居民杠杆率已达72，中国房企会重蹈日本崩盘30年的悲剧吗？

　　文华商韬略木木
　　4月11日，苏州突然宣布二手房限售期由5年改为3年，并放宽了非户籍居民家庭购房限制，紧接着，南京宣布放开六合区的限购。消息一出瞬间引爆了沉寂几年的楼市舆论。
　　进入2022年短短几个月，各城市动作不断、高层和媒体频频释放信号，从菏泽打响救市第一枪到郑州发布楼市19条再到苏州南京发文，包括兰州、哈尔滨等在内的松绑城市已超过60个。
　　网络舆论则各持己见，部分人判断中国楼市即将回暖，但也有人持悲观态度，认为中国正在走日本的老路。
　　这一看法并非空穴来风。回顾中国楼市发展历程，与日本有几分相似之处。
　　上世纪80年代日本经济开始腾飞，随着城市工商业的繁荣，日本的城镇化率不断提升，高达78，房地产业也因此得以迅猛发展。从1985到1991年，日本6大城市平均地价上涨超过200，三菱地所、三井等房地产巨头在一线城市一线城市广建楼宇，凭借稳定且高额的回报迅速崛起。
　　尝到甜头的房地产企业开启了高杠杆模式，它们不仅在日本国内迅速扩展，还将目光转向海外，纽约、澳大利亚、洛杉矶、夏威夷等地都可见日本房地产巨头的身影。
　　房产巨头的高盈利和疯狂扩张以及日本境内不断攀升的房价，让日本全社会都对房地产报以极高的投资预期，投资房地产永远不亏的理念深入人心，从名人巨星到平民百姓都卯足了劲加大杠杆，投身疯狂的炒房行列。
　　日本全社会买楼扫楼的行为，将东京市区房价推高至1450万每平米，他们更放出豪言称东京23个区的地价能把整个美国买下来。
　　后来发生了什么大家都知道了，日本楼市从巅峰时期硬着陆，经历了20年的低迷，直到现在很多企业和投资客还未从当年的负债中脱身。
　　回看十年前，国内部分房企和炒房客的疯狂行径似乎与日本模式十分相似，但这是否预示着中国房地产正在重蹈日本覆辙？
　　事实上，正因为有日本硬着陆的前车之鉴，中国政府面对楼市有了更为复杂、精准和多元化的政策考量。
　　2017年，中国开始实施史上最严厉的房地产政策，遏制住了一路疯涨的楼市。
　　据央行数据，2020年我国宏观杠杆率为279。4，比2019年上升了23。5个百分点。分部门来看，居民、政府和企业三个部门杠杆率分别是72。5、45。7和161。2。
　　进入2022年，一些城市开启松绑动作，高层和媒体频频释放信号，明确房地产是国民经济的支柱产业，支持居民合理购房需求，鼓励金融机构有序稳妥推进并购贷款，促进房地产市场良性循环和健康发展。中国房地产报也发文表示：现在是积极出台对房地产市场有利的投资、销售、融资和消费政策的关键时刻。但仔细分析不难发现，具体到全国各地，房地产业依然精准遵循着因城施策、一城一策的主基调。
　　一线大城市依然保持着严格的限购政策，避免了大量二手房的无序流通。开发商被设红线、炒房中介被严厉打击，政府出手整治学区房乱象等，这一切行动背后都体现着国家整治房地产市场的决心，也让北京上海深圳等不断攀升的楼市保持了多年的平稳。
　　而一些二三四线城市在适度放松调控政策，政策力度和范围都在不断增大，例如近几年不断出台各种吸引人才的政策，以此来扩大房地产市场的潜在需求。部分地区房贷利率也在下调，一定程度上减少了企业和居民的债务成本支出，强化了其应对负面冲击的能力，同时例如房地产税等可能造成对市场影响过大的政策也暂缓推进。
　　这些降低落户门槛、改善信贷环境、放宽限购、重提货币化安置及优化土地端的政策有效稳定了这些地区的市场预期，提振了市场信心，使房地产市场能够良性循环。
　　从更宏观的层面来看，相比日本和其他发达国家，中国的城市化率才刚刚超过50，还有很大的发展空间。根据政府规划，到2035年中国城市化率将达到75，今年3月银保监会和人民银行联合发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》指出，随着工业化、城镇化和农业现代化进程的深入推进，数以亿计的农村人口通过就业、就学等方式转入城镇，融入当地成为新市民。
　　这份通知中估计新市民目前约有3亿人，广发证券则表示以目前城镇人均居住面积40平方米计算，3亿新市民至少可贡献120亿平方米的居住需求。无疑，不断提升的城镇化率会持续增加城市化区域的房地产需求，促使这些区域的房地产平稳、健康的发展。
　　显然，与日本强行硬着陆的楼市不同，中国正在走一条顺势而为，因势利导的路。
　　不应盲目悲观，也不可放松警惕，尽管国情不同、所处时代不同、应对措施不同，但两国楼市的发展历程也说明房地产行业同样要遵循基本的经济规律。历史是最好的老师，所幸我们还有前车之鉴，中国房地产要做的就是上好这一课。
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