根据国家统计局给出的数据显示，截至2022年2月末，商品房待售面积为57026万平方米，比2021年末增加了6003万平方米。从这我们就可以看出，今年年初时，楼市情况并不是很好，很多购房者都处于观望状态，不敢轻易买房。但开发商的楼盘依旧在不断减少，导致商品房待售面积不断增加。 而楼市之所以出现这样的局面，无非就是这几年来调控政策不断收紧，导致楼市出现了很大的变化。尤其是在2021年，调控累计次数达到了650次，并且还有＂三条红线＂和＂限贷令＂这两条政策，从需求端和供给端限制了资金流入到楼市当中，这也就导致房价从普涨转向普跌，大多数城市的房价都出现了下跌的局面。 根据2021年9月份70城房价数据显示：＂新房方面，27个城市新房房价环比上涨，7个城市新房房价环比持平，36个城市新房房价环比下跌。而二手房方面，17个城市二手房房价环比上涨，1个城市二手房房价环比持平，52个城市二手房房价环比下跌。＂从这份数据当中，我们就可以看出，从2021年下半年开始，楼市就发生了很大的改变。 而这些年来，房价不断上涨，也给人们造成了一种房价＂只涨不跌＂的假象，导致很多人都坚信房价会不断上涨。但经过了2021年的房价普跌后，也让人们对楼市失去了信心，不再坚信房价只涨不跌的神话。这也就导致很多购房者不敢轻易买房，不知道未来房价走势如何，担心自己买房后，房价继续下跌，导致自己的房子贬值。这样的情况下，今明两年，该＂抓紧买房＂还是＂尽快卖房＂呢？ 当然了，现在还有一些购房者认为买房是＂稳赚不赔＂的买卖。想要趁着房价下跌的趋势买房投资，等到之后楼市回暖后，房价还会继续上涨，使得自己赚取巨额利润。但这样的想法放在前些年无疑是非常合适的，而放到现在的话，却有些不妥。一些人认为只要房价上涨，也就意味着自己的财富增加。 实际上，根据经济学家李迅雷给出的看法，房子的持房成本可以分为资金成本和折旧成本，这两点相加大约是房屋总价的7%。而投资者想要获利的话，那么每年的房价涨幅至少要达到9%。也就是说，一百万的房子，每年的持房成本约为7万元，而想要获利的话，房子至少每年升值9万元。在前些年房价快速上涨的时期，这点很容易做到。但现在楼市已经出现了普跌的局面，即使是房价上涨的城市，涨幅也稳定在5%左右，这对于投资者来说，无疑是会面临亏损的局面。 可以说，虽然房价上涨了，但自己并没有获利，依旧是亏损的状态。为何会出现这样的局面呢？首先就是我国的住宅已经出现了过剩的局面，要知道根据央行给出的数据显示，我国城镇家庭拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比为31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比为10.5%，户均拥房1.5套。可以说现在城镇家庭已经不缺房子居住了，并且拥有两套房及以上的家庭不在少数。 这也就意味着城镇家庭基本上没有了购房需求，而那些选择买房的城镇家庭，基本上都是为了投资而买房。这无疑是让房子本身的居住属性逐渐淡化，导致住宅的金融属性占比较重。为了让房子回归居住属性，这几年来我国调控政策按照＂房住不炒＂的长期定位不断收紧，并且在＂稳房价、稳地价、稳预期＂的调控目标指导下，现在的房价正在逐渐平稳。 之前房价上涨，无非就是投资者之间进行的＂击鼓传花＂，导致房价不断上涨。但现在调控政策不断收紧的情况下，投资者在不断地被挤出房地产行业，导致楼市购房需求减少。这样的局面下，现在的楼市就和以往有着很大的不同了。在供给大于需求的局面下，楼市的＂黄金时期＂已经过去了，未来房价只会不断平稳，而住宅也会回归居住属性。 从这点我们就可以看出，房价平稳将成为楼市的主基调。而著名的经济学家马光远也给出了自己对楼市的看法，那就是＂三个20%＂，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘，未来只有这三个20%才具有购买价值。这还是因为在住宅过剩的情况下，只有那些品质较好的住宅才会受到人们的欢迎。而对于那些城市来说，只有经济实力雄厚且购房需求较多的城市，房价才有上涨的空间。而对于房企而言，在＂三条红线＂的影响下，品质较差的房企都面临＂大浪淘沙＂的局面，使得以后只有品质较好的房企，才能在房地产行业生存。 简单点来说，就是楼市面临＂两极分化＂的局面，不仅是住宅分化，更是城市分化、房企分化。对于大多数住宅而言，都将失去投资价值，回归居住属性。当然了，这对于那些刚需购房者来说，无疑是一个好消息，使得这些刚需购房者买房更加轻松。而对于那些投资者来说，也就意味着买房投资将具有很大的风险，不再是稳赚不赔的买卖了。 那对于今明两年而言，是该＂抓紧买房＂还是＂尽快卖房＂呢？这点就要按照3个20%来选择，对于那些品质较好的住宅，还是可以抓紧买房的，毕竟这些住宅还有升值空间。而对于那些品质一般的住宅来说，最终会回归居住属性。因此投资者还是要抓紧时间卖房，避免自己被房子所套牢。 对此而言，你有何看法呢？