深圳房价跌了

　　深圳与三线城市的二手房房价都跌了！
　　统计局16日公布了70城房价涨跌数据，让人惊掉下巴的竟是深圳以环比下跌0。4，位居全国跌幅榜第四！
　　01hr深圳凭什么跌？
　　率先推出二手房参考价机制的深圳，这回可是药到病除。
　　一路高歌而来的深圳涨幅，是从4月份开始不灵的！
　　制图：房二妹
　　从2019年以来，深圳二手房几乎月月飘红，直至今年4月出现拐点，之后便一直跌跌不休。
　　伴随跌声不断，更可怕的是跌幅持续加大！
　　从下跌0。1到如今单月下跌0。4。
　　0。4看似很少，但这幅度放置于全国却是名列前茅。
　　7月二手住宅方面，全国环比跌幅最大的城市为南充，达0。7，紧随其后的是牡丹江和岳阳环比跌幅0。6。
　　而在20162020年间常常因涨幅出位而频上头条的呼和浩特、唐山、秦皇岛、常德、大理却开始为跌幅榜贡献名额了。
　　这五个城市7月分别跌幅为0。5，排在全国下跌行列第三。
　　而深圳二手房居然与昆明、安庆一道，以0。4的跌幅并列全国第四。
　　跌幅第一名：南充，下跌0。7；
　　跌幅第二名：牡丹江、岳阳，下跌0。6
　　跌幅第三名：呼和浩特、唐山、秦皇岛、常德、大理，下跌0。5；
　　跌幅第四名：深圳、昆明、安庆，下跌0。4
　　不禁想问，深圳凭什么？
　　南充作为四川省内一个名不经传的三线城市，领跌全国第一不足为奇。
　　呼和浩特、唐山、秦皇岛、大理这几个城市曾经年度涨幅排在全国前列，长得太多，楼市下行趋势中去去泡沫也再正常不过！
　　昆明、安庆楼市基本面就不咋滴，长期不涨，跌反而成为常态。
　　只是深圳，在政策的紧箍咒下面临的尴尬下跌最值得玩味。
　　我们来看7月份一线城市的涨跌情况。
　　北京：新房环比上涨0。8，二手房环比上涨0。7；
　　上海：新房环比上涨0。4，二手房环比上涨0。7；
　　广州：新房环比上涨0。2，二手房环比上涨0。6；
　　深圳：新房环比上涨0。5，二手房环比下跌0。4；
　　一线城市中除了深圳二手房有下跌趋势外，北上广无论是新房还是二手房几乎都没有跌的趋势！
　　可见，以深圳二手房下跌和三线城市普遍下跌作为楼市长线预期不再的依据显然并非正确。
　　三线城市下跌，是楼市基本面所决定。
　　如人口增长乏力、产业带动不足、居民购买力不济等等，这是该跌的，它跌了！
　　深圳下跌，并非是楼市基本面所决定，而是政策导向。换句话说是不该它跌的，但它被强制跌了。
　　预测楼市一直遵循这样的规律：短期看政策，中期看土地，长期看人口。
　　首先，深圳土地极度稀缺。
　　深圳全域仅1997万平方公里，是广州的四分之一、北京的八分之一、上海的三分之一。
　　无住宅用地可供的深圳，除了拉长周期搞旧改，盼着它能多供几块土地来盖房子，那是绝不可能的事！
　　前段时间，深圳连夜解除土拍，一年仅3次的土地集中拍卖会，深圳还要缺席一次，可见深圳在土地供应上有多捉襟见肘。
　　其次，深圳人口持续暴增。
　　第七次人口普查，深圳常住人口17560061人多万，全市常住人口与2010年第六次全国人口普查的10423973人相比，十年共增加7136088人，增长68。46，年平均增长率为5。35。
　　深圳每年的净人口增长几乎都排在全国第一，十年增长人口约等于香港全域的人口。
　　这样的深圳，你敢说楼市长线预期不再么？
　　讲真的，控制深圳房价，政府除了在政策层面动心思，别无他法！
　　02hr深圳楼市不算真跌
　　就算深圳跌了0。4，实际上说明不了什么！
　　深圳楼市的下跌周期实际上是从5月份才正式开始的，4月持平，5月跌0。1，之后跌幅扩大。
　　7月，环比下跌0。4；
　　6月，环比下跌0。2；
　　5月，环比下跌0。1；
　　4月，持平；
　　3月，环比上涨0。4；
　　2月，环比上涨0。9；
　　自2月份二手房参考价出台至今已半年，57月跌幅共计0。7。
　　然而参考价出台之前，深圳的二手房连续涨幅已达约16个月，最高单月涨幅达到1。9，领涨全国。
　　以参考价出台的2月为依据，深圳官方公布的二手房年度涨幅就达16，领涨全国。
　　半年了，才跌0。7，这还不及上行周期中1个月上涨的零头！而相对于年度涨幅，那更是九牛一毛。
　　实际上，统计局数据相对保守，领涨的南山、福田、宝安、光明是远不止16的。数据显示，深圳超66个小区年涨幅达到54。4。
　　所以半年总共跌了0。7，于深圳楼市而言，根本算不上下跌！
　　这里就提示以自住为需求的购房者，切勿跟风等待。与其跌跌撞撞于上行周期中盲目追买，不如安安心心于下行周期中精挑细选。
　　二妹曾调查过二手房参考价与某些阴暗角落中出现的挂牌价之差，发现
　　实际挂牌价要比参考价平均高出45以上；
　　网红盘挂牌价比参考价甚至高出100以上；
　　按照参考价首付三成的话，实际首付是参考首付的2。5倍；也就说需准备参考价的7。5成或挂牌价的5。1成才能买到深圳的二手房。
　　这样艰难的行情中，深圳仅以0。4的跌幅面市，可见深圳二手房市场依然坚挺无比！
　　03hr下跌不是跌，上涨是真涨
　　如今，楼市轻微下跌确实存在。如一二线城市中，涨幅缩小；三线城市由涨转跌。
　　一线城市：新房环比上涨0。4，涨幅比上月回落0。3个百分点；二手房环比上涨0。4，涨幅比上月回落0。3个百分点。
　　二线城市：新房环比上涨0。4，涨幅比上月回落0。1个百分点；二手房环比上涨0。2，涨幅比上月回落0。2个百分点。
　　三线城市：新房环比上涨0。2，涨幅比上月回落0。1个百分点；二手房环比下跌0。1。
　　以上数据显示，无论一线、二线、三线城市新房走势都是稳步微涨的，只有二手房涨跌并不稳定。
　　三线城市二手房最不抗跌，陆陆续续出现大面积二手房下跌趋势。
　　70城中，共计35个三线城市，二手房下跌城市超19个，占比54。
　　可见三线城市率先成为了房住不炒的示范区。
　　但是，要回答未来楼市如何走，就不得不搬出一个强盗理论房价允许上涨30，但绝不允许下跌30。
　　多个城市曾出台限跌令，如苏州曾放言不能跌超过10，长沙近期也官方禁止跌幅超16。
　　房价上涨总是有老百姓买单，但房价下跌，买单的就不仅是老百姓了。
　　若房价下跌30，这三种情况会发生。
　　第一、开发商全部破产。
　　融创孙宏斌曾说：如果房价下跌30，那开发商就都死了，这不是危言耸听，因为开发商的资产负债率非常高，通常超过80，如果房价下跌30，开发商会陷入资不抵债的境地。
　　实际上，错误预判楼市走势从而陷入危机的头部开发商非常之多，前有泰禾、后有恒大，华夏幸福重资布局环京地带，一个限购就足以弄得他回不过神！
　　第二、广大购房者损失惨重。
　　大多数购房者都是贷款买的房子，如果房价下跌30，购房者会赔掉首付款，再算上各种税费，购房者会损失惨重。
　　第三、发生金融危机和经济危机。
　　房地产是银行放贷的抵押品，如果房价下跌30，银行的坏账率会大大增加，发生金融危机和经济危机，进而导致经济大萧条和失业潮。
　　因此，下跌不是跌，上涨才是真的涨！