京津冀一体化带来的个人投资机会

　　如何分享京津冀一体化的红利，对个人而言，就是买房。买房就是成为城市的股东，分享城市发展的成果。个人比较看好北三县大厂未来的投资价值。
　　城市给我们提供如下的成果：
　　政府是城市的最大股东，需要做好整个城市的保值、增值。对城市价值评估的最直接方法就是土地储备价格（储备土地面积*土地价格）+ 城市税收。
　　我们先看一下北京市政府对学区房的回馈：
　　《中国广州农村发展报告（2011）》蓝皮书显示，广州农民工市民化的成本超过了100万。所以就算是北京0平方米的核心地区房地产，其长期潜在价值也超过100万。北京限制户口的核心原因是政府投入有限，没钱投入那么多的公共服务。政府希望留在北京的大部分人口创造的财富高于政府投入，而不希望过多的补贴低收入人口。问题是公共资源不够的情况下，按照什么顺序分配给市民呢？城市会优先选择贡献大的市民。户口：这个表示的是历史贡献，为城市做共享的可能是上一代。房产：这个是对城市建设的直接贡献，购买了城市的土地，并通过纳税为城市做贡献。社保：只给城市纳税，没用购买城市的土地。
　　2010年北京市房价24733，GDP 14114
　　2016年北京市房价57597，是2010年的233%，GDP 25669 是2010年的182%
　　2018年北京市房价59868，是2016年的104%， GDP 30320是2016年的 118%
　　2010~2016年，房价涨幅虽然高于GDP，但是幅度在合理范围内，基本没有泡沫，2016~2018年房地产调控效果明显，城市的GDP高于房价增长，这个效果是通过降低流动性获得，房价存在报复性反弹基础。
　　我们对比一下2018年北京和上海的城市潜力。
　　北京和上海对比的优势北京的政府人均收取的费用为2.69万，上海为2.94万，企业的的纳税成本低。北京市政府的运营能力更强，在收费少的情况下，人均GDP创造的财富高于上海。北京市政府拿到中央补助更多，有利于城市发展。
　　从表中可以看到，市民享受到的服务远高于其付出，人口聚集非常合理。住在北京最起码相当于买了一份人身安全的保险。
　　这些优势，最终反应在房价上。
　　2019 年北京市级基本建设支出预算数 615.3亿 元， 比2018 年初预算增长 5%.其中， 一般公共预算安排 330亿元； 政府性基金预算安排 285.3 亿元 （ 含土地出让金 275.3亿， 基础设施配套费 10亿元）。土地出让金，直接投资于基础建设，相当于过去电话里面的初装费。
　　房地产发展慢，明显影响城市经济。
　　1、链条最长，可以解决就业问题，包含水泥，民工、钢材、电力、水利、公路等。
　　2、影响工业产品，没有房地产，彩电、冰箱等各种大家电无法销售。
　　3、2018年工业指数跌掉50荣枯下以下，工业衰落信号明显，保就业必须有房地产。
　　假设政府要补贴低收入者住房问题：
　　1）对限价房和经济适用房地价方面做优惠，
　　2）过对商品房的土地销售上拿到钱。土地卖的贵，房地产继续上涨。
　　3）从税收里面出钱。（钱不够）
　　4）从银行贷款，但是如何还钱
　　a. 加税。不可行，会打击商业。
　　b. 通过通货膨胀。这种情况下，商品房有保值熟悉，现在是唯一低风险抗通胀的渠道。
　　从城市经营的角定上看，土地上涨，为政府的未来融资能力提供了储备。房地产价格有自己市场规律，这个无形的手，不是限购能限制的。
　　如果商品的自由流动能充分反应房价的话，限购区域就是房价的洼地。在低总价，勉强可以拿钱投资的区域，并且限购最严重的地区就是北三县。
　　并且北京市和中央政府分开，搬迁通州，于公于私，未来政府都会在通州重金投入交通、教育等基础设施，引起通州房价暴涨。预计通州地区的GDP未来几年GDP每年增长8%以上，假设房价和GDP同步的话，就是9年翻一倍。考虑到累计2年的限购影响，取消限购后，7年翻一倍。
　　当我们从做城市股东的角定来看房地产时，大厂区域的价值：未来10年的潜力，应该好于南京，对应100%的涨幅。当前的价值高于青岛，对应50%的涨幅。
　　如果放开限购，价格涨幅70%是合理的。
　　当前大厂有最主要的优势
　　1）北京市为了疏导人口，会分担一些基础建设成本。比如地铁、医院、学校的建设费用。
　　2）北京市为了疏导人口，主动放弃一些通州土地增值空间，将大厂的交通打通。
　　3）流动性增强限购执行了2年，部分人口3年的本地社保要求达标2019年初，房贷额增长，货币政策宽松。2019年初，二手房的房地产交易税下降。限购放松的信号明显，可能会放开拥有北京5年社保的人口拥有购房资格。
　　总体而言，利空出尽，后续应该是持续性利好，推动房地产上行。
　　什么时候房地产会跌？政府足够的税收，不依赖卖地赚钱，城市发展结束，不需要大规模基建。房屋都变成精装修，房屋和大家电销售相关性分离。租售同权，租房也能享受同样的福利。服务商品化，公交10元，幼儿园3000/月，学费每年涨到5万...,医疗涨到1000。