人家做苦力赚点辛苦钱，你凭什么要降？
　　第四是开发商的利润。这块很大，前面我们也提到了大房企在低线城市用很低很低的价格囤地，然后卖高价，比如低线城市很多土地价都几百块一两千一平，但是最后卖七八千甚至过万，刨去建安成本两千元左右，余下来的都是利润。
　　但对待开发商的利润，需要理性。一方面，企业通过市场化运营赚的钱，只要合法，就不应该有＂暴利＂的仇富心态，做生意和做公益应该分开，人家做生意赚钱不是理所当然的吗？
　　但另一方面，合法的并不一定都合理，开发商赚那么高的利润，远高于整个社会的财富增长速度，特别这里面还有很多灰色空间，＂道德的血液＂一直都是社会评价企业的另一个维度。中国如此，西方也一样，莎士比亚戏剧《夏威夷商人》中对吝啬的犹太商人的批判与我们今天对地产商的批判没有本质的不同。
　　从利益的分配上来看，政府和开发商是赚得最多的，所以通常的观点都是，地方政府与开发商其实是中国高房价共谋的结果。其他房地产行业的配套企业，家居、钢材、水泥、家电等等，都从整个行业中赚到了自己的利润。
　　消费者当然也不是全然吃亏，毕竟我们改善了自己的居住环境。但投入和产出绝对是不成正比的，简单地说，我们付出的太多了。这不是抱怨，更不是仇富，是事实。
　　所以要降低房价，要么政府愿意让利，要么开发商愿意割肉。
　　卖地收入，是许多城市重要的财政支柱之一。
　　据中指研究院数据，2021年，全国300城市土地出让金总额为5.62万亿元，12城卖地收入破千亿，这12个城市，包括4大一线城市，以及杭州、南京、武汉、成都、苏州、重庆等主要强二线城市，其中上海、杭州超过3000亿，刷新历史记录。杭州卖地收入已经连续5年超过2000亿元，在全国独一无二。广州、北京、南京超过2000亿，武汉、成都超过1500亿元，苏州、重庆、天津、深圳、西安超过1000亿元。
　　大城市卖地收入高，其他收入也高，土地财政稍微减一点下来，几十亿一两百亿可能影响还不是很大。但一些三四线城市，每年都指望着卖地过日子，一旦土地财政降下来了，基本上全市的收入就减少一大半，去年河北县级市霸州因为土地卖不出去，比年初预算少了50多亿，不得不给企业摊派罚款，67天罚了6700万，最后被国务院通报督办，可恨可叹。
　　霸州这样的情况，你指望它能降低房价吗？当然，由于市场萎缩，霸州的房价已经腰斩了——这是不是一个悖论，房价跌了，政府卖地卖不出去，本身就更没法指望政府降房价了，这个时候地方政府应该是恨不得房价涨起来。
　　今年开年之后，全国各地都在放松房地产市场的调控，郑州更是以一个＂十九条＂直接为限购松绑。所以，指望地方政府把房价降下来，无论是从既得利益还是可得利益来说都很难。
　　那我们怎么来降房价呢？
　　当然得靠市场。这个市场有两层意思，一是地方政府要在市场中培育能替代房地产行业的产业，让财政对土地的依赖度降下来。现在有不少地方赌新能源汽车产业，赌芯片产业，希望能像合肥那样投出一个万亿产业链。
　　做实业是很辛苦的，赚钱当然不像卖地那么轻松，但如果想转型，地方政府也得赚辛苦钱，好好地改善营商环境，为地方产业发展做好服务。
　　二是让市场真正在房地产行业起到作用。中国的房地产市场为什么这么畸形，实际上是因为市场的手根本没有充分发挥作用，政策调控太频繁，而调控的主观性又强，市场的手一退再退，最后的结果就是我们现在看到的，一收就死，一放就乱。
　　说到底，房地产也只是一个普通行业，房子也就是一种具有居住属性和投资属性的商品，并没有多特殊，只是我们在这个产品上附加了太多不着边际的价值，又以此为理由进行人为的干涉，最后才走到今天这进退维谷的地步。
　　「 图片 | 视觉中国 」
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