禁止大拆大建，城市大扩张，北京迎来六环外时代

　　2021年8月31日，中国住建部在官网中公布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，这个通知将会影响中国未来绝大多数城市中心区的发展格局。
　　也就是说，对于未来大多数的城市来说，城市中心区的发展和更新将会彻底告别大拆大建。
　　通知中尤其重点提到了城市中心更新要有三个严格控制和两个保留：
　　三个严格控制：严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁。
　　两个保留：保留利用既有建筑，保留老城格局尺度。
　　所以对于大多数的城市中心区来说，未来将彻底没有了增量发展，而全部进入了存量时代，城区将会成为老破小二手房的集合地。
　　由于城区不再大拆大建，增量发展没有了，土地资源自然就会高度稀缺，从而导致城市开发越来越向外拓展，新的城市扩张时代开启了。
　　越来越多的新盘开始向外扩张，从而推动城市的人口、教育资源、商业配套、地铁等也快速向外迁移。
　　从而形成了新的城市发展格局：新型郊区化模式。
　　比如北京的城市发展，就已经开始突破六环的界限，即将开启北京城市发展中的六环外时代。
　　2021年8月30日，北京自规委公布了第二批集中供地的拍地项目，43块地中，六环外地区的新地块已经占到14宗，占到了三分之一的比例。
　　而5月份的首批集中供地的地块中，六环外地区仅有5宗，占比15。
　　我们甚至可以判断，北京第三次集中供地中，六环外的地块可能要占到一半以上了。
　　由此可见，随着城区禁止大拆大建后，北京的土地资源已经越来越向六环外扩张。
　　这意味着北京六环里的土地资源和新盘资源也已经开始稀缺。
　　北京城市发展的这种里面不能动，只能动外面的特点，将会带来三个方面的重要影响：
　　首先是会带动常住人口向56环及6环外疏解，越早向外迁移的人，越早上车的人，可能还能住在六环里，再过23年，只能六环外。
　　也就是说，再过23年，想要在六环里买新房，可能性也不太大了。
　　其次是带动56环的新房及次新房价上涨，主要就是稀缺性越来越严重，未来在六环里大多数都是老破小，想要找到新盘及次新房会越来越难。
　　这样会导致六环里的次新和新盘，房价会进一步上升。
　　最后是会带动56环成为北京新的发展热点，以前北京的发展热点主要集中在5环内，通过拆迁棚改，不断实现了城市中心的繁荣。
　　现在不让大拆大建了，城市中心的繁荣进程会明显放缓，北京的56环随着大量新盘的入市亮相，带动人口、资源的大量植入，迅速崛起。
　　北京的城市中心已经从五环走向六环，一个超过2200平方公里的北京城市超级中心区出现了。
　　随着北京六环里已经逐渐中心化，城区化，所以未来北京刚需走向六环外就会成为必然。
　　在5月份的北京首次集中供地中，我们也可以清晰看到，北京6环以内的新房房价有逐渐6万的趋势。
　　六环以里的新项目，单价已经基本在6万以上了。
　　而到了8月30日的第二次集中供地，北京六环内的房价格局有所分化，部分项目的房价洼地有所体现，但部分片区的房价反而有所提高。
　　比如目前六环内的房价洼地主要集中在北六环的昌平南周边及西南六环的房山片区，房价还在45万之间。
　　这是六环内目前为止最便宜的片区了，在第二次集中供地中一下子就供出了4个新项目，可以作为新刚需的低总价首选。
　　而也有一些片区的房价在第二次集中供地中出现了明显上涨趋势。
　　比如正北方向的五环外的海淀昌平北清路沿线，海淀永丰的指导价已经达到了8。3万，而临近的昌平北清路片区房价仅有6。3万。
　　昌平北清路沿线的房价被严重低估了。
　　再比如正东片区的管庄地区，指导价已经接近7万，而周边的二手房房价仅有5。56万左右，很显然这一次管庄地区的房价有可能会被拉到7万。
　　管庄地区的次新房二手房价格被低估了。
　　同时东南片区的王四营和豆各庄地区，首次供地中房价仅有6。57。1万不等，但二次供地的十八里店地区指导价已经接近8万，而旧宫的指导价也已经达到7万。
　　很显然，王四营和豆各庄又被低估了。
　　涨幅最明显的来自于东北片区，尤其是朝阳的56环之间，指导价已经接近8万，很明显华樾国际二期的7万也被低估了。
　　朝阳的东北片区未来是第四使馆区，这个片区的指导价在后期可能还会进一步提升。
　　同时顺义的南部片区指导价也明显提升了，在第二次集中供地中，已经达到了4。24。7万，而之前仁和镇三兄弟的市场房价仅有4万左右。
　　可见顺义仁和镇的房价其实也被低估了。
　　因此如果从投资角度上看，下半年的昌平南，王四营豆各庄以及顺义仁和镇，第四使馆区等地区依然是首选。
　　而如果从刚需低总价上车的角度上看，北六环附近的中关村昌平园和西南六环的房山良乡地铁线，是比较理想的选择。
　　综上所述，随着未来大城市的城市中心被禁止大拆大建，城市的发展必然要进一步向外扩张，北京将逐渐从五环向六环蔓延。
　　六环内必将逐渐中心化和城区化，更多的常住人口、城市资源将逐渐向六环外疏解，形成新的职住平衡。
　　北京的六环外时代即将开启！
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