预警！土储蒸发5295亿，恒大可能已经资不抵债了

　　4月29日，克而瑞发布了2021年末房企总土储货值TOP100榜单。其中，令人诧异的是，恒大权益土储货值仅有7463.1亿，比上一年减少了5295.6亿，减少41.51%；而土储建面也同比下降5445.6万方，降幅36.27%。
　　要知道，土储属于资产的一部分，土储减少，总资产也会同步下降；而在恒大已经躺平不还钱的情况下，近2万亿负债是几乎不会减少的。也就意味着，恒大很可能已经资不抵债了。
　　01
　　凡事总须研究，才会明白。我翻开恒大的资料一查，这数据没有年代，歪歪斜斜的每页上都写着＂宇宙第一＂几个字。我横竖睡不着，仔细看了半夜，才从字缝里看出字来，满本都写着两个字是＂还钱＂！
　　土储是房企还没卖的土地，包括已完工待售、在建未售等部分，土储货值也是以上各项货值的加总。
　　首先，克而瑞统计土储货值与恒财报大体相同，数据还是比较可靠的。在2020年末克而瑞的土储货值榜单中，恒大权益货值是1.28万亿。在恒大20年财报中，土储货值是1.41万亿。其中，存货、开发中物业、持作出售已竣工物业分别为3.58亿、1.26万亿、1484.73亿。二者相差1300亿左右，差异率不到10%。
　　此外，据恒大最新的2021年中期财报，恒大土储货值为1.42万亿，而同期总资产为2.38万亿，土储货值占比达60%，为绝对主力。
　　而我们知道，去年下半年，恒大就爆雷了。商票是6月份开始出现大规模逾期，理财、贷款9月份开始全部逾期，工资也出现拖欠。用许家印的说就是：去年6月公司开始陷入困境，9月开始几乎没有资金流入。所以恒大的现金、预付款项等其他资产科目不会增加。
　　因此，当2021年恒大土储货值下降5000多亿时，恒大财报的土储货值也会大致下降了这么多，总资产同步会缩水，降至1.8万亿左右。
　　而另一边恒大的1.97万亿负债却并不会减少太多，或者可以说几乎没有减少，更何况还有大量未知的表外负债。恒大的负债主要包括三个部分:应付贸易账款及其他应付款9511.33亿、借款5717.75亿、合约负债2157.9亿，这三项占大头合计占比88.41%，为主要负债。这三部分主要是欠施工方、材料商、金融机构、业主交楼的钱。
　　众所周知，恒大躺平，压根就不会付这些钱，采用的策略也是旧账先拖着。像前一段时间，恒大许皮带内部开会，会上就说了：老业主、债权人、材料商全都理解我们，旧账就先搁置了。
　　那么综上，问题就来了，资产降至1.8万亿，1.97万亿的负债却几乎没有减少，资产 负债，缺口达1000多亿。所以，恒大大概率已经资不抵债了。
　　恒大的财务估计今年肯定非常焦头烂额，毕竟要把千疮百孔的恒大报表掩饰得不那么难看，几乎是不可能的。
　　02
　　那么，恒大何以至此？
　　去年8月份的时候，高层对恒大的困境的定义还是：恒大为＂流动性问题＂而非＂资不抵债＂。什么是流动性问题，就是手上的现金紧张不充裕呗，但是资产还能覆盖负债。
　　这种情况下，只要让资产快速变现，是可以缓解流动性问题的。但是，恒大的几次资产出售都以失败告终，大湾区旧改项目出售和金茂谈没有结果；本来恒大物业说要卖给合生，最后也黄了。网传的原因是恒大篮球界的MVP不想贱卖，价格没谈拢。
　　随后，花样年、佳兆业、奥园、正荣等十余家房企相继躺倒，地产彻底进入了至暗时刻。百强房企的销售不断下滑，4月份下滑幅度甚至达到了58%。一季度全国房价也跌破万元，降幅达11%。
　　每家房企都是泥菩萨过河，地主家也没有了余粮，纷纷打折销售。这样的环境下，恒大的资产价格也大幅下滑，这也是土储货值下滑很重要的一个原因，流动性问题硬生生拖成了资不抵债。
　　除了资产价格缩水外，还有相当一部分土地储备被政府收回：
　　1、2021年年6月底，恒大位于南宁市邕宁区恒大悦龙台项目二期、约138亩地块被邕宁区土地储备中心收回。
　　2、2021年9月22日，据安庆市土地收购储备中心公告，因欠缴土地出让金，依法解除恒大中央公园项目地块国有建设用地使用权出让合同。
　　3、2021年10月10月份，恒大地产位于台州市黄岩区的王林洋项目地块，因拖欠土地出让金，拿地近三年未有效施工、开盘而被政府收回。
　　4、2021年10月28日，河南焦作修武县云台山恒大·养生谷项目12宗1200余亩闲置超过两年以上的土地被收回。
　　5、2021年11月26日，恒大汽车公告，已主动退还未动工土地266.33万平方米，包括生活配套用地和工业用地，涉及7个项目。退地款主要用于工程建设和支付农民工工资、支付剩余地块土地款，部分退地款已被政府没收。
　　6、2021年12月10日，海口市自然资源和规划局均公告：对恒大持有的8宗土地依法收回。原因是：存在因公司原因超过约定的动工开发日期满两年未动工开发建设的情况。这8宗土地是恒大当年借香港郑家的永续债，然后购买的郑家的地。
　　7、2021年12月17日，四川省成都市龙泉驿区规划和自然资源局网站，因取得两宗地土地使用权后一直未动工开发，恒大两宗地被认定为闲置土地，被无偿收回。
　　8、今年，2月10日，郑州航空港经济综合实验区官网发布公告，对恒大旗下5家公司名下共14宗地的国有建设用地使用权予以注销，对相关不动产权证书，公告作废。
　　9、今年，3月11日，开封市自然资源和规划局网站上发布一则通告，收回恒大在运粮湖片区未开发的闲置土地，大约500亩左右。
　　10、今年4月份，海花岛39栋楼总建筑面积43.5万平方米被当地政府没收。
　　……
　　以前买地的时候叫人家小甜甜，现在没钱了，叫人家牛夫人。
　　03
　　尽管恒大很可能已经资不抵债了，但是买了房子、理财的朋友们也不用太过忧虑。
　　因为恒大并不会申请破产，国家不会允许，破产的结果是保全恒大，伤及广大债权人、业主、供应商，会动摇＂国本＂，而且这样还会起一个坏的示范作用，其他房企也会跟着学，这样会更加不可收拾。
　　此外，恒大最近的情况在好转，也算是个好消息。主要有以下3个方面：
　　1、 销售逐渐在恢复，1-4月份卖了148亿，广告也恢复了投入。而且最近在冲刺五一黄金周，老板许家印下了10亿的销售任务，尽管都不到之前的十分之一，但是相对去年0销售的惨状，还是好多了。
　　2、 债务重组有了明确的时间表，前段时间在恒大投资者会议上，恒大执行董事肖恩宣布了恒大会力争在今年7月底前提出债务重组方案。这至少说明，债务重组这个事情在有序推进，如果这个事情搞定，恒大会轻松很多。
　　3、 恒大新能源汽车也有新进展，恒驰5将于6月22日量产下线。如果能靠汽车回点款，至少能把汽车这部分资产慢慢盘活，为企业输一部分血。
　　最后，愿世上没有烂尾楼，广大业主的房子能早日复工交楼。