利好包围房地产

　　01
　　没有任何意外，央行＂降息＂了!
　　1月20日，央行宣布2022年首期贷款市场报价利率(LPR)：
　　1年期LPR下调了10个基点至3.7%，5年期LPR下调5个基点至4.6%。
　　5年期LPR，简单理解就是房贷的基准利率，5个基点，看似下调幅度很小，却是极强烈的信号释放。
　　2020年的2月20日，在疫情最为肆虐的时刻，整个国民经济陷入快速下跌的恐慌期，5年期LPR也曾降了5个基点以稳定市场信心。
　　此后，中国房地产市场逐渐企稳，并在＂房住不炒＂的主旋律中，许多城市的房价也逆势上涨了一大波。
　　如今时隔20个月，在房地产市场信心最脆弱的时候，5年期LPR又开始降了，目的显而易见，接下来就看传导到房地产市场的实际效果了。
　　在一片悲观情绪中，稳定房地产市场的信心保卫战，正从庙堂之上开始蔓延。
　　02
　　几天前的国务院新闻发布会上，央行副行长刘国强 ＂哀莫大于心死＂的言论广为流传。
　　这位央行副行长指出，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。要把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。
　　避免信贷塌方，结合当下指的大概就是地产债和城投债，相较于有地产政府托底的城投债，来自民营房地产企业的债务危机显然更为紧迫。
　　截止目前已经有包括恒大、富力、华夏幸福、泰禾、佳兆业、新力、蓝光等20多家头部民企债务危机被揭开。
　　事实上，除龙湖、滨江等少数民企外，其他大多数的民企也都在生死存亡的边缘挣扎，中资地产美元债市场的哀鸿遍野甚至惊动了太平洋彼岸的美联储，我们用＂信用塌方＂来形容当下民营房企的债务危机并不过分。
　　＂及时回应市场的普遍关切，不能拖，拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就＂哀莫大于心死＂，后面的事就难办了。＂
　　央行副行长的喊话并没有点名说给地产圈，但资本市场却已经用地产股的大涨来行动了。
　　03
　　当然，刺激地产股大涨的不止央行副行长不漏题的喊话，还与一则传闻有关。
　　近日路透社香港报道，在国务院金融稳定发展委员会指导下，住房和城乡建设部以及其他主管机关正起草新规定，放宽开发商对商品房预售资金的使用。据知情人士透露，新规定将放宽开发商使用预售托管帐户中的资金以协助履行债务、付款给供应商，以及做融资操作。
　　倘若该报道为真，那么对房企带来最为直接的利好就是项目上受限的预售监管资金将部分释放出来，充盈房企的流动资金。
　　此前，各地方政府在恒大债务危机爆发后，为避免当地项目出现烂尾问题，而突然加强项目预售资金监管。但对于房企而言，它不是一个项目，而是无数项目的集合，并利用项目节点的不同让资金高效率的运转。预售资金受＂限制＂直接切断了项目间的资金关联性，进而引发了高周转房企的现金流动性危机。
　　其实，看看那些陷入债务危机的房企，几乎每一家的银行账户里依然躺着几十亿甚至上千亿的现金，但却被各地的政府政府以预售资金监管的名义限制住了。
　　很多房企都在热切地期待能够由中央层面牵头对地方政府的行为进行纠偏，以解决预售资金被＂冻结＂而导致的流动性问题。
　　据悉，已经有一些地方政府开始放松预售资金监管，比如在山东烟台日前下发通知按照开发企业信用等级的不同将商品房预售监管资金留存比例降低3个或5个百分点。
　　而在四川省眉山市，商品房预售资金监管额度放松的力度更大，上一季度信用等级为A级开发企业可上浮10%商品房预售资金使用额度。
　　或许，接下来将会有更多的城市放松预售资金监管，也并不排除中央会出台适用于全国层面的商品房预售资金监管新规。
　　04
　　在解决房地产债务危机这件事情上，恒大是个非常关键的风向标。
　　央行金融市场司司长邹澜日前表示央行坚持法治化、市场化原则，配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好出险企业风险化解工作。
　　而广东省代省长王伟中在政府工作报告中称，按照市场化、法治化原则，稳妥推进恒大集团等房地产企业债务风险化解处置。
　　在广东省政府进驻恒大，并设立风险化解委员会的一个多月时间里，包括江苏徐州、山东烟台、云南昆明、湖南邵阳、广东佛山等全国范围内的恒大在建或在管项目相继被出售，接盘方多为央企和地方国企。
　　没错，央企和地方国企正在频频出手拯救陷入债务危机的房企，不仅恒大的许多项目被他们接盘，融创昆明、武汉等地多个项目也被华发、首创、武汉城建等地方国企接盘。
　　事实上，为了鼓励和支持他们收购出险房企的项目，此前央行和银保监会曾发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，将并购贷款不再计入＂三道红线＂相关指标。
　　不出意外，接下来，我们将听到更多关于出险房企项目被央企、地方国企承债式收购的新闻。而这，也被看作是解决化解出险房企债务危机实用且有效的手段。
　　05
　　当然，最近地产圈听到的好消息并不止于这些，比如国家发改委日前发布的《关于做好近期促进消费工作的通知》，直接将促进住房消费健康发展列为近期10大工作之一。
　　庙堂之上，为了稳定房地产市场的信心，都在持续发力，房地产政策的反弹已经显而易见，然而，政策面的反弹回暖目前来看，并未带来中国房地产市场的触底反弹。
　　江湖之远，预期转弱与信心不足仍在房地产行业里蔓延，购房者对于购房的热情仍在消减。销售疲软、融资压力、债务到期，依然是压在房企头上的三座大山。