大城市增加保障性住房供给，专家或将改变房地产市场

　　本文来源：时代周报 作者：谢江珊
　　大城市的年轻人住房难问题或能缓解。
　　8月31日，在国新办举行的＂努力实现全体人民住有所居＂新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，＂十四五＂期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
　　＂保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，主要解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题。＂王蒙徽在会上强调。
　　高校附近的租房信息，密密麻麻 图源：视觉中国
　　目前，全国累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。
　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华接受时代周报记者专访时认为，保障性住房体系是促进供求平衡和房价稳定，特别是中低端住房的供求平衡与价格平稳。随着保障性租赁住房建设的推进，大城市中低端住宅的价格泡沫将逐步消减。
　　＂保障性租赁住房标准弹性可能需要逐步提高。因为随着经济社会发展，新市民和青年人的住房标准与生活水准在不断提升。＂邹琳华认为，保障性租赁住房采取的是市场化运营的方式，要逐步提高住房标准，要从供给端入手，根据现实需求变化，调整建设标准。
　　时代周报：此次发布会明确，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。且比较清晰地将这三类产品进行了分类。这一保障体系的提出，有何意义？这三者在建设运营中，政府角色有何不同？
　　邹琳华：保障性租赁住房是大力推出的全新保障房类型，和公租房、共有产权住房相比，在建设运营中，政府角色有很大差别。
　　公租房主要是政府持有和运营，一般需要政府全额投入；共有产权住房是政府和个人共同持有，政府份额主要是靠土地出让金的阶段性让利来实现。
　　领了保障性住房钥匙，居民在走廊上欣赏小区景色 图源：视觉中国
　　保障性租赁住房主要由社会资本持有和运营，政府通过土地、金融、财税等优惠政策，鼓励社会资本和社会闲置、低效土地资源投入保障租赁房建设和运营。
　　此外，政府也直接出让一部分保障性租赁住房用地。可见，保障性租赁住房设计，主要意在引导社会资本和闲置低效土地资源投入，通过市场机制迅速扩大中低端租赁住房供给。
　　时代周报：会议指出，保障性租赁住房重点是要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题。这将会给房地产业格局带来哪些改变？
　　邹琳华：保障性租赁住房的推出，将在一定范围改写房地产市场格局。
　　支撑当前高房价市场格局形成的两大基石：一是城乡土地市场分割；二是住房保障相对缺位。
　　保障性租赁住房的推出，可能直接触动高房价市场格局的两大基石。
　　首先，使土地市场格局发生新变化。在城乡二元土地制度下，集体土地必须经过征收为国有土地程序后，才能建房入市。这造就了从土地征收到拍卖出售的土地财政闭环，城市经济对房地产市场及房价存在深度依赖。
　　探索集体土地建设保障性租赁住房，相当于原有的土地财政闭环在某种程度上被打开。
　　集体土地建设的保障性租赁住房，虽然不可出售，但是从居住属性上看，和国有土地上建设的住房没有区别。可以用较低的成本满足很大部分的中低端住房需求。这不仅将影响土地财政的逻辑，也将改变城市发展格局。
　　此外，进一步完善住房保障体系。由于保障房相对缺位也是高房价的重要原因，保障性租赁房的推出对于商品房市场也会有巨大影响。
　　我国最初房改的设计蓝图，是以经济适用房为住房供应主体。后来由于种种原因，经济适用房逐步退出历史舞台。
　　在有些城市，经济适用房要么被取消，要么被作为低收入阶层的保障房，商品房事实上成为新房供应的主体。保障房的相对缺位，使得大量中低收入者也被迫参与竞购商品房，与之相对应的是商品房价格的全面持续上涨。
　　各地加快建设保障性住房 图源：视觉中国
　　保障性租赁住房入市，将使中低端商品房市场需求下降，从而大大减轻这类住房的房价上涨压力。大量中低端普通住宅将不再具有投资价值，房价租金比趋于下降。
　　随着保障性租赁住房建设的推进，以及共有产权住房供应的增加，大城市中低端住宅的价格泡沫将逐步消减。特别是中低端住房不仅房价难以上涨，还有可能出现下跌。房地产市场的分化将进一步加剧，高端住宅与普通住宅的价格差距也将拉大。
　　时代周报：国务院6月24日出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障标准，建筑面积一般不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金。你认为，保障性租赁住房标准弹性可能需要逐步提高，为什么？
　　邹琳华：为了防止保障性租赁住房被投资投机资本盯上，或者被变相作为商品住房买卖，《意见》明确限定保障性租赁住房的标准为＂以建筑面积不超过70平方米的小户型为主＂。
　　但随着人们生活水平的持续改善及对美好生活向往，人们对租赁住房的品质要求不断提升。品质低于社会需求的保障性租赁住房虽然可以在一定程度上避免套利，但也可能会失去社会需求，造成难以出租、资源闲置浪费的后果。