上海租赁住房5年规划一张床一间房一套房

　　图片来源：CFP中房报记者付珊珊上海报道
　　从数据上看，此次规划在提出多层次租赁住房供应体系同时，也明确提及租赁住房42万套供应内容。
　　十三五期间，上海在住房租赁体系构建、房地产市场调控、既有住房居住条件改善、住宅小区综合治理以及新建住宅品质提升方面，虽取得了一些成效，但住房发展中不平衡、不充分问题还一定程度存在。
　　为了进一步解决住房发展中问题，8月13日，上海发布《上海市住房发展十四五规划》（以下简称规划）。
　　规划指出，十四五期间，上海将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举的住房发展方向，完善住房市场体系和住房保障体系，深入改善居民居住环境。
　　在构建住房租赁体系方面，上海明确提出要切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成一张床、一间房、一套房的多层次租赁住房供应体系。十四五时期，上海要形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。
　　从规划发布影响来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次上海明确提出多层次租赁住房供应体系并提及42万套租赁住房的具体供应数据，说明上海从总量方面给予租赁住房以保障。此次规划将对十四五期间上海房地产行业发展具有非常好的指导意义，充分理解十四五发展规划内容，对于地方政府、房企和购房者等都有较大的启发。
　　两个明显转变
　　从规划内容来看，十四五相比十三五，上海住房政策有两个明显转变。
　　第一个值得关注的内容是，在发展目标方面，此次规划提出以住有宜居为目标，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，筑牢住房民生保障底线，加强住房精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，进一步满足多层次、功能性、品质化居住需求，让人民群众在居住方面有更多的获得感、幸福感和安全感，更好服务人民城市建设。
　　其中明确提及住有宜居内容，十三五期间提法其实是住有所居。
　　严跃进认为，这个地方的表述转变实际上强调了宜的概念，也体现了对于居住品质提升的考虑。
　　其表示，另一个转变是，在住房发展方面，明确提出了重点任务，且把持续构建住房租赁体系放在第一位。这和十三五期间更强调增加城镇住房供应总量等表述是有差异的。这也说明十四五阶段对于此类产品的供给和发展将给予更大支持。尤其是提及了一张床、一间房、一套房多层次租赁住房供应体系内容，说明对于租赁市场发展规律和规划更加清晰到位。
　　从数据上看，此次规划在提出多层次租赁住房供应体系同时，也明确提及租赁住房42万套供应内容。
　　据此可以认为，最近5年发展中，要关注上海在租赁住房的供应总量和结构。当然在此基础上，注重产品的分配、加大上海租赁住房产品的宣传，也是后续值得关注的内容。严跃进表示。
　　目前，以万科、龙湖、旭辉等为代表的房企在租赁住房方面均有布局，上海此次发布的十四五规划内容对于此类企业有何启发？有房企人士在面对其他媒体采访时提及，房企切入租赁房建设和运营虽然有开发的天然优势，但当前主流房地产企业依赖于短期资金加大杠杆的商业模式，对于通过精细化管理来控制成本、提升收益最终在资本市场获得认可的长线商业模式并不匹配。未来要在该领域取得成果还需进一步寻找资金、提升精细化管理能力。
　　旧改、数字化转型等将加强
　　除了在住房租赁体系方面重点着墨，此次上海发布的十四五住房规划还强调要深入改善居民居住环境，其中对加快推进旧区改造做出重要指示。
　　规划指出，要加快推进旧区改造，到2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；本规划期内，力争提前完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。十四五时期，实施约5000万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；新增既有多层住宅加装电梯1万台以上；建设美丽家园示范小区100个；住宅小区专项维修资金余额占首期归集额的比例不小于30。
　　5000万平方米旧住房更新改造的目标任务与十三五期间的数据持平，但不难看出，上海住房发展十四五期间规划内容进一步细化，对多层住宅加装电梯、建设美丽家园示范小区以及住宅小区专项维修资金方面做了具体的数据指标要求。
　　严跃进认为，这将使得房企对于此类产业的投资会更加清晰。类似旧区改造的内容，是未来需要重点关注的，尤其是需要在利益诉求方面多研究。此类工作细节较多，需要房企或投资者精雕细琢。类似工作若做到位，则可以在全国其他城市进行更好的推广。
　　此外，规划中还提及推进住住房领域数字化转型。相对租赁住房体系和旧改，住房领域数字化转型的提法比较新，值得房企和相关物业企业的关注和重视。
　　尤其是最近两年，物管行业强势崛起，上海十四五住房规划内容中多个重要方向都与物管行业息息相关，例如推动住宅小区数字化、智慧化建设；推动建立线上线下服务平台；老旧社区改造，深度参与城市更新；建立质价相符物业费调节机制等。
　　嘉和家业物业服务研究院院长唐卓认为，以上四个方面将是未来5年物业企业重要发展建设要点，尤其是在数字化建设方面，要积极推动物业数据平台的建立，真正融入国家基层服务治理体系中，为居民提供更具针对性品质服务。同时在线上线下服务平台的建立上，也要依赖于数字化服务体系与产品的完善及升级；在老旧社区改造方面，会有更多的服务市场空间被释放出来，对于有老旧社区运营管理改造的物业企业来说将是重要的利好，也会激励一部分物企积极布局该领域，在承担城市发展的责任与义务；在物业服务质价相符物业费调价机制下，激励物业企业全方位提升服务品质，未来物业企业将回归服务本质，筑牢服务护城河。