有人说商铺如今是最危险的资产，投资的话尽量不要碰，你认同吗？

　　现在商铺确实成了最危险的资产，在房产稀缺的年代商铺有投资价值，能赚钱。而现在是房地产的大量过剩，到处都是房子，到处都是商铺，许多地方的底商商铺出现了租不出去也卖不出的情况。
　　原因一方面是房地产的大量过剩，更重要的还是电商对实体店的冲击，随着电商的崛起，人们购物习惯的改变成了网络购物，网络购物的低价将实体商店冲击到没有生意可做，实体店的商品不好卖，卖不动，也不赚钱，最后的结果只能是实体店关门，实体店的生意不好做，商铺当然就租不出去了。商铺是租给别人做生意的，做生意的实体店主赚不到钱，也就不会再租商铺了，所以，导致大量的商铺空置租不出去。有的商业综合体免租金就没有商家愿意入住，这几年商业地产倒闭的是最多的。
　　现在不光商铺成了危险的资产，商住两用的办公楼也成了危险资产，商住两用的办公楼只有四十年或者五十年的产权，一般是小户型，过去有的人投资商住两用的办楼，买了房子后租出去给别人办公，随着过去房价的上涨，还有利润。现在商住两用的房子是租不出去，也卖不出去，这种房子只适合小公司办公，根本不适合居住。现在生意不好做了，大量的中小企业倒闭，中小企业根本无法生存，中小企业对这种办公楼的需求大量减少，再加上共享办公司的兴起，大部分中小企业去租共享办公室，导致商住两用的房子大量空置，边写字楼都大量空置。现在商住两用的房子卖没有人要，租没有人租，也成了最危险的资产。
　　笔者认为，投资的话尽量所有的房子最好都不要碰。
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　　说这话的人一看就知道是内行的人，如今的商铺真的是最危险的资产，如果投资能不碰就不要碰了。
　　为什么这么说呢？就拿我们小区来说吧，我们小区是2016年交房的，交房之后我们开始装修，真正入住基本上是2017年左右。然后小区下面有几十家商铺，这些商铺也陆续开业。有做理发店的，按摩店的，水果店的，药店的，还有各种餐饮店等等。
　　我们小区所处的位置还算可以，周围是城中村，人口密度也很大。当然光是我们小区就有1500多户，这些商铺一开始估计也都以为生意应该不会太差。可是事实上，从他们开业到，现在，两年多时间，有些店铺都换过好几波人，店铺做的生意也都换过好几种，就是这样也没见哪一家生意做得好。所以到现在好多店铺还是空的，租不出去。
　　还有我公司楼下，地下好多店铺，还是在地铁出口位置，生意见他们也很难做。尤其是那些卖衣服的店铺，常年都见贴着店铺转让字样。稍微做得好的店铺估计就是那些便利店了，还有就是那些卖早餐的。我觉得现在投资店铺如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是亏本的买卖。
　　如果有钱宁愿购买理财产品，也不要投资店铺，现如今店铺真的很难出租的。
　　我不认同，因为我就是做商铺投资的，商铺和住宅不一样，
　　1。不能买新铺，买了就等于死。不要问为什么，没有解释的别要，不要买新铺就行了。
　　2。现在买铺已经不是坐等收租的时代了，如果还是这样看待就彻底完蛋了。现在买铺子就是为了自己做生意，我自己买铺子做了火锅，奶茶，超市，酒店，等等行业，整体来看，收益基本都做到了20以上，就是说含买铺子的钱装修的钱基本5年能回本。
　　3。很多人认为自己做生意很麻烦，其实是你自己没用心，做生意其实根本上就是做人员管理的工作，做好管理了，一切都成了，我的主本行是做三维动画的，但是我跨行做了很多行业，包含大家认为很难的火锅。其实到最后都是管理解决一切问题。
　　那些一直鼓吹说商铺不行的，一般都是去买了新铺被坑了的，新铺一般比二手铺子贵多了，而且还没人流量，你说这不被坑，去坑谁，你买二手铺看得见摸得着，还能讲价，这他不香吗？
　　还有别扯什么商铺都不行了，这样的话，说这样的话的人是根本没有真正经营过商铺，我自己其中一个商铺，现在被我经营成火锅，一天的经营额就是1到2万左右，火锅店的铺子是我投资回报率最高的，现在已经高达50了，买成200多万，现在一年的净利润在110万左右。两年就回本了。超市的回本速度相对慢一点，但是也是25左右，所以别说什么商铺不行了，我非常喜欢商铺，不仅自己经营赚钱，而且还要赚资产增值的钱，比如我的火锅店，之前买的时候，一年租金就10万，现在被我做成被动收入110万，店铺人员已经相对稳定，自己根本不用超心，每天就是我老婆查报表和款项，我偶尔看看监控就是了。店铺成熟后，我都很少到铺子上，每天1万多2万的款子就到账了。你说这样的铺子现在值多少钱呢？难道还是原来的200多万吗？这已经之前翻2到3倍了。所以铺子的价值其实与周围的房价关系不大，与自身的生意是直接挂钩的。如果你搞清楚这里面的关系后，真的赚钱很容易。别去做受电商冲击的行业就行，比如，超市，餐饮，理发店，酒店，ktv，美容美甲，洗脚房，烧烤店等。这些全部不受电商冲击。
　　我很认同这个观点，我很多朋友和亲戚都问过我，手上有钱，想买套商铺，以后收租金，我都不建议他们买商铺。
　　有位朋友的弟弟，是做书店生意的，主要是针对考研之类的专业书籍，商铺的总结是五百五十万，租金是三十万左右一年，因为我做过很多年房产，他弟弟就问我能不能买，我说最好不要买商铺，投资其他的比较好，他说好的，后来又给我打电话说，说商铺定下来了，房东降价了，降了三十万，他觉得便宜，就买下来了，后来缴税过户之类的，税费和中介费交了六十万，商铺全程下来用掉五百八九十万。没过两个月，又给我打电话了，说房子租不掉，之前租三十万的，现在租金降到二十五万了，还是租不掉了，已经空了两个月了，老婆又在家吵架，所以决定给卖掉，问我多少钱合适，我就和他说，成本价肯定卖不掉，你周边的比你价格低，肯定不会买你的，你现在买就要降价卖，他说实在不行就降价卖，先按成本价卖一段时间再说。
　　以前说一铺养三代，现在可以说三代养一铺。随着经济和科技的发展。
　　从购物方式来说，人们的生活习惯和购物方式都产生了极大的改变。以前那种实体商业模式，受到了电商的极大冲击。所以实体商铺的租金之类的都收到很大的影响。
　　从商铺的供求关系来说，现在全国各个城市的商业库存都比较大，各种综合商业体，特色小镇，商业街，比比皆是。
　　如果实在要投资商铺的话，我建议购买沿街商铺或者住宅底商。综合商业体，商业街，特色小镇，大型批发市场都不要投资了。
　　总的来说，现在的商铺已经严重过剩，并且受到电商的影响，实体行业不好做，所以商铺肯定是很危险的资产了，尽量不要碰。
　　我认同这个观点，这个观点是有原因的。
　　商铺：狭义是指专门用于商业经营活动的，经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。
　　商铺：广义概念范畴包括零售商业，娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室以及银行、证券等等，营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所，这些商业的经营都要经过商铺来完成。
　　现如今说大点受全世界的经济不景气，加上受美国贸易战的影响，世界的品牌商、名品、精品店倒闭关门或纷纷撤离，影响了商铺的出租。
　　再加上受世界经济大气候的影响，我国的经济也出现了下滑，许多厂子倒闭关门，这都影响了商铺的出租率和升值性。
　　现如今，由于网络经济的快速发展状大，传统的行业受到了巨大的冲击，倒致许多店铺关门，也让许多的商铺空置。
　　现在网络和物流的高速发展，让货物由网到家非常的便利和便捷，让人们的购买习惯也发生了很大的变化，人们逛商铺的行为习惯也发生了改变，使商铺购买力下降，商铺的升值也受到了影响。
　　商铺一直以来作为投资房地产的首选，因其投资价值利润空间都非常大，受到人们的青睐；但相对来说其价格也是居高不下的，就目前的市场状况来说，危险性加大，出售赚取利润的空间减小，就投资方面建议可以少碰为妙。
　　总体来说，投资需谨慎，入市有风险，不管是普通房子还是商铺的投资，都要依据自己的财力，考察清楚再出手，防止得不偿失！
　　原来都说一铺养三代，现在看来，商铺的投资风险越来越大，尤其是三四线城市，很多地段一般，人口密度不大的地方，商铺租不出，卖不掉，已经成为地产投资的鸡肋。
　　我一个同学在自己小区的沿街位置购买了一个商铺，当时花了100万左右，原来认为商铺沿街应该不错，但是由于距离小区入口较远，前面和右面有绿化带，就像在一个死胡同里，又无法停车，所以两年多了没有租出去，想卖也很难出手。
　　像他这种算是特殊情况，但是，整体看现在投资商铺确实风险比较大了，一是商铺的价格已经炒得很高了，由于前期房价上涨较快，商铺更是水涨船高，无论什么地方，只要是店面就比普通房价高两三倍，泡沫非常严重；二是开发商为了赚钱，到处规划沿街商铺，小区周边几乎都规划成商铺，太泛滥了；三是现在电子商务发达，很多交易都是通过网上完成，淘宝、天猫、京东取代了大量的实体店铺；四是商铺租金已经高得让人望而却步，很多个体经营者开店，自己赚的不如房租多，因此实体店铺关门的越来越多。
　　由此可见，现在投资一定要睁大眼睛，做好风险控制。一是要选择有投资价值的优质地段，二是充分考虑未来的投资收益目标，三是做好租售两难的情况下如何度过危机的打算。现在整体经济形势一般，赚钱感觉越来越难了，这种情况对商铺的影响是最直接的。
　　虽然现在投资商铺风险很大，但如果说商铺是最危险的资产，我倒不认同，毕竟商铺属于不动产，即便租不出，卖不掉，店铺仍然会在那里，贬值的空间也不大，只是丧失了赚钱的机会而已，相比股票、期货等高风险投资，不动产仍然属于风险小的。
　　我一个同学在2016年把全部资金投入股市，然后还融资融券，结果100万资金去年就全部亏光了，如果他当时投资商铺的话，也不会沦落到现在的地步。
　　任何投资都是有风险的，在你没有制定风险控制方法之前，最好不要盲目投资，商铺也是这样，所以并没有最危险的资产，只有最危险的投资方法。
　　尽量不要碰这几个词用的非常不错，因为现在的商铺已经过了闭着眼随便买，然后躺着随便赚的黄金周期。大量的商铺价格随着住宅的价格水涨船高，所以导致了许多没有投资眼光，没有经济实力，没有耐心，甚至没有分别优质商铺和劣质商铺的人纷纷投资失败了。
　　因此，现在的商铺投资是需要一些自身能力和条件才可以参与的，并不适合所有人。
　　我自己有两套商铺，一套在上海，一套在苏州，都是前几年购入的，目前都是以租还贷的阶段，稍有盈余，回报率也在7左右。可以给你一些建议吧。01什么样的商铺可以买？
　　商铺的投资第一看地段，第二看回报率，第三再看一些其他的辅助条件。
　　第一、看地段
　　从地段来看，优先、尽量选择一线和新一线城市。因为对于这样的城市来说，人口持续保持一个净流入和优胜劣汰的循环。所以对于需求和创业都是保持着一个较为旺盛的状态。
　　再加上一线城市和新一线城市的平均消费能力会比其他城市高很多，源自于他们的收入增长快，所以消费实力也决定了商铺的生存条件和创业者的创业需求。
　　总体来看，大部分的一线和新一线城市商铺的出租情况和租金回报率都会比二三四五线城市的商铺要高出许多，自然投资的优势就非常明显了。
　　第二、看租金回报率
　　租金回报率是直接决定商铺值不值得投资的重要条件，所以在买之前一定要从正面渠道，背面渠道，其他渠道等多重渠道的方式去了解你所要买的商铺回报率能够达到多少。
　　而计算回报率的方式分为两种：
　　1）全款计算回报率，净现值投资回报率年租金（商铺总价投入资本含税转手价）
　　2）按揭贷款计算回报率，净现值投资回报率（税后月租月揭还款）12（首付总还款含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。
　　那么从回报率的角度，我们可以划分为以下几个层次：
　　租金回报率在36左右的，属于垃圾商铺，不值得投资。主要集中在三四五线的城市，优点就是便宜，缺点就是租金回报率低，出手困难，甚至还会出现断租，无人问津的结果。
　　租金回报率在710左右的，属于合格商铺，值得投资。主要集中在一线和新一线城市中，优点就是租金回报率可以赶上、甚至跑赢通货膨胀，达到保值、升值的结果，而缺点就是资金要求很高，少则几百万起，多则上千万。
　　租金回报率在1015左右的，属于优质商铺，可遇不可求。这类商铺基本都是捏在开放商自己手里，直租不卖的，主要集中在一线城市中心地带，甚至是内部流通，内部交易的，不太会刘放在市场上，很难遇见。想要购买，就必须有关系！
　　所以，综合来看，只有满足710回报率的商铺，其实才是值得投资的！！
　　第三、看其他条件
　　其实买商铺还需要满足于一些其他条件，这样更有利于买到优质，合格的商铺。
　　就好比：
　　1、尽量买重餐饮的，因为当下社会对于餐饮的需求还是非常大的市场，并且又不会受到电商的打击，更加有美团、饿了么等平台扶持流量；
　　2、不要买包租形式的商铺，因为猫腻太多，往往都是伴随着这些那些的坑；
　　3、尽量不要买商场类的商铺，一定要买，也要买大品牌，有实力的，比如万达，万科，百联这类的。因为有实力才有高档的加盟商吸引人流，才有足够的资金搞活动。
　　4、买一楼沿街的，不要买二三楼的，因为这将直接决定了你商铺的租金和出租率，很重要！
　　综上来看，我认为只有从地段、租金回报率、以及其他综合条件都达标的情况下，才能够下手哦。
　　02什么样的人可以进行商铺投资
　　我认为商铺投资是一个考验人心，考验耐心，考验眼光，考验格局的综合性投资，我认为并不是适合所有的人，因为商铺是房东与租客的直接接触，也是一个不可能马上看到高效回报的投资，所以投资商铺需要一些个人素质才行。
　　第一，你要有足够的耐心，基本上商铺的回报周期很长，510年才能够看到成效；
　　第二，要有眼光，那些贪图蝇头小利的人不适合投资商铺，投资商铺都是放眼未来的；
　　第三，要有足够的经济实力，因为现在的商铺投资门槛很高，好的商铺都是几百万起，所以你必须拿出几百万的闲钱才有资格投资商铺，而且这一放就是5年，甚至10年，问问自己扛得住吗，有这点闲钱吗？
　　综上，如果你是一个有一定能力，有一定格局，还有一定耐心的人，那么恭喜你，你满足了商铺投资的个人要求。否则，谨慎对待。
　　03什么时候买商铺最合适？
　　我是在2015年前买的商铺，因为那个时候房价还没有现在那么高，自然可以以较低的价格买入商铺，获得一个较高的回报率。毕竟商铺的价格也是随着住宅的价格而波动的。
　　但是如果现在来看，买商铺可能就不是一个好时机，因为住宅经过前几年的大涨，还未进行一个有效的调整到位，自然拖累了商铺的价格攀升。
　　可又由于最近几年的经济状况不好，导致了一个全国消费者消费欲望和实力的下降，所以对于实体，对于商铺来说影响颇大，直接造成了租金回报率的降低。
　　所以，我认为现在并不是一个买入商铺的好时机，并且现在也没有太多的好商铺值得你去购买。因为价格虚高，但是市场消费实力下降，会影响到租金的收益。
　　那么什么时候买入最好呢？等待经济复苏，等待房价回调，企稳之后，这个时候买入商铺可以以最合适的价格，买到租金回报率满意，甚至优质的好铺子。
　　我们可以从下图中看到在2014年房价上涨以后，商铺的价格也出现了不同程度的补涨，而租金回报率却停滞不前，相比20112014的增幅明显放缓。
　　综上，我认为买商铺之前，一定要从这三个角度去考虑，去分析，去观察。只有满足了这些条件，看到了一套真的值得投资的商铺，才下手，宁缺毋滥。
　　而现在大部分的人为什么说商铺如今是最危险的资产，投资的话尽量不要碰呢？
　　第一，就是买入了劣质的商铺，导致难以出租，甚至租金回报率不理想；
　　第二，就是在错误的时间买入了商铺，导致租金回报率太低；
　　第三，就是没有足够的耐心，把商铺看成了一种快速致富的投机行为；
　　因此，买商铺要擦亮眼睛，否则一铺养一代就会变成三代养一铺了！
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　　以前我们说到商铺，就会想到他的高租金和高回报，现在说到，则都只是无奈的摇摇头，感叹商铺投资已经越来越难，就在前些年，它还是很多投资者眼中的香饽饽，好一点的几年之内就可以收回成本，并且还会升值不少，其他的投资很难能够取得这么高的回报，并且以前买商铺，差不多都是一买一个准，现在却有很多商铺和之前的形式已经有了鲜明的对比，这些商铺反而成了烫手山芋，不仅不好租出去，卖也很难卖出去。
　　其实它之所以变成危险投资品，一铺养三代或沦为一铺亏三代的局面，还是在很多因素的综合作用下形成的。
　　首先就是最近几年的城市发展，不管是城市还是郊区，或者县城，在短短几年就可以大量建房建铺，但是很多人却难以养活这么多的商铺，没有这么多的消费人群，也就没有那么多的生意，所以这些商铺的泛滥结果就是很难租出去这么多的商铺，有时候甚至租不出去。
　　除了商铺数量的增加，也都受到了电商的冲击，通过观察现在我们小区底下的商业形态的时候，也从之前的五花八门，变成现在只有几家药房、理发店和超市等，他们受到电商的冲击还比较小，所以现在还有利可图，但是其他受到冲击比较大的，他们的业态就会不好做，这样是导致商铺难以租出去的原因之一。
　　其实相比较于实体店铺，电商的这种模式还是更符合经济学的规律的，我们先不说他们的成本相差多少，毕竟现在平台获取流量的成本和店铺租金陈哥不能基本上没有差太多，但是网络平台之间的竞争非常充分，商品也都表现出更有利于买卖双方的价格，实体店铺则没有这样的天然优势。
　　所以面对互联网的大趋势，其实商铺的未来可能就只剩下新零售、餐饮等行业，就算现在发展势头很强的瑞幸咖啡，前期作为实体店逆袭的典范，也只是烧钱的结果，但是有几个店主能够有这样烧钱的能力呢？
　　还有一方面就是因为现在商铺税费非常高，这直接性的导致商铺在转手的时候会比较难，首先就是契税，商铺的契税是因地而异的，但是一般都在3到5之间，和住宅的1形成鲜明对比。
　　还有就是土地增值税，很多住宅区的土地增值税是免征的，但是商铺却是必须要缴纳的，并且实行的是递进税率，最高可达增值额的60。总的来说，商铺的税费基本达到了转让价的20以上，如此高额的负担，无论是买家承担还是卖家承担，都让双方到手的利润大打折扣，商铺的流动性也就大为降低。
　　现在很多城市都调整了商业的税费水平，以前很多商业过户是可以省税的，现在很多地方按照房管局评估价报税，税费一下增加了一大截。很多城市的二手商铺过户税率达到20以上，这个税率决不是人人都可以忽视的，100万的商铺交20万的税费，可以直接让回报率掉一个档次。所以现在很多二手铺因为回报率低卖不出去。回报率高点的也因为过户税费高导致回报率下降，也卖不出去。
　　综合来看，现在整个商铺的发展其实已经非常艰难，用烫手山芋来形容毫不夸张，不能给自己带来稳定或者较高的回报，还有可能赔本，再加上现在很多人买商铺都是贷款购买，本身贷款额就高，而且商业的房贷利率一般上浮更多，也就意味着更多的利息。
　　所以即使现在有很多回报率比较高的商铺，大家在购买投资的时候也要多对比多思考，不能进行盲目的投资，如果不小心买下这个烫手山芋，那就真的砸到自己手中了。
　　这种观点我不完全认同，并非所有的商铺如今是最风险的资产，只能说不同商铺有不同的价值；至于如今真正还想要投资商铺需要谨慎，三思而后行，下面说说我个人看法。
　　首先说说我个人投资商铺情况，201我在老家新城区靠近高铁站和客运站那里也投资了一间商铺。而我投资商铺我就看商铺未来的价值，现在两年了商铺还是空置着，由于还没有发现好，人流不足。我投资这家商铺主要是博取未来新城区发展好之后，旺起来之后的价值。真正等旺起来就是一笔大财富，不管是出租或者拿来买都可以。所以我认为现在真正想要投资商铺一定要注重商铺未来价值，不能看眼前的利益，把目光放长远投资，这是我个人观点。
　　投资商铺其实真正的就是靠收租来收回成本，获取投资的收益；但随着互联网的冲击，现在很多商铺都关门了，都经营不下去，所以你想投资商铺，这两点你一定要考虑清楚。其次重点考虑商铺的出租率和租金，商铺未来的价值，商铺周边的发展前景。
　　出租率
　　商铺周边的有多少控制率，如果周边的商铺都是没有空置的，说明那里的商铺有价值，可以考虑投资。反之假如空置率高，证明附近生意不好做，肯定谨慎投资。
　　租金
　　假如你看好某家商铺，可以结合现在的资金，以及未来的租金进行预估，如果商铺年回报率达到6以上，这个商铺可以考虑投资，低于6暂时不考虑，或者直接放弃投资。
　　商铺未来的价值
　　现在很多城市都是发展新区，大量资金往新城区发展，旧城区是保持原样。所以假如有闲钱，可以在新城区买到未来十年八年有价值的商铺，一旦新城区旺起来就是一次财富，所以考虑商铺未来的价值。
　　商铺的位置
　　商铺的位置非常重要，同一条街不同的位置，商铺的价值是完全不同的。所以位置好，地段好的商铺现在也是可以考虑的。
　　总之在当前2019年楼市遇冷，投资商铺确实需要谨慎，不能盲目的乱投资。有句话这样说的，投资商铺跟投资股票类似，都是投资未来的价值，投资好了富三代，投资不好坑三代。
　　综合以上分析可以得出结论，并非所有的商铺都是属于危险资产，并非所有的商铺都不能投资，一定要考虑周全到底能不能投资才是最重要的。
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　　非常认同这种说法。商铺的确是房产类资产中风险最大的资产。有这么几个理由：
　　1、凡是投资，都是以盈利为目的。如果拿住宅与商铺进行比较，住宅显然完胜商铺。过去的二十年，住宅始终处于只涨不跌的态势，直至目前，即便在严格调控下，住宅的价格仍然处于上涨状态，只是目前处于小幅上涨而已。因此总体来说，投资住宅是一个能够稳稳赚钱的选项。而商铺经过几十年的风风雨雨，受多种因素影响，如今走的是一条下坡路，不仅不赚钱，还存在亏本风险（持有者可以讨论）。
　　2、住宅的背后附带了就业、教育等社会资源，受众面广，不仅能居住，易出租、易出售，功能多样化；而商铺功能单一，没有任何附加值，除了用于经商，几乎别无他用；住宅的使用年限为70年，过户成本低，而商铺只有40年的商业经营权，过户税费高的离谱。两者虽说到期都可以延期，但是住宅不需要交税，商铺需要续缴土地出让金。
　　3、待遇方面，住宅备受政策恩宠，在舆论导向、政策扶持、发展规划、资金支持等方面享尽荣华富贵；而商铺虽说不受限购影响，但是因其商业价值直线下降，租金回报率大幅降低，很多银行已经停止贷款审批，且贷款利率也高的离谱，实为变相的不予资金支持，成了要来的孩子没娘疼的累赘。
　　4、前景方面，住宅由于具备以上优势，虽说已由黄金期进入白银期，但怎么说也属于贵金属系列，投资利润降低不等于没有利润不能投资，只要位置选择得当，即便未来不能增值，房地产持续发展的情况下，保值应该没有问题；而商铺的前景似乎一眼望穿秋水，未来只会由凉变得拔凉、拔凉，管你在哪个层级城市投资，99。99的商铺都不赚钱，都会面临难以获利、难以回本的艰难处境。
　　因此，说商铺是如今最危险的资产一点没错，劝普通人别去碰商铺更是金玉良言。