恒大有估值4000亿的文旅？许家印团队须建立对文旅的敬畏心

　　8月26日，据第一财经消息，以广州城投、越秀等为代表的国资已开始接手恒大集团项目，包括恒大广州大球场及配套公寓、香港恒大总部大楼等。的确，恒大必须加快出售资产步伐以解决触碰三条红线问题，就在8月19日恒大集团高管被人民银行、银保监会相关部门负责人约谈，督促其积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。8月17日，许家印卸任恒大地产董事长。
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　　2017年万达陷入债务危机时，王健林除了出售14%的万达股份获得340亿元现金外，更是把旗下13个文旅城及77家酒店资产以630亿元价格＂甩卖＂给富力和融创。恒大是否也会出售文旅资产？早在6月初传言，恒大文旅估值4000亿，将按1000亿市值释放10%股份，预计明年6月上市，若未如期上市将按年化12%进行回购，如果这一消息为真，恒大将会提前拿到100亿元左右资金。自2013年涉足文旅以来，恒大究竟做得如何？恒大文旅资产真的容易出售吗？需要长期输血的文旅板块如何持续经营下去？
　　15家童世界5年未开园一家，为什么？
　　＂恒大有文旅吗？我们业内常这样调侃，因为大家都知道文旅是恒大的拿地工具，而不是主业。＂一位主题公园从业者低沉地告诉新旅界（LvJieMedia）， ＂但不可否认的事实是，恒大文旅的确是一股不可忽视的力量。＂
　　恒大旅游集团成立于2015年，总部位于广州，其产品主要包括恒大童世界、恒大水世界、中国海南海花岛、恒大养生谷以及恒大高科农业。天眼查数据显示，恒大旅游集团注册资本100亿元，注册地为海南省儋州市白马井镇滨海二道海花岛岛外宿舍区，参保人数23人。
　　2016年底时，恒大旅游集团还只有海南海花岛、海上威尼斯两个项目；2017年恒大文旅开始加快全国布局：2018年，恒大在长沙、开封、太仓、句容等地的童世界文旅地产项目相继面世；至2019年12月，又增加武汉、合肥、昆明三地童世界文旅地产。
　　而据2020年恒大中期业绩会公布数据，恒大已完成布局15个童世界项目，预计2022年陆续实现开业；未来3年还将在全国布局20-30个恒大水世界项目。恒大旅游集团官宣，截至2020年12月18日，去年已销售12.5万套房屋，销售额超1000亿元。
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　　2016年12月26日，国务院《＂十三五＂旅游业发展规划》出炉，提出要将旅游业建设成国民经济战略性支柱产业，全面提升主题乐园的旅游功能，打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园。正是在这一政策的＂召唤＂下，恒大、蓝光、世茂等房地产公司跑步进入主题公园市场。
　　2017年1月11日，恒大童世界设计方案研讨会在恒大集团总部举行，恒大集团董事局主席许家印亲自把关恒大童世界设计，提出打造世界上规模最大主题公园的要求，＂ 规模非常重要，它往往代表主题公园未来能否成功。标准之一是要让少年儿童3-7天才能玩遍所有项目，恒大童世界的规模必须达到迪士尼的1.5倍，每个恒大童世界设计有33个大型游乐项目。＂参与研讨会的7位设计大师，分别来自7大世界顶级设计机构FORREC、GGE、IDEATTACK、ITEC、SANDERSON、THINKWELL、STANTEC，他们曾经操刀过迪士尼、环球影城等世界上最好的主题公园。
　　如今近5年过去，恒大虽有布局15个童世界文旅地产，但时至今日未有一家童世界乐园真正迎来开园，令人咋舌！官网显示，恒大童世界是专为2-15岁的少年儿童打造的全球唯一的全室内、全天候、全季节的大型童话神话乐园，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，既融合中国文化精髓和世界文明，又采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设施设备及技术。童世界乐园共分为6大区域，包括有璀璨中华区、神秘古国区、漫游海洋区、穿越太空区、探险南美区和魔幻西欧区。
　　对于恒大童世界的以上定位，在中国主题公园研究院院长林焕杰看来非常糟糕：首先，目标人群覆盖面小，2-15岁的少年儿童既没有太多时间娱乐也没有支付能力；其次，没有著名IP，市场接受度肯定低；第三，乐园主题杂乱无章。
　　文旅星球创始人、旅文数据科技公司总经理吴寿祯观点略有不同，＂恒大自加入到主题乐园主要开发商阵营之初就想与其他开发商有所差异，推出的乐园型产品之一＂童世界＂更是以连锁型、纯室内、童话神话主题四者合一为市场卖点，从资源端来看似乎做到了差异化。国内市场的连锁型项目代表有华侨城的＂欢乐谷＂、华强的＂方特＂品牌；纯室内项目代表有＂宁波罗蒙环球乐园＂；童话主题项目代表有＂安徒生童话乐园＂；神话主题的项目代表有＂淮安西游乐园＂。但这种为了差异化而差异化的代价非常大，吴对新旅界感叹，这种四合一卖点的每个特征优缺点都非常明显。室内项目虽然能全年开业，但建设成本是室外项目的3-5倍，开业运营后能源成本也要高出许多，此外室内结构还会限制大型游乐设备的选型；童话和神话主题其实是没有主题，在优质IP资源紧缺，授权谈判周期过长的情况下，恒大选择童话和神话这些无需版权的主题，在项目扩张速度和节约IP版权费上是讨巧的，但硬币的另一面则是能否对游客形成号召力，完全取决于创意规划团队是否能够准确选择并用活这些童话神话题材故事；最令人担心的还是项目品牌连锁，一般的项目开发扩张节奏是先打造一个市场认可度高的标杆产品，再把成功经验复制到其他项目上，而根据文旅星球APP上显示，恒大文旅同时在全国各地布局了21个文旅项目，其中大部分能够看到传统旅游地产的操盘痕迹，一旦这些文旅项目变成低价获取土地的工具，而非符合项目科学选址原则，未来发展非常堪忧。
　　的确很多恒大童世界的项目规划非常不靠谱，很明显是用来忽悠政府低价拿地做房地产。2019年发布的江苏镇江句容童世界项目信息显示，投资额50亿元，2020年对外开放，项目运营后预计年接待游客1000万人次，年收入30亿，年税收2亿，带动就业1.5万人；开封恒大童世界项目信息显示，该项目辐射半径500公里、8000万人口，年游客量达1500万至2000万人次，拉动旅游消费超200亿。公开资料显示，上海迪士尼乐园一年接待游客不过是1000万人次余，年营收也仅70-80亿元人民币。
　　＂恒大集团是一家最不要脸的集团公司，找了一帮文旅从业者，从事着‘挂羊头卖狗肉’的勾当。为了卖房子编造各种谎言，这些文旅从业人员都摇身一变成房产销售员。＂一位资深业内人士看到朋友圈恒大文旅员工的广告刷屏就很头疼。据传，恒大企业文化高压：员工必须在朋友圈转发恒大的宣传文章，有专人检查，并纳入考核，少了会被扣工资。
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　　近两年楼市走低，恒大童世界文旅地产亦不能幸免。一位开封清业内人士告诉新旅界，＂童世界就是开发商惯用的勾地工具，借势文化发展政策的平衡方式。童世界既无核心IP，又未迎合文化市场需求积极调整战略，造成文旅地产价格冰点倒挂，越卖越便宜，从上万元降至内部的2000元每平米，文旅城项目已到了举步为坚的地步。另据知情人士透露，句容恒大文旅城房产价格也已腰斩，从上万元降至5000多元每平米。
　　林焕杰分析，＂恒大文旅的主营业务是地产，文旅、地产两者互相呼应，首先用童世界忽悠地方政府以撬动土地，其次用房产暴利来反哺文旅。文旅项目推向市场上后经过持续经营，慢慢收回成本，如今房子卖不出去，自然没有充足资金反哺乐园，不少供应商都在追讨童世界工程款。＂
　　幸好，房地产公司已经开始止步主体乐园，不再浪费土地，不再劳民伤财。2018年4月，国家发展改革委、国土资源部等5部委联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》发改社会规〔2018〕400号，全文共5大项17条，对主题公园开发的方方面面进行了很多界定和规范，但最引人注目的恐怕是其中对主题公园搭配地产开发的相关规定，＂主题公园+房地产＂模式受限极大。
　　吴寿祯强调，对于这么大的集团5年却未开园一家童世界，肯定不止是现金流问题，近期恒大集团资金问题并未明显波及文旅板块。林焕杰猜测很可能是因为一旦开业就＂露馅＂，不能带来千万人流，更不可能创收数十亿，而是会引起恒大文旅城房价下跌的多米诺骨牌效应；也可能是一旦开业，每天必然面临庞大的运营支出，未来童世界发生烂尾可能性很大。对于＂为什么童世界迟迟未有一家开园，接下来有怎样的开园计划？＂截至记者发稿时尚未收到恒大文旅方面回复。
　　常年巨亏的海花岛还能获得持续输血吗？
　　如果说童世界只是恒大集团拿地之工具，那么海南海花岛则是实打实的文旅地产项目，其人工造岛在中国文旅市场可谓创举。位于海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海花岛人工填海共计1.2万亩，海岛总面积783公顷，接近十几个故宫的占地面积。
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　　公开资料显示，该项目在2013年获得审批，彼时正值恒大如日中天之际，也是中国房产地业红红火火之时，许家印大手一挥决定投资1600亿。神速，2015年11月海花岛项目正式问世，许非常重视，曾表示＂下半辈子就在这里了＂。
　　如此大手笔，也因为许本是个有赌性之人。有投资者评，＂许家印是个很会走钢丝的人，他一直能在债务和业务增长之间找到平衡。＂的确，恒大刚成立时，他就敢在身无几文的情况下，一举拿下上亿元的地产项目；去香港上市前，许亦敢在融资情况未明时向全国疯狂扩张；可在当下房地产高质量发展之际，相比同行的去杠杆操作，恒大继续疯狂加杠杆做大规模，在某种意义上是赌博。
　　官网显示，中国海南海花岛是汇聚全球600多名世界级设计大师智慧的奇迹规划，倾力打造全球最大的国际会议城、58座现代酒店、七星半岛酒店、欧式城堡酒店、全球首创世界童话乐园、12.7万m²奇妙海洋世界、23项游乐水上乐园、大型国际购物中心、6大风情商业街、8大主题美食街、茗茶酒吧街、28个特色博物馆、5个风情温泉城、大型歌剧院、音乐厅、电影艺术中心、华夏超大影视基地、大型水上实景演出、7大民俗表演广场、KTV天地、超大型中心公园、珍稀特色植物园、欧式婚礼庄园、40公里黄金海岸、天然岛屿大铲礁等于一体，涵盖28大休闲度假业态的顶级文化旅游胜地。
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　　接近恒大旅游的主题公园行业资深从业者周光（化名）透露，该项目海滨地产早在2015年就已推向市场，销售火爆，彼时房地产业尚处于卖方市场，该项目近50%的建筑面积是吃住游购娱等商业配套实属难得，至今可售商住产品基本售完。而文旅部分也于今年初推向市场，其中酒店、餐饮、水乐园等十多种业态已经面客，游客可在海花岛至少游玩两三天，因采取低价促销策略，人流可观，但不具可持续性。原因在于＂该项目规划粗糙，没有差异化，并非围绕目标消费人群的实际消费痛点设计，感觉是花钱砸出一堆所谓的文旅项目，是密密麻麻的建筑和设施的无美感堆砌；连基本的游客动线设计都很缺乏，在市场上没有竞争力。＂
　　在投资体量巨大的海花岛项目上，恒大为什么也会如此背离文旅项目的基本规律？周光对新旅界解析：1、以许家印为首的决策层对文旅项目缺乏敬畏心，往往把文旅作为低价获取土地的工具；2、缺乏有效的决策机制，专业的文旅职业经理人没有话语权，反而是房地产出身的完全没有文旅经验的一把手拍脑子做决策。
　　几乎所有房地产企业在经营文旅时都是用房地产的巨额利润来贴补文旅；并且长于资金高周转的房地产企业在开展文旅业务时，所设计的资本杠杆率过高，致使文旅资产坪效低；此外，文旅作为运营性资产，必须不断打造吸引物，提高市场形象，持续招商等等，这就需要总部不断注入新现金流。而如今当房市成为红海，资本市场暴利正在逝去，恒大地产自身难保，此时文旅巨亏的短板将会暴露，且难以获得地产业务的持续输血；而伴随着近年生态监管风暴刮起，曾经的环保问题无疑会加大项目经营难度。
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　　早在2018年初海花岛曾因违法违规填海而被暂停建设和营业，后之所以能复工，是因为恒大与儋州市政府达成协议：2018年-2020年，恒大每年投入不少于1亿元用于生态修复，累计不少于3亿元。至今海花岛仍有39栋住宅涉及违规填海被政府收回预售证要求整改，目前因需要做土地变性而停工。
　　短期无法自我造血（运营巨亏）的海花岛如何持续经营下去？周光叹息，＂卖？能接这么大盘子的企业不多，关键不是优质资产，投资规模过大投入产出比低，业态组合不专业，谁愿意碰这种烂摊子，除非是超级大甩卖。＂至今，海花岛尚有一大半业态未开，其中由中国免税品(集团)有限公司在岛上落地的全球规模最大的单体奢侈品免税购物中心（原规划于2017年开业，每年带来500万人次），亦未开业。接下里，海花岛如何持续经营下去？截至记者发稿时未收到恒大文旅方面回复。