血亏5000万也要退地，开发商恐慌出逃

　　杭州的集中供地后，惊现第一笔退地风波。
　　宋都血亏5000万退地
　　7月21日，宋都股份发布公告称，收到了杭州市相关部门出具的决定书，全资子公司杭州少辉前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消，5000万保证金不予退还。
　　从公告来看，宋都股份属于主动退地，已缴纳的5000万保证金都直接亏损进去了。
　　这一消息瞬间引起了杭州楼市热议，是什么导致宋都股份宁可亏损5000万，也要退地？
　　事情要从5月份杭州首批土地集中供应说起，当时宋都股份财大气粗，一口气拿下了5宗地块，拿地总金额达45.8亿元。
　　然而，在拍地后的两个多月里，宋都股份不仅没有支付首期土地款，也未签署出让合同，与相关部门协商后，最终宋都股份将竞得的8号地块给退了，另一块竞得的12号地块也正在接受法院受理。
　　消息一出，立马引起了市场高度关注，引发种种猜测，甚至有不少猜测宋都股份已经陷入流动性危机的。
　　数据显示，2021年一季度，宋都股份的净利润为3684.81万元，占2020年净利润的14.19%，而5000万的保证金，直接超过了宋都股份一个季度的净利润！
　　由于退地代价太大，7月26日，上交所就发了监管工作函给宋都股份，要求其说明问询竞拍成功后短期内即放弃地块开发、造成大额损失的合理性。
　　8月12日，宋都股份对上交所的监管工作函进行了回复，将三家企业的纠纷公布了出来。
　　原定联手开发的两个伙伴祥生控股和浙江宝龙均取消合作，此举导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，宋都股份才决定放弃竞得的8号地块土地使用权。
　　宋都股份表示，8号地块原定与祥生控股以50%：50%的股权比例合作开发，但5月13日，祥生控股单方面致电称不再参与本次合作，宋都股份无力自行开发，最终放弃。
　　宋都股份已经寄送了《律师函》，要求祥生控股承担缔约过失责任。
　　另外，12号地块原定与浙江宝龙合作开发，但浙江宝龙也取消了合作，宋都股份也已经提交《起诉状》，请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，法院已经受理。
　　而浙江宝龙和祥生控股对此都不认账，浙江宝龙母公司宝龙地产称双方确实签订了备忘录，但并非正式合作协议，并且因为条件没谈拢，最后没有合作成功。
　　祥生控股也在8月11日发布公告称，未与宋都股份签署任何协议或文件，并保留由此造成的名誉损害的追溯权利。
　　究竟是祥生控股、宝龙地产背信弃义，还是宋都股份无中生有，目前尚未有定论，三家房企之间的恩怨纠葛最终有可能对簿公堂！
　　房企看空楼市
　　由于消息面的影响，宋都股份近期的股价跌跌不休，最低已经跌到了2.26块的低价，可以说是祸不单行！
　　按照宋都股份的说法，原本应该是合作共赢的伙伴，却走向对簿公堂，原因何在呢？
　　一种可能性是，作为浙系地产企业，各家之间的竞争异常激烈，宝龙地产有可能与祥生控股共同以口头形势与宋都股份合作，最终毁约，导致宋都股份面临着两大地块开发资金严重不足的局面。
　　如果宋都股份已经签署土地出让协议，那将走向自己开发两大地块的局面，严重拖累公司现金流。相对之下，宋都股份没有签署出让协议，亏损5000万的保证金，依然在可控范围内。
　　这有可能是在做局！
　　但是，从宋都股份仅以口头形式就与其合作来看，双方的合作往来一定比较密切，相对信任，所以可能性较小。
　　那么，便有可能是祥生控股与宝龙地产两家的预期了，换句话说，相声控股和宝龙动产，开始看空杭州楼市了！
　　今年上半年，首批22个城市集中供地，众多房企高歌猛进下场抢地，在收获颇丰的同时，却不得不面临政策威压之下行业下行的现状。
　　尤其拿地成本都较高，而房价的涨幅被政策大力压住，导致未来房价的预期不高，开发商的利润将十分微薄。
　　浙系龙头房企滨江集团董事长，在拿地后称，将努力做到1%-2%的利润水平！
　　一家地方龙头房企，拿地之后的项目竟然只有1%-2%的利润水平，可想而知其他的房企利润得有多低。
　　数据显示，8号地块的地价总成本约为24000元每平米，而在杭州毛坯限价26500，按照这个价格出售的话毛利率为1.04%，精装房限价29150，按照这个价格出售的话毛利率为2.15%
　　这也就不难理解祥生控股、宝龙地产等房企在拿地之后退地、解除合作了，利润过于微薄，房企开发土地的积极性降低。
　　从政策面来看的话，房地产政策的调控也在不断趋严，尤其是2021年上半年，就连楼市最火爆的深圳，都出现看环比下跌的局面。
　　在成都、西安、宁波、上海等地相继跟进二手房指导价之后，作为与其并列的新一线城市的杭州，就一直都有关于是否会跟进二手房指导价的讨论。
　　一旦杭州跟进二手房指导价，杭州的楼市也会随着调控而遇冷，届时拿地的房企不仅可能没有利润，甚至有可能陷入亏损之中，这对开发商而言是巨大的压力。
　　利润微薄、楼市调控压力大，这让两家房企放弃掉了杭州市两块竞得的徒弟的开发，而宋都股份也无法以一己之力开发，最终出现了退敌的一幕。
　　房企都已经开始看空杭州未来的楼市了，其他人呢？
　　这次退地仅仅是个开始，后续还有其他房企进入退地行列的话，那对于杭州楼市便是巨大的打击，人们的心理预期急剧下降，购房的意愿也会随之下降。
　　楼市一直以来都是买涨不买跌，一旦出现房价下跌，那便会陷入购房者意愿下降——购房人减少——开发商压力进一步增大——继续降价卖房——购房意愿再次下降这样的死循环中！
　　杭州当前的楼市，无疑是十分火爆的，作为新一线城市之一，其发展潜力巨大；但是这火爆的楼市背后，也会蕴含着一定的泡沫危机。
　　作为开发城市土地的主力军的房企，都已经开始看空楼市了，房价还能一如既往的上涨吗？
　　作者 |  邓汇隆