房东租客注意租房新禁令来了，明年起，4类房子将不得出租

　　8月31日，住建部长王蒙徽在国新办发布会上高调宣布，要努力实现＂全体人民住有所居＂，下决心下力气解决新市民、青年人住房问题。
　　中央部委发声定调＂全民住有所居＂，属实振奋人心，尤其对于青年人来说。因为这等同于是给数以万计的民众吃下了一颗＂定心丸＂。 此外，基于官方关键时刻的发声，我们更彻底认清了一个现实：房地产诞生之初就被定义为是解决亿万民众居住问题的民生产业，因此不管外界赋予它怎样的投资价值属性，到最后我们都坚信房地产会回归到居住本源。
　　不过话说回来，＂努力实现全民住有所居＂，并不像说说那么简单。根据有关调查显示，截止到7月底，全国平均房价已经高达10700元/平，而全国平均房价超过2万元/平的城市有22个。这意味着，就算是购买100平米平均价的房子，购房者最起码也要准备40万元现金，这还不包括未来30年每月近4500元的银行贷款。而统计局数据显示，2020年全国居民人均可支配收入中位数是27540元，扣除掉开支，剩余仅万元出头。以此计算，一个普通人靠工资收入买房，可能至少要拼命工作30年才能攒够首付款，即使是一家三口一起努力，在房价不涨的前提下，也需要至少10年。
　　基于以上事实，想要实现＂全民住有所居＂显然不能靠买房，因为一方面全国绝大多数城市房价处在高位，尤其是一二线城市，已经严重与居民工资收入脱钩，换言之绝大多数居民的自身购买力承受不起现在的高房价；另一方面，靠行政手段调控短时期内也不可能把房价降低到绝大多数人买得起的地步。因为短时期房价大幅下跌，可能引发一系列的连锁反应，比如抛售潮来临、断供潮来临、开发商资不抵债扎堆破产、银行坏账烂账一堆同样可能迎来破产等。
　　事实上，资料也显示，现在大城市新市民、青年人买不起房、租不好房是非常现实的问题。既然无法通过人人买得起商品房实现＂住有所居＂，那么只有靠保障房和租赁住房。也就是国际意义上的＂新加坡+德国＂模式。
　　国家层面给出的解决方案也是非常明确的：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 简单来说就是，让市场的归市场，保障的归保障，租赁的归租赁——买得起别墅、洋房的就通过商品房市场来改善居住条件，钱不够，但同时又有一定的经济基础，共有产权房也是非常不错的选择，城市低收入工作群体，也要通过租赁市场来改善居住条件。
　　当然，当前时期，最迫切需要解决的就是租赁市场的问题，毕竟全国有70%的新市民和青年人是把租房当作解决居住的第一方式，而且截止到2020年末，全国租房群体规模已经高达2.1亿之多。毫不夸张地说，未来租房将成为绝大多数大中城市解决居住问题的主流方式，尤其是人口净流入的重点城市，新市民和青年人的住房问题更需要通过规范租赁市场来解决。
　　事实上，从2019年起，国家就没少在租赁市场上下功夫。2019年12月份，住建部、发改委等6部门发布《整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中明确提到，租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。为进一步规范租赁市场，＂意见＂文件提出了6大要求：1、严格登记备案管理；2、真实发布房源信息；3、落实网络平台责任；4、动态监管房源发布；5、规范住房租赁合同和服务收费；6、保障租赁房屋安全；
　　2020年的经济工作会议上，解决好大城市住房突出问题被提出。对于租赁市场的发展，会议上也给出了工作计划：第一要高度重视保障性租赁住房建设，长租房、租购同权等政策的制定与落实；第二土地供应要向租赁住房建设倾斜，比如探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，再比如支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房等；第三要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
　　2021年4月份，国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知，再次明确要求，加快培育发展住房租赁市场，合理调控租金水平。文件特别提到，要以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。
　　其结果就是，短短一年时间，全国18个城市累计提供租赁住房相关用地521宗，可供建筑面积0.26亿平米，换算成50平米的房子就是53万套。此外，根据2020年的增幅计算，2021年将新增租赁住房约70万套，且则未来3-5年内，可确定的新建潜在供应合计为122.5万套。
　　更重要的是，2021年4月28日，＂六部门发文规范住房租赁经营行为＂明确要求，从事住房租赁经营的企业和转租10套（间）的自然人，应办理市场主体登记，单次收取租金的周期原则上不超过3个月。且单次收取押金超1个月的，应该在银行开个监管账户，去住建局备案并定期公示。毫无疑问，住建部要求租赁企业务必将＂租金纳入监管账户＂，意在重点整顿长租公寓、房产中介以及一些自然人性质的＂二房东＂。
　　有人可能会说，这些都是宏观上的政策，作为个体而言，很难看到具体的影响和效果。接下来我们就聊一聊，国家在租赁住房方面出台的跟每一个租客都密切相关的租房＂新禁令＂法规—— 2020年10月份，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中明确要求，4类房子不得出租： 1、不符合住房建筑、消防等方面的标准和要求，不具备供水、供电等必要的生活条件的房子；2、不符合国家室内装修有关标准，危及承租人的人身健康的房子；3、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；4、其它诸如违建未取得产权证书、被司法机关查封、其他房屋共有人不同意出租、被抵押以及未经抵押权人同意等房子。
　　彼时我们就说过，征求意见稿发布后，将很快会有城市以＂地方性立法规范住房租赁市场＂。果不其然，2021年8月24日，北京就第一个发布了《北京市住房租赁条例》（征求意见稿），征集时间：2021-08-24至2021-09-23。对此，海外网发表评论文章称，北京市拟以地方性立法规范发展住房租赁市场，表明地方政府更加重视通过住房租赁解决广大群众的住有所居问题。
　　接下来我们就聊两个大家最关心的问题：第一、《北京市住房租赁条例》什么时候会正式实施？第二、该＂条例＂到底有哪些亮点？
　　首先，按照以往经验，地方立法程序的周期一般为6-10个月，这意味着，最快到明年2月份，最晚到明年6月份，该租赁条例就会正式实施。需要指明的是，北京市推出首部地方版住房租赁条例的征求意见稿，对于需要加快发展住房租赁市场的人口净流入大城市而言，具有风向标意义。换句话说，接下来会有更多的城市紧跟北京步伐，即地方性立法或将是大势所趋。从时间上来看，明年起，租房＂新禁令＂会正式实施；
　　房东租客注意：租房＂新禁令＂来了，明年起，4类房子将不得出租
　　其次，从征求意见稿内容可以看出，新规有多处＂亮点＂：一是租赁市场调控纳入房地产调控的重要组成部分。甚至于，如果有需要，可以采取＂租金指导价＂等手段来保持租金市场的平稳健康——第六十条规定：住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价；
　　二是将租金和押金纳入监管，很好地保护了租客的切身利益——住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和，超过的，收取的租金应当纳入监管；住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管；
　　三是设置了＂新禁令＂，明确4类房产不得出租，而且明确对于违反条例者将进行＂严惩＂——出租人为个人的，可处5000元以上1万元以下罚款；出租人为单位的，可处1万元以上5万元以下罚款。
　　一、属于违法建设的房子，不得出租。违法建设的房子为什么不能出租？原因很简单，根据法律规定，租赁房屋没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，出租人与承租人签订的租赁合同无效。违法建设的房子出租人实际上并非租赁房屋真正的所有权人，因此无法与出租人签订真实有效的租赁合同。不准这类房子出租，本质上是保护租客的权益；
　　二、经鉴定为危房的房子，不得出租。危房的鉴定虽然需要专业机构给出鉴定报告，但是作为租客来说，还是要有最起码的判断，毕竟房屋的结构、质量、安全等是肉眼可见的，为了自身的生命财产安全，一定要在租房时，对房屋进行完整的监查；
　　三 、室内装修空气质量不符合有关标准规范的房子，不得出租。坦白说，室内装修空气质量一般情况指的是甲醛、苯超标。比如室内环境污染物甲醛含量要  0.08mg/m3；苯含量要 0.09mg/m3；氨含量要 0.20mg/m3。这一条规定单独列出，体现了立法者对租客身心健康的重视，同时也体现了立法者与时俱进的精神。所以不管是租客还是房东都一定要务必留意，因为一旦不符合标准的房子出租了，很可能会危及租客人身健康，租客如果遭殃，房东也休想逃脱责任；
　　四、法律、法规、规章规定的其他情形，比如住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。毫无疑问这一条是把矛头对准了一二线城市打隔断的群租房，尤其是近年来兴起的＂二房东＂模式的精装修长租房，也顺带被打击了。而非居住空间不得出租，基本就代表了重装修模式将不可能再存在。
　　综上所述，租房＂新禁令＂下，作为房东一定要特别留意这4类房子不得出租，更不能轻易去挑战底线，否则会付出沉重的代价：一方面，新禁令明确，违规者将面临一定数额的处罚；另一方面，对危害承租人健康，情节严重的行为，还将依法追究刑事责任。
　　作为租客同样需要格外注意，4类房子不能再承租了。对于法律法规明令禁止的房子，租客如果贪便宜承租，轻则可能蒙受经济损失，重则就可能危及自身的身体健康了。尤其是承租甲醛超标的房子，长期居住可能引起鼻腔、口腔、鼻咽、咽喉、皮肤和消化道的癌症。
　　总结：住建部明确未来将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。可想而知，接下来对于租赁市场的规范整顿将开启新一轮的大动作。这事关全国2亿租客的切身利益，称得上是实打实的惠民政策。
　　不过，也有人担心，＂新禁令＂明确禁止4类房子出租，会导致房屋租金上涨。在我们看来，这种情况确实会发生，尤其是大城市租赁需求旺盛的繁华板块，新规真的可能导致市场上的供需更加不平衡，这也就给了房东涨房租的底气。但是作为租客也不用太过担心，因为新规也明确了，住房租金快速上涨时，相关部门可以调控租金，比如出台＂租金指导价＂措施等。值得一提的是，住建部已经发话了，房租年涨幅不得超5%。事实上，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，换言之，如果房东恶意涨租，租客也可以选择不租。