6只公募REITs发行价出炉战略投资者热情似火

　　首批9只公募REITs的发行有了新进展。截至5月26日下午6时，有6只产品完成询价并发布了发售公告，分别来自红土创新基金、中航基金、华安基金、东吴基金、浙商资管、中金基金。
　　公告信息显示，6只产品的最终发行价差距较大，但战略投资者占比份额均超50，最高者甚至超过了70。从披露的名单来看，战略投资者中不乏泰康人寿、银河证券、中航证券、浙商证券等各路机构身影。5月31日起，这6只产品将正式发行。
　　定价逻辑类似股票IPO
　　公告显示，中航首钢生物质REITs、浙商证券沪杭甬杭徽高速REITs、中金普洛斯仓储物流REITs、东吴苏州工业园区产业园REITs、华安张江光大园REITs、红土创新盐田港REITs的发行定价，分别为13。38元、8。72元、3。89元、3。88元、2。99元、2。30元。
　　整体而言，6只产品的最终发行价，与此前预定的询价区间较为接近。其中，红土创新盐田港REITs的询价结果为每份基金份额2。300元，偏于询价区间（2。163元份2。381元份）右侧；浙商证券沪杭甬杭徽高速REITs的发行价定为8。720元，靠近询价区间（8。270元份9。511元份）左侧。
　　富国资产相关人士认为，公募REITs的定价逻辑类似股票IPO。从2005年1月1日起，我国正式施行IPO询价制度，该制度利用询价增进信息沟通，减少信息不对称，提高IPO定价准确性。
　　此外，从投资者结构来看，6只产品的战略投资者募集份额占比较高，基本在50以上。比如，华安张江光大园REITs发行总份额为5亿份，其中初始战配份额为27665万份，占比为55。33；浙商证券沪杭甬杭徽高速REITs和中金普洛斯仓储物流REITs的战略配售比例，则分别高达74和72。
　　天相投顾高级基金研究员杨佳星对中国证券报记者表示，公募REITs在份额发行方面主要以战略配售、机构投资者网下认购为主，可能不会对个人投资者提供很高的认购额度。但中长期来看，作为基金行业的重要组成部分，尤其是对比海外成熟市场REITs产品在投资组合中的重要作用，REITs将成为广大投资者在构建投资组合过程中必不可少的一个产品类型。
　　战略投资者阵容强大
　　随着发行定价出炉，参与战略配售的机构名单也最终浮出水面。
　　以发行价最高的中航首钢生物质REITs为例，该产品获得2家原始权益人或其同一控制下的关联方首钢环境产业有限公司和北京首钢基金有限公司认购，认购份额均为2000万份，占比均为20；此外还获得7家专业机构投资者承诺认购，分别为泰康人寿保险有限责任公司、北京北咨投资基金管理有限公司、中国银河证券股份有限公司、中航证券有限公司、中银理财有限责任公司、工银瑞信投资管理有限公司、深圳市前海建合投资管理有限公司，7家机构合计认购基金份额约为2000万份，占比为20。
　　华安张江光大园REITs的战略配售对象有12家，除了珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）和上海张江集成电路产业区开发有限公司外，还有浙商证券、华金证券、招商财富资产管理有限公司等机构身影。
　　此外，投资者较为关心的认购费问题，也在发售公告中得以回应。中航首钢生物质REITs发售公告显示，投资者认购金额在100万元以下、100万元至300万元、300万元至500万元的，认购费率分别为千分之六、千分之四、千分之二，500万元及以上每笔仅需1000元。该费率规定对网下投资者、战略投资者和公众投资者均适用。华安张江光大园REITs则免去战略投资者的认购费用，网下投资者认购费用每笔1000元，公众投资者认购费率不高于0。5，且认购金额在1000万元以上的，认购费率每笔1000元。
　　投资需考虑流动性问题
　　整个流程下来很顺畅，并且作为创新产品，也确实得到了各路投资者的青睐。某公募内部人士直言，自5月17日获批后，首批9只产品都在本周进入了询价阶段，最终发行定价将会陆续落地，如果超额募集将有末日比例配售，产品成立后就会上市交易。
　　杨佳星表示，公募REITs的推出，在传统的公募基金中增加了一个全新的分类，给投资者带来一个新的投资工具，进一步丰富了公募基金的投资工具。平安基金指出，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
　　但杨佳星也提到，REITs产品的投资也存在一定难度。首先在于流动性，该产品封闭式管理，在到期前只能采用场内交易的形式退出，对一些不熟悉场内交易基金份额的投资者构成了一定的门槛；其次，对基金公司而言，REITs产品由于多数投资于单一标的，对风险的把控尤为重要。由于这类基金具备股性的特征，一旦标的市场价值出现大幅波动，会较大程度影响基金收益。
　　红土创新基金表示，目前该公司已有一些项目储备基础，通过红土创新盐田港REITs，会积累出更多业务经验。未来将基于公司投研布局和股东方的资源优势，为支持实体经济发展贡献专业力量。