江苏房价（苏州房价2021最新房价）

　　江苏房价（苏州房价2021最新房价）
　　这些年，很多经济学家会告诉我们：人口净流出的城市，房子不能买。
　　很多房企也愿意接受这个观点：人口净流出的城市，不能进。
　　听上去，人口净流出与城市房价上涨完全无缘。
　　然而，往往真实现象不能与具体概念完全匹配。
　　自江苏七普人口数据公布后，我们能明显的得出个结论：人口净流出的城市，房价可以大涨，也有稳定涨不动的情况。
　　人口变化，难道不再是房产投资的参考标准？
　　01
　　盐城淮安人口净流出，房价反而暴涨
　　5月18日，江苏七普人口数据公布。
　　与十年前的六普人口数据相比，江苏13城常住人口普遍增加，仅盐城、淮安、泰州有明显的减少。
　　而吊诡的是，人口大幅净流出的淮安、盐城却是过去一年整个江苏省房价涨幅特别突出的城市。
　　我们来看下，4月江苏13市市区二手房价涨幅情况。
　　12城4月二手房价同比上涨，盐城、淮安的房价涨幅都在30%左右，而其他城市普遍在10-17%左右，差距非常明显。
　　为什么盐城、淮安人口净流出，房价还能大幅上涨？
　　难道，人口净流出≠房价下跌？
　　02
　　镇江扬州人口维稳，房价涨不动
　　反过来，是否人口净流入=房价上涨？
　　我们再来看下人口净流入的镇江、扬州。
　　这两座城市在10年间均增加了10万左右的常住人口。与其他城市相比，增幅虽小但至少是正数变化。
　　◎镇江
　　那么，房价变化如何呢？
　　根据全国房价行情网公布的二手房成交数据，扬州4月房价同比上涨7.31%，镇江4月房价同比上涨3.94%。在房价同比上涨的城市群中，这两个城市的房价涨幅基本是垫底的。
　　有业内大佬认为，人口净流入/出，仅仅只是次要因素，人口基数才是影响房价的关键因素之一。
　　中国正处于城镇化高峰期，人口基数越大，城镇化的红利就会越强劲——城镇化率只要提升几个百分点，人口基数大的城市，就意味着有更多人进城，参与城市建设的同时，也会有定居买房的需求源源不断的释放出来。
　　譬如盐城，即便10年净流出了55万，仍然有近671万的人口基数。
　　这么庞大的基本盘，只要城市化进程一直在持续，就会有更多人进城，城区楼市就有源源不断的活力和房价上涨的支撑力。
　　那么，为什么这两个城市人口净流出，房价反而暴涨？
　　分析师认为，是因为市区人口增加明显。
　　虽然目前盐城、淮安的各区县人口数据还未公布，但是我们可以大胆猜一下：在整体人口净流出的基本面前，大概率讲，盐城和淮安的城区人口在增加，各个县市或有增减。
　　具体情况是否属实，我们过段时间可以来验证。
　　虽然下面的县市吸引力相对较弱，人口有流出，但城区依靠强大的城市吸引力，基本都有不小比例的人口流入。只要有人口流入，就会有购房需求，楼市就会有活力。
　　因此，辩证地来看，人口净流入，仍然是影响房价的关键因素之一。
　　03
　　房价涨跌与人口变化的关联，要站在同一个讨论范围
　　这里，我们不妨以已经公布各区市人口数据的镇江来佐证一下我们的观点。