房地产行业剧变孕育新机下半年市场有望逐步修复

　　本报记者周雪松
　　房地产市场在2021年面临挑战，但随着政府明确信用违约和破产事件的处理方案，并努力确保信用良好的开发商获得融资，市场正陆续对后期走势达成共识，为稳健增长打下基础。专家在接受中国经济时报记者采访时表示，下半年房地产市场有望逐步修复，房地产行业在剧变中孕育新机，城市更新和长租型住宅受投资者关注。
　　下半年房地产市场有望逐步修复
　　根据第一太平戴维斯发布的2022年度市场展望报告，2021年前11个月，全国住宅市场成交面积约14亿平方米，同比几乎持平。而在年末，住宅市场调控政策底逐渐显现，政策迎来缓和预期。然而，政策的传导落地需要一定时间，另一方面市场观望态度普遍，预计市场或在2022年下半年起逐步改善。财务状况更为稳健的开发商，尤其是国企、央企及地方城投公司正逐步占据市场主导；自用需求基本面良好的城市维持稳健走势。
　　在日前举行的2022中房研究院ICR年会暨第三届粤港澳大湾区发展论坛上，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2022年全国楼市总体变中趋稳，风险可控；空间来看，中心城市和城市群出现较快回暖，局部可能过热，三四线城市可能会持续降温。
　　中房研究院负责人对中国经济时报记者表示，粤港澳大湾区仍是全国最具规模、最活跃的房地产区域之一，预计2022年市场规模全国占比维持不变，但市场规模见顶下降。‘房住不炒’情况下，房企外债集中到期，销售回款压力大依旧存在。今年一季度成交筑底，二季度价格止跌，下半年市场逐步修复，但修复周期较长，年内市场回升有限。
　　城市更新和长租型住宅受关注
　　中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、住建部政策研究中心原主任秦虹在前述论坛上表示，城市更新是城市发展和企业转型的重要结合点，过去中国城市发展都是增量式、扩张式、摊大饼式的发展，但当下，城市向外扩张空间不足、空间利用低效、千城一面等发展问题逐渐暴露，国内大部分城市正进入转型发展的新时期，聚焦焕活城市存量的城市更新迈上又一新高度。
　　秦虹认为，未来城市更新在投资中占比将越来越大，参与主体会越来越多，同时政府的重视程度也会越来越高。与此同时，有机更新也将越来越频繁，将越来越占据主体地位。也正因如此，城市更新的门槛将进一步提升，让会干、能干的人来做，效率与成功率将进一步提高，减少不必要的浪费与投资。
　　第一太平戴维斯华北区域有关专家对中国经济时报记者表示，新媒体、IT、生物科技等新兴行业迅速发展，为高端租赁市场带来较为充沛的国内客户需求。越来越多的国内企业正将员工租赁住房预算作为管理层及员工福利以吸引人才。预计2021年全年，10座重点城市甲级写字楼净吸纳量将同比翻一番。2021年，上海全年零售物业供应量达到139万平方米，创下历史供应高峰。而部分城市如成都、天津的购物中心增量在2017年就已触达顶峰。伴随中国主要城市零售市场在供应端步入后高峰时期，商业运营的开发整合将成为市场主题。未来，随着物流资产竞争愈发激烈，包括数据中心、制造类产业园区、生命科学园区以及长租型住宅等资产类别将获得越来越多的关注。