2022年房子将贬值吗？懂行人3大信号

　　【原标题】2022年房子将＂首迎贬值潮＂？懂行人建议：3大信号建议提前看。
　　对于多数人而言，在购买首套房的时候，多数资金依然来自父母。
　　吃瓜群众会问了：＂ 完全靠自己的能力买房，不香吗 ？＂
　　在房产＂金融化＂的情况下，买房越早代表着增值潜力就越大、依靠房产带来的创富力度就越高。所以买房趁早不仅是专家的谏言，更是购房者们孜孜以求的买房态度。数据显示，美国、加拿大的年轻人购买第一套房的年龄在35岁左右，日本的年轻人第一套房在37岁，德国达到了40岁。而我国的年轻人购买第一套房年龄却低至27岁。
　　在这背后，其实贯穿的是＂早买房、早升值＂的基本逻辑。
　　西南财大在2019年做出过一项＂买房目的＂的专项调查，报告结果显示，在受调查的购房人群中，有60%的购房第一目的是等增值，还有25%的人明确是炒房，只有不到15%的人表示单纯地为了解决没有住处的问题。所以说，炒房的想法早已经深入人心了，又可以说＂现在人人都是炒房客＂。
　　时间的维度拉入2022年5月，下半年将首迎＂房子贬值潮＂？懂行人预测：楼市或超出人的想象，几个曾经＂助推房产前进＂的因素，现在彻底传变为＂拖后腿＂的因素了。
　　首先，出生率降低，购房需求显得不足。
　　在爷爷奶奶的那一代人中，几乎没有买房的观念，在结婚的时候，如果能购买一台收音机、缝纫机就属于当地的名门望族，家家户户都在务农，没有额外的收入，住房也是比较便宜的土坯房，个别进入城市工作的人，基本上也都有＂对应的安置房＂，公务员和事业单位、老师全部就地分配房子。随着新一轮生育潮的袭来，70后和80后人数出现迅速膨胀，加上城市化的快速推进，发达国家人口密集型产业纷纷转入，进城务工的人员快速增多，进而为城市带来了无限的购房需求，这其实是过去20年城市房产高速前进的根本动力。
　　然而，近些年来，人口却出现了较大幅度的转变，随着生活水平越来越高、家家户户都有一定资产的情况下，年轻人却不愿意生娃了。数据显示，2021年全年新生育的人数才1062万人，比2020年再度减少，如果是对于4-5亿的国家来说，这个幅度尚算可以，然而我国是人口大国，总人数高达14亿人，1062万人的生育率可谓很低。
　　试想一下，一方面新生儿数量不断减少，另一方面老年人数不断增加，尤其是随着上一代70后和80后（房产主力人群）逐渐老了之后，90后00后和10后数量又大幅减少，这么多房子谁来买呢？而且随着人口数量的改变，另外一个迹象很明显，王石说到今后年轻人根本不用买房，年轻人结婚之后，男方父母亲会给他们房子住、女方父母亲也会给他们房子住，所以年轻人并不缺房子。
　　其次、楼市资金正在减少。
　　房地产行业，经常被誉为是＂空手套白狼＂的产业，之所以这样说，主要是因为房地产运行的各个阶段需要的资金＂基本上都不是来自开发商自身＂，70%以上都是来自于银行借款。开发商买地皮的钱来自于银行的巨额贷款、开发商建设楼盘的钱也来自于金融机构贷款，购房者买房的钱也是银行按揭贷款。所以房地产之所以能保持高速前进态势，根本上离不开银行和金融机构长期以来在背后的鼎力支持。
　　专家黄奇帆多次说到，其实要限制房地产增幅办法很简单，只需要禁止开发商大规模从银行借款买地皮（禁止房企背着银行炒地皮）就可以了，黄奇帆指出，房产销售价格中，60%以上的成本来自于地皮价格，地价上浮的越高，那么房产的价格就相对越贵，所以黄奇帆说降低地价，房产价格自然就回落了。
　　2020年至2022年，黄奇帆的忠告正在兑现，央行接连发布约束房市资金流入的＂3+2＂政策，一方面降低了对房企的贷款融资力度、另一方面压缩了对购房者的贷款额度和比例。在＂3+2＂政策下，房贷利率逐渐提高、贷款审批时限快速拉长。
　　面对银行融资短少的局面，开发商和购房者表现不一。近些年以来，合肥、南京、成都、武汉、郑州、长沙等一大批一二线城市的二手房挂牌量不断堆积，纷纷超过10万套大关，这说明购房人正在用脚投票，没有贷款只能搁置自己的买房意愿。房企们为了挽回资金面，纷纷开启了名目繁多的促销计划，万科、融创、世茂、碧桂园等楼盘打折促销不断，有的降1000元/平米，有的降5000元/平米。大型房企尚且如此，城市中小房企促销更多，买房送汽车、买房送车位、买房送物业费券、买房送装修等让人眼花缭乱。
　　再次、房产泡沫有序化解，也是必然的走向。
　　中国的房地产，有泡沫吗？有人认为有，有人认为没有，北京大学的经济学院院长董志勇就直言，总有人经常用＂泡沫＂来污名化房产市场。董志勇直言不讳地说到，房地产根本不存在泡沫，未来也不会产生泡沫，房地产依然是经济发展的支柱型产业。董志勇指出有人说房产存在泡沫，这个不符合现实，也不符合发展特点。
　　与北大董志勇具有截然相反观点的学者其实也有不少，例如原住建部副部长仇保兴就曾说到，要敢于承认当前房产存在泡沫的现实问题，仇保兴认为，既要承认泡沫现状，也要想办法解决泡沫的问题，仇保兴指出可以采用房地产税、空置税、物业税等多种方式来逐渐消耗和化解掉楼市泡沫。
　　银保监会的郭树清在一次论坛中提到，目前住房市场核心问题依然是泡沫太多了，很多人买房不是为了居住，而是单纯地为了投机（这种行为其实就是泡沫产生的源泉），郭树清表示，一旦房地产的金融化属性过大，住房金融化过于严重，那么泡沫便会快速堆积起来，这存在一定的＂风险性＂，所以郭树清说，房地产其实已经成为了金融行业大＂灰犀牛＂。
　　所以说，长期而言，剥离房产的金融属性，降低炒房的水分、实现房产泡沫的软着陆其实是 ＂必然＂的一项选择。
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