房地产市场等待探底回升

　　根据国家统计局本周一公布的数据，今年1—3月，国内商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，商品房销售额29655亿元，下降22.7%，住宅的销售面积和销售额分别下降18.6%和25.6%。尽管一季度房地产开发投资、房屋施工面积同比仍有微增，但统计局同期公布的国房景气指数进一步下探至96.66，是自2016年初以来的最低值。
　　受经济下行压力、疫情影响、房企资金问题等多重因素的作用，去年下半年以来，国内房地产市场整体呈现下行走势。部分城市在经过政策调整、供应释放后，市场成交同比跌幅收窄，市场信心也出现进一步回升的契机。
　　南方日报记者 葛政涵
　　销售持续承压
　　部分城市呈现回暖特征
　　在国家统计局一季度房地产开发销售数据公布之前，部分房地产研究机构就已经对一季度楼市给予了相对低迷的判断。
　　中国指数研究院在关于＂一季度房地产市场＂的报告中指出，其监测的重点100城新建商品住宅月均成交面积约3075万平方米，同比下降38.4%，与2019—2021年同期均值相比下降16.4%，较2019年同期下降14.6%。各月成交面积同比降幅均超三成，其中2月恰逢春节假期，3月疫情反复下购房者置业情绪未明显好转，楼市＂小阳春＂未现，市场情绪也整体偏低。
　　二手住宅方面，一季度中国指数研究院监测的15个代表城市二手住宅累计成交面积为1831万平方米，同比下降46.8%，较2019—2021同期均值下降14.6%。具体来看，多城市延续2021年末低温态势，叠加疫情反复影响，一季度成交活跃度不足。上海、深圳、杭州、青岛、合肥一季度二手住宅成交面积同比降幅均在五成以上，重庆、武汉成交面积同比下降在一成左右。
　　从价格方面看，中国指数研究院的监测数据显示，今年一季度百城新建住宅价格累计上涨0.06%，较2021年同期收窄0.71个百分点，较2021年四季度扩大0.03个百分点。百城二手住宅价格累计上涨0.18%，较2021年同期收窄0.87个百分点，较2021年四季度由跌转涨。从整体特征看，2月新建住宅和二手住宅价格环比止跌转涨，但3月受多地疫情反复影响，因而呈现出微涨的横盘态势。
　　不同的城市，面临着不同的局面。
　　克而瑞研究中心在一季度中国房地产行业总结与展望中指出，今年前2月，一线城市商品住宅成交面积485万平方米，同比下降30%，前两个月的月均成交面积较2021年四季度下降25%，而受到供应显著缩量影响，4个一线城市中仅上海前2月成交规模同比微增1%。但克而瑞监测的29个二线和100个三、四线城市的前2月成交分别同比下降39%和46%。
　　尽管仍然承压，但今年3月份，部分城市已经呈现出一定的回暖态势。
　　克而瑞研究中心数据显示，重点二、三线城市从3月开始成交回暖，26个监测城市预计整体成交1481万平方米，环比增长达56%，值得一提的是北京、广州和深圳三个一线城市，随着新增供应入市成交开始放量，环比涨幅分别为57%、27%和18%。西安、郑州、成都和南京一季度累计同比降幅已收窄至20%。
　　政策密集调整
　　因城施策产生托底作用
　　面对市场局势，楼市调控政策开启了调整的步伐。
　　今年一季度，中央多部委曾对房地产市场发声，1月17日，国家发改委提出促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。3月全国两会政府工作报告中，特别强调了稳地价、稳房价、稳预期。
　　就在本周二，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，强调金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。
　　而从各地来看，不少城市选择对公积金贷款、首付比例、房贷利率、限购限售范围等方面入手，这也体现因地制宜、因城施策的调控思维。
　　据天风证券一份不完全统计显示，从2021年10月至今，西安、温州等27座城市在限贷、限购、限售、限价上进行政策调整，且多城下调首套和二套房贷款利率。绝大多数调整政策都发生在2月后。
　　天风证券在研报中进一步指出，其中15个政策调整城市，新房销售面积由1月同比下降45%收窄至3月的同比下降32%。而同期的二线城市和全国范围，这一指标的同比跌幅有所扩大。这意味着政策调整后，这15个城市的整体改善幅度要好于其他城市的水平。虽然样本城市整体基本面依然偏弱，但是新房销售量价指标增速的边际改善，表明地方因城施策依然有一定的托底作用。
　　中国指数研究院报告认为，短期来看，各地或继续加大需求端政策优化调整力度，随着政策逐渐显效，市场情绪有望逐渐好转，但市场的恢复节奏仍依赖于疫情的防控效果。当前个别热点城市市场活跃度有所提升，但多数城市市场调整压力仍较大，市场信心的修复仍需时间，叠加高基数影响，预计全国商品房销售规模同比降幅仍将维持高位。
　　＂热点城市政策调整必须将房住不炒和促消费、促稳定结合起来，＂广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于楼市政策的调整，应当精准研判。＂选择哪个区域该调整，怎么调整，稳妥起见，为后面留足空间，一股儿脑地退出可能会造成市场大起大落。＂
　　4月18日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖就2022年一季度国民经济运行情况答问时指出，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。
　　＂各地坚持‘房住不炒’，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解；随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。＂付凌晖说。
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　　广州市场信心有待进一步提升
　　与全国范围房地产市场走势类似，今年一季度，广州房地产市场与去年同期相比表现低迷。
　　贝壳研究院广州分院的统计显示，今年3月广州一手市场新增供应3151套，环比增长了167%，同比则下降56%，而一季度新增供应为7976套，是近十年来一季度同期的最低值。供应的减少也使得往年3月的密集推盘期消失不见，统计显示，3月份加推开盘项目仅有14个，约1200套货量，是近几年的最低，而整个一季度加推开盘项目只有33个，不及去年四成，仅高于受新冠肺炎疫情严重影响的2020年。
　　不过在新房成交方面，今年一季度广州全市成交量为17469套，环比去年四季度增加77%，尽管同比仍然下降了38%，但也达到了历年同期的中位水平，网签量占比最高的区域依次为增城、黄埔和番禺。贝壳研究院广州分院认为，在新房市场缺新推、缺营销的情况下，购房客户观望情绪浓厚，虽然到访量增加，但转认购的效率降低。
　　与一手房市场相比，广州二手房市场在今年一季度，特别是3月份发生了较为明显的转机。
　　这首先体现在业主放盘的积极性上。贝壳研究院数据显示，3月份新增房源量环比增加41%，这一点在各个城区都有所体现，且绝大多数区域高于去年11、12月水平。二手房新增带看量环比也增加了54%。
　　广州中原研究发展部数据显示，3月份广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为8413宗，环比2月大涨101.5%，同比则减少44.0%。但价格方面，二手房3月网签均价为28596元/平方米，环比上升11%。由于2月春节月成交量偏少，价格受结构性影响较大，促使本月二手均价合理回升。另外，各个城区的二手房成交都有不同程度的回升，其中番禺成交量最多，达到1247宗，环比增加32.6%；黄埔、天河、海珠、花都等城区，成交环比增幅超过了100%。
　　该机构进一步指出，由于一手房推货节奏放缓，在市场供应受限、选择少的情况下，加上部分房企遇到融资困难，不少购房者对新房市场的信心降低，购房目光开始转移至二手楼市。
　　展望后续市场，由于购房者信心仍处于重建阶段，因而广州中原研究发展部认为，按照房地产市场＂稳预期＂的定调，加上全国部分重点城市已陆续推出优惠政策，预计二、三季度广州部分区域存在微调购房门槛以带动成交的可能性。