房地产行业迎来喘息的机会？8090后成为决定力量

　　#全国百余座城市的银行下调房贷利率# 4月14日，中国人民银行召开2022年一季度金融统计数据新闻发布会。会议的主题很明确，因为疫情原因导致的居民收入下降，使得房地产建设活动受到影响。百余座城市的银行下调房贷利率来试图维持房地产市场的稳定。房地产行业又一次迎来了＂喘息＂的机会。4月14日，2022年央行的第一季度金融数据发布会，透露出的信息很明确
　　央行第一季度的金融数据发布会，透露出了一个十分明确的信号＂银行下调房贷利率试图挽回房地产下行走势＂。明眼人都知道，造成房地产行业如今＂窘境＂的主要原因其实还是行业发展进入下行期导致的。疫情的发生导致的居民购买房产欲望降低只不过是加速了下行过程。今天我想要表达几个观点：
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　　已经经历了30年高速发展的房地产行业进入瓶颈期或者下行期其实是早晚的事情，房地产业下行的苗头在2016年就已经显现出来。如图1所示，我们拉取了2002-2021年这20年间国内生产总值和房地产业增加值走势曲线图。可以明显地看到在2016年以前GDP增速与房地产增速持平或者略高，但是从2016年后这个情况完全改变了。从2016年后的房地产增加值增速开始超过GDP增速。这意味着什么呢？这里面有几个意思。房地产业对GDP的贡献度已经越来越低，2016年后房地产业对GDP的拉动作用越来越弱。哪怕地方还是采取了过去20多年经常使用的增加基础建设和房地产项目投资的方式来拉动GDP增长，作用其实也不大。资本都是逐利的，国有银行也不例外，对房地产项目没底气是普遍现象。恒大事件曝出后到今天为止很多银行都有意地收紧了对房地产企业的融资贷款力度，这也是4月14日央行第一季度发布会中提到的另一个重点。让银行不要做＂惊弓之鸟＂，对于正常的房地产项目还是要放款的。不过话说回来，到底市场上有多少正常的房地产项目？国内银行其实是心里没底的。面对疫情到来造成的经济生活影响，央行会持续通过宽松货币政策来给予市场信心，加强资金监管是银行放贷给开发商的前提
　　央行持续通过宽松货币政策来给予金融市场信心，使得银行有足够的资金来面对房地产企业的融资需求。不过银行真的会像过去一样放心地把贷款发放给房地产企业吗？不会，这也是为何今年很多城市频繁出台了＂购房款专款专用＂措施的原因。
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　　高周转、高杠杆、高负债的运作模式是房地产企业生存的基本业态，这个模式短时间改不了。这样的运作模式很难避免出现烂尾、延期交房或者开发商恶意破产的情况，毕竟今时不同往日，房价持续上涨动力不足的情况下，银行也不想有大量＂坏账＂。怎么办？银行与地方政府坐在一起商量出了一个方案：专款专用，根据项目进度发放贷款。这样的方案实行后，基本上可以告别过去开发商70%项目资金都是银行贷款和购房款的情况。对于购房者来说，其实也额外多了一份保障，但是是不是就没有空子钻呢？这个就要看监管部门的责任心了。
　　市场经济本身就没有完全的同盟，因为利益牵扯到一起的＂饭局＂肯定会因为利益而散开。银行等金融机构从过去的热捧房地产项目到如今需要资金严格监管才敢放款，就是活生生的例子。百余城下调房贷利率意味着对于房地产调控已经基本放开，限购、限贷、限售等调控措施会逐步放开，鼓励大家买房已经是公开秘密
　　下调房贷利率，限购、限贷、限售等调控形同虚设已经是事实，鼓励大家买房已经是公开的秘密。那么如今放在大家面前的选择到底要不要买？我的观点还是一致＂非需求不买房，改善房迎来窗口期＂。
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　　大家需要明白几点：2022年的楼市跟2016年以前完全是两个概念，未来绝大多数城市的房价上涨空间会极其有限，除非大家收入恢复正常或有明显提升。国内楼市的发展大概经历了刚需推动——刚需+投资推动——投资推动，这三个阶段。目前来看如今楼市已经到了刚需+改善推动为主的时代，也就意味着买房投资的时代已经过去了，未来房价哪怕有涨幅也是合理的范围。房贷利率持续走低，改善房迎来窗口期。房价高速上涨的那些年国内主要城市售卖最好的户型其实是90平米以下的中小户型，未来100平米以上的改善房需求会迎来一波上涨。大三居或大四居的需求会越来越旺盛。80后和90后会是购房的最后主力，需要重点关注。对于房地产企业来说这或许是最后一波挣钱或者脱身机会，这个窗口期不会太长5年左右是极限。
　　综上，百余座城市下调房贷利率已经基本意味着从2016年开始的全国楼市调控结束。只不过此次购房者会不会买单？银行会不会那么配合？这些都是未知。位觉得呢？大家如果有房产类疑问可以评论区或私信留言，看到后会统一回复。原创不易，大家记得点赞关注。