房租税率是多少(2020房租发票税率)
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个人出租房屋是一个非常常见的行为,很多公司都会涉及从个人手中租用房屋的经营行为。
做为一个公司,我们必不可少的就是办公场所、当然有些公司还需要一些职工宿舍。
大部分公司不会自己去盖自己的办公大楼和职工宿舍,因为固定资产的投资回收期会非常长,那么唯一的方式就是租用。
向个人租房,虽然法定纳税义务都是个人的。但是个人一般没有主动的意愿出具发票,申报缴纳税款,都会把税收问题抛给承租方,那么对于公司来说,了解租赁环节涉及的税收就非常必要的,那个人出租房屋到底涉及哪些税?每种税如何计算?
特别说明:每个省市具体征收率可能有所差异,比如个人所得税和房产税可能存在差异,实践中还要结合当地税务机关的规定来计算。
接下来我们解析下个人出租房屋涉及的各个税种
01
增值税
不动产租赁服务适用税率是9%,但是个人出租房屋不同。
按照国家税务总局公告2016年16号文规定:其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。「国地税合并后都是税务机关了」
具体如下图:
我们看到,增值税这块如果月租金小于10万元,个人出租住房和非住房这块比照小微企业,免税的,当然没有增值税,随之附征的城建税和附加也是没有的。
个人如果是一次性收取的全年租金,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过10万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。
下图这张发票,月租金未超过10万,免征增值税,代开了一张免税普通发票,税务局代开的免税发票,税率栏是***。
当然,这种情况下只能代开增值税普通发票,如果需要代开增值税专用发票,那么这个增值税是免不了的。
个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收,税务机关代开增值税专用发票时,通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能,录入含税销售额,系统自动计算税额和不含税金额。
下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。
应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×1.5%
月租金20000的应纳税额=20000/(1 5%)×1.5%=285.71
10万以上,按照房屋性质还有不同,住房1.5%,非住房5%。
自2020年3月1日至5月31日,对湖北省增值税小规模纳税人,适用3%征收率的应税销售收入,免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目,暂停预缴增值税。除湖北省外,其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人,适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目,减按1%预征率预缴增值税。
很显然,个人出租房屋是5%的征收率,所以不适用疫情期间此优惠政策。
02
房产税
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。从租计征的法定税率都是12%。
那么个人出租房屋都是有优惠的,财税[2008]24号规定,个人出租按4%的税率征收房产税,但是非住房,比如厂房、办公、商用,那不享受优惠,就是法定税率12%。
还可以按财税〔2019〕13号规定,享受最高50%的减征。
当然,实际中,每个地方还有不同,比如四川省个人出租非住房会根据租金多少的级别适用不同征收率。
03
土地使用税
土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收,因此也称城镇土地使用税。
财税[2008]24号规定个人出租住房这块是免的,非住房就需要交了,具体就按照单位土地面积税额计算,但是这块各地也是有差异的。
04
城建税、教育费附加、地方教育费附加
城建税是跟着增值税走的,如果代开发票时候实际缴纳了增值税,那就以实际缴纳的增值税乘以相应税率计算,目前税率7%、5%、1%三档。
当然还可以按财税〔2019〕13号规定,享受最高50%的减征。
当然,如果增值税免征了,城建税也相应免了。
教育费附加和地方教育费服务也是按照增值税来算,如果代开发票时候实际缴纳了增值税,那就以实际缴纳的增值税乘以相应比率计算(教育费附加3%、地方教育费附加2%)。
但是月租金超过10万才会有,因为有政策10万以下是免的。
而且如果超过10万,还可按财税〔2019〕13号规定,享受最高50%的减免。
05
印花税
在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人,应当按照条例的规定缴纳印花税。
但是,个人在出租租房和非租房方面印花税也有差异的,财税[2008]24号规定个人出租住房印花税免。
以上包括城建、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、房产税、印花税在2019年后都有减半征收优惠政策,这是财税2019年13号文对增值税小规模纳税人的普惠性优惠政策。
06
个人所得税
个人所得税法中财产租赁所得,是指个人出租建筑物,土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税,适用20%的比例税率
具体实施中个人出租不动产都是有优惠政策的,财税[2008]24号规定对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
个人所得税计算这块不仅可以据实征收,在实际操作中还有核对应纳税所得额的政策,比如厦门就有规定,纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房产租赁成本费用的,按租金收入的5%核定应纳税所得额。
最后我们以厦门为例,看看出租个人房屋到底要缴纳多少税?案例中个人所得税计算采用据实征收方式。
假如出租个人住房取得租金月收入80000,那么实际应该缴纳的税分别是:
1、增值税=0,月租金换成不含税收入小于10万,免。
2、城建、教育费附加、地方教育费附加均免,这些都是依附于增值税,增值税为0,这些自然为0。
3、房产税=(收入-实缴增值税)*4%/2
=80000*4%/2=1600
4、土地使用税=0,免。
5、印花税=0,免。
6、个人所得税
因为,(收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用)
=80000-0-1600-800
=77600
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