摘要：截至一季度末，共有5家房企累计全口径销售超过1000亿元，相比去年同期增加3家。 碧桂园获一季度销冠，5家房企销售已破千亿 第一季度末，房地产行业迎来销售小高峰。 观点指数发布的＂2021年1-3月中国房地产企业销售金额TOP100榜单＂显示，TOP100房企实现全口径总销售金额30719.7亿元，同比增长87.6%，较1-2月同比增幅缩窄16.9个百分点。 数据来源：观点指数整理 由于去年同期房地产市场行情得到修复，销售逐渐回归正常水平，3月销售增幅较2月出现较大回落。 具体而言，TOP100房企3月录得全口径总销售额为12327.2亿元，同比增长57.9%，较2月增幅缩窄113.8个百分点。 数据来源：观点指数整理 观看榜单排名，碧桂园凭借1976亿元全口径销售，荣获第一季度销售冠军，紧随其后的分别是万科和恒大，对应销售额分别是1726.3亿元以及1523.5亿元。 另外，TOP20房企第一季度销售均实现同比正增长，个别房企如龙光、绿城等增幅超过150%。 数据来源：观点指数整理 值得注意的是，截至一季度末，共有5家房企累计全口径销售超过1000亿元，相比去年同期增加3家。同时，TOP100房企中，100亿以下房企仅有23家，较去年同期减半。 权益销售方面，2021年1-3月TOP100房企实现总权益销售22285.3亿元，同比增长81.5%；平均权益比例为72.4%，比去年同期下降2.2个百分点。随着部分城市集中供地政策推出，房企联合拿地开发的积极性更多，预计未来权益比例进一步下降。 销售面积方面，TOP100房企1-3月录得总销售面积21039.1万平方米，同比增长64.9%。3月单月，TOP100房企实现总销售面积8522.4万平方米，销售均价1.43万元/平方米，环比提高1466.4元/平方米。 商品房销售额同比翻番，预计投资增幅先高后低 国家统计局数据显示，2021年1-2月全国商品房销售金额为19150.7亿元，累计同比上升133.4%，增幅较上年末扩大124.7个百分点；1-2月全国商品房销售面积为17363.1万平方米，累计同比上升104.9%，增幅较上年末扩大102.3个百分点。 数据来源：国家统计局，观点指数整理 整体来看，在去年销售低基数的基础上，今年1-2月商品房销售额取得开门红，录得大幅同比增长，对比2019年同期亦取得49.6%的增长。 投资端上，2021年1-2月全国房地产开发投资累计完成额为13985.9亿元，累计同比上升38.3%，较上年1-12月上升31.3个百分点。其中住宅开发投资累计完成额为10387.3亿元，累计同比增速41.9%，较上年1-12月上升34.3个百分点。 数据来源：国家统计局，观点指数整理 对比2019年同期，1-2月份全国房地产开发投资增长15.7%，住宅投资增长19.2%，两年平均增长分别为7.6%、9.2%。 从趋势线走势可以发现，自2020年6月起，房地产开发投资累计同比增速开始回正，随后连续走高，今年1-2月达到38.3%的高点。 一方面，是因为去年1-2月疫情导致项目开发进度延期，开发投资额降至低谷。另一方面，2021年房企面临高销售回款率和高销售目标的双重压力，项目新开工积极性较高。 国家统计局数据显示，2021年1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积770629.9万平方米，同比增长11.0%。其中，住宅施工面积542503.3万平方米，同比增长11.2。房屋新开工面积17036.9万平方米，同比增长64.3%。其中，住宅新开工面积12736万平方米，同比增长68.5%。 数据来源：国家统计局，观点指数整理 另一方面，房企土地投资较去年有所增加，导致投资额增长。 具体而言，2021年1-2月，房地产开发企业土地购置面积1452.8万平方米，同比增长33.0%；土地成交价款503.4亿元，同比增长14.3%。但对比2019年同期，2021年1-2月土地成交价款下降27.1%。 随着去年开发投资额恢复至正常水平，叠加融资新政下房企普遍存在改善财务指标需求，预计未来一段时间内开发投资额增幅先高后低。 房企＂降档＂成果显著，严守40%拿地销售比阈值 3月中下旬，房企接连发布业绩会，汇报去年经营成果，并提出今年经营计划和目标。 ＂三条红线＂是业绩会上的热门话题，去年8月新政消息传出后，房企部分经营重心转向了优化负债结构，改善财务指标。 根据业绩会信息，许多上市房企通过加快销售回款、严控土地投资、债务展期、股本融资等手段，获得显著的＂降档＂成果。部分房企如越秀地产已经实现＂绿档＂达标，融创、中梁等房企除了扣除预收款后负债率踩线之外，其余指标均已符合监管要求，成功降至＂黄档＂。 随着改善现金流和调整负债结构常态化和长效化，预计不少房企将会在近一两年内降至＂绿档＂。 业绩会上，房企根据预期年内可售货值以及去化率，定下今年销售目标。由于今年经营环境变化，销售目标增长率普遍高于去年。 数据来源：企业业绩会，观点指数整理 例如，招商蛇口希冀稳定在销售前10强，今年定下3300亿元签约销售金额目标，同比增长约18.9%，高于去年同期的13.4%。 当然，也有部分房企如新城控股较为保守，今年计划销售目标2600亿元，增长率仅为3.6%。 在房地产白银时代，部分房企在规模和高质量发展之间做出平衡，通过适度降低规模增长速度，带来利润率等其他指标的增长。 除了销售目标，多数房企也向市场透露今年土地投资预算，这个指标跟今年销售金额相挂钩， 40%的拿地销售比是一个阈值。 去年除了三条红线以外，监管部门设置2个观察指标，一是拿地销售比高于40%，二是连续三年经营性现金流为负时，以上任何一项踩线需要对拿地资金来源等进行解释。 受限于此，多数房企开始严控土地投资。例如，去年1-8月，中梁控股拿地投资金额为548.9亿元，拿地销售比为56.8%。在拿地销售比监管指标传出之后，中梁控股减少土地支出，全年拿地投资712亿元，拿地销售比降至40%左右。 针对近期提出的两集中供地政策，房企普遍认为政策对拿地投资影响较小。 两集中供地政策的主要目的是让土地价格趋向合理，但＂一年三拍＂对企业供货节奏产生影响，更加考验企业短期的资金调动能力。从这方面看，该政策对于资金雄厚、杠杆率低的大型企业比较有利。 另外，部分重仓集中供地城市的房企对外表示，会加大企业之间的合作和多元化拿地力度，保持集中供地城市占有规模，这也变相地降低企业拿地权益比例。