房价重回三年前，房地产政策底已定调，市场底将至

　　中央政治局2022年4月29日召开了经济形势会议，分析研究了当前经济形势和经济工作。会议主题包括：1.努力实现全年经济社会发展预期目标；2.高效统筹疫情防控和经济社会发展;3.守住不发生系统性风险的底线（房地产及资本市场）；4.加快构建新的发展格局等。
　　针对房地产方面 ， 会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险的底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
　　政策解读
　　面对百年变局、世纪疫情、俄乌冲突、台海问题、中美竞争等相互叠加的内忧外患的局面，防范系统性风险，稳住经济基本盘是目前经济工作的重中之重，房地产做为中国经济的支柱产业及经济的压舱石，前些年因发展过快，存在＂高周转、高杠杆、高房价＂的三高问题，随着调控政策的密集出台，尤其是2020年针对房企的＂三道红线、以及针对银行的＂两道红线＂金融政策直中房地产要害，2021年下半年各大地产公司的集中暴雷，房地产自此进入至暗时刻。全国房地产投资速度、销售面积、销售均价，均出现下滑，继而拖累到一季度的GDP增速。4.29经济形势会议给予地方更多的政策弹性空间，不能因为抑制投资需求而压制了刚需及改善需求。
　　2022年一季度，房地产开发投资增长仅为0.7%，而去年同期增速则高达25.6%;商品房销售面积31046万 ，同比下降了13.8%； 商品房销售额29655亿元，下降了22.7%；2022年一季度全国商品房均价9552元，下滑5.8% ， 均价回到3年前。 2022年一季度GDP同比增长4.8%，与年初制定的年度5.5%的GDP增速有一定的差距。
　　数据显示，在土地出让金方面，除个别地区之外，各省市区在2022年一季度土地出让金环比2021年一季度均大幅下滑，跌幅大多数在50%以上。对于高度依赖土地财政的地方政府压力山大。
　　各省市区2022年一季度土地出让金（数据源于网络）
　　同样在商品房成交面积、成交金额、成交价格均出现较大的下跌幅度，根据数据显示，2022年一季度，全国平均房价为9552元每平，与2021年全年的10141元每平相比， 下滑了5.8% ，而最理想的价格振幅是全年上下波动在5%左右。房价的大幅波动不利于市场的稳定，房地产调控长效机制是保证房地产的稳定。
　　全国商品房新房均价走势（数据源于网络）
　　房地产牵涉到数十个上下游庞大的产业链，牵涉到数千万人的生计问题，影响到数亿人的民生问题。国家统计局2020年公布的房地产单个产业对GDP的贡献率为7.34%，房地产+建筑业合计贡献14.5%（不包含上下游其它产业链） 。房地产＂去杠杆、挤泡沫＂不能操之过急，要平稳过渡，要软着陆。
　　2022年开年以来，各地出台了系列救市政策，据央视网报道：截至4月20日，全国已有超85个城市出台了松绑政策内容，调控次数超百次，放松政策从三四线城市扩大至二线。松绑政策主要聚焦于需求端，包括放宽落户、公积金贷款额度增加或条件放宽、降低首付比例、降低房贷利率等，公积金贷款放宽是地方政府最常用的手段。
　　据新华社消息，近日，有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。目前面临着内忧外患，经济形势脆弱，一切＂稳＂字当头，是出现房地产税试点放缓的主要原因。
　　上层的表态及地方政府系列救市政策的出台，已明确房地产＂政策底＂的到来。至于＂市场底＂什么时候完成筑底，要根据各房地产开发公司的财务状况、经济形势的发展以及与购房者的互相博弈而定，相信为期不远。至于刚需客户，今年下半年是购房的窗口期，不要陷入＂买涨不买跌＂的魔咒。大家对房地产走势如何判断，欢迎大家在评论区讨论。