什么是商业贷款（房产抵押经营贷）

　　1.
　　抵押经营贷基础信息
　　对于没有按揭贷款（或抵押贷款）的全款房产可以做抵押经营贷，也就是一抵。
　　对于正在按揭贷款（或抵押贷款）的房产可以做二抵，也叫净值贷，通俗理解为，用去除按揭之后的房屋净资产进行抵押贷款。
　　一抵和二抵，
　　均可采用等额本息或者月息年本还款方式。
　　贷款100万以下，可做月息年本，贷款100万以上须等额本息。
　　一抵和二抵，
　　最长贷款年限均可以做到20年。
　　贷款期限20年，可以按贷款30年等额本息计算还款，每10年归还一次剩余本金。可自主月供，不用不生息。
　　一抵和二抵，
　　借款利率最低均可做到3.85%，
　　放款周期均在20个工作日左右。
　　一抵最高贷款1000万，
　　一抵的抵押率为评估值的6-7成；
　　二抵最高贷款500万，
　　而抵的抵押率为评估值的6成，抵押额度为，评估额×60%-按揭尾款；
　　评估约为房产市价的95%。
　　2.
　　借款人
　　借款人需年满18岁，未成年人不可做借款人，同时借款人也不能超过70虚岁，否则借款不足一年不放贷。
　　借款人最大不能超过70周岁，
　　借款期限=70周岁-借款人年龄
　　举例：某借款人60周岁
　　则此借款人最长贷款期限为，70-60=10年。
　　18周岁≤借款人年龄≤70周岁
　　3.
　　抵押人
　　抵押人就是用于抵押房产的房主。
　　抵押人需要满成年18岁，并且不能超过65虚岁。
　　18周岁≤抵押人年龄≤65周岁
　　马老师温馨提示：
　　打算用老人名字购房，全款买入再做抵押的粉丝，要考虑到老人的年龄。
　　因为房主超过65虚岁，就不可以做抵押贷款了。
　　抵押期限=80周岁-年龄
　　举例：某借款人40岁，抵押人60岁，借款人为抵押人儿子，请问最长可以贷款几年？
　　首先，抵押人60岁，符合不超过65虚岁条件，可以进行房产抵押。从抵押人角度，抵押期限为80-60=20年；
　　借款人40岁，符合大于18周岁小于70周岁的要求，可以做借款人。从借款人的角度，借款期限=70-40=30年
　　两者取其年限短者，则最长借款时间为20年。
　　4.
　　抵押人和贷款人不一致（抵贷不一）
　　常规情况下，抵押人用自己的房产做抵押，抵押人和借款人一致。如果抵押人和贷款人不一致，则属于抵贷不一。
　　如果是直系亲属或者股东之间可以做抵贷不一。
　　抵贷不一，通俗理解为：
　　父母的房子可以为孩子做抵押经营贷款，A股东的房子可以为B股东做抵押经营贷款。
　　5.
　　抵押房产位置
　　可以做全北京所有区域的房子，
　　抵押房产不可以改变建筑结构。
　　6.
　　抵押房产的房屋类型
　　（1）、过户满3个月的住宅
　　马老师温馨提示：
　　有粉丝全款购房后希望立刻抵押，这个是不可以的，需要过户满3个月后才可以办理抵押贷款。
　　（2）、08年以前的经济适用房
　　马老师温馨提示：
　　经济适用房做抵押贷款，只接受房本2008年4月以前的，因为这个时间前后计算土地出让金的方式不同。
　　08年4月以前经适房交易，需要缴纳现在网签10%的土地出让金；
　　08年4月以后经适房交易，需要缴纳两次网签差额70%的土地出让金；
　　因为08年4月之后的经济适用房缴纳税费比较高，较大程度影响资产变现的价值，有可能造成放款银行出售房屋后也无法完成回款，所以，银行只接受2008年4月之前的经济适用房。
　　（3）、除了经适房外，还有按经适房管理，成本价公房，70年产权公寓（注意，不是50年和40年产权公寓），可上市交易的央产房也可以申请抵押经营贷款。
　　（4）、如果是老房子，东西海朝的房子可以到30-40年，倒推一下为1980-1990年之间的房产。
　　马老师小故事：
　　老房子的尴尬！
　　城区老破旧小不受欢迎，除了不受市场欢迎之外，也不受银行欢迎，因为剩余年限太短，房屋功能落户，结构老化，在市场上不容易变现。
　　对于老破旧小，不止是做抵押贷款银行不愿意接单，即便按揭贷款也会遇到这个情况。
　　2017年，马老师做二手房砍价师业务，经常帮粉丝谈判东西城的房子，客户当时看中的那套老房子就遇到了这个情况，中介公司帮助多方联系后，只有一家银行愿意做这个房子的按揭贷款。
　　其实，挺惊险的！
　　马老师当时就劝说客户放弃这套房子。
　　可以试想，如果客户买了这套房子，在自己手里再用个几年，等再想出售变现时候，就很尴尬了：
　　没有银行愿意为这个房子做按揭贷款了。
　　这意味着新的买家需要全款购买这套老破旧小的房子。
　　而买这种老破旧小的都是年轻人，没有全款的能力 。就会造成无人接手的尴尬。
　　现在，马老师做选房师业务，在指导选房时候，也建议粉丝们尽量不碰这种老破旧小的房子。
　　7.
　　抵押经营贷的公司可为新公司
　　新成立公司，新加股东公司，新加监事公司，新过法人公司均可以操作抵押经营贷。
　　公司需要提供的资料，
　　营业执照正副本，公司章程，对公流水，上下游合同各三份；
　　办公地租赁合同；
　　500万以上抵押贷款看中还款能力，需要参考经营流水或收入流水。
　　8.
　　借款人和抵押人需要提供的资料
　　房产证，身份证，户口本，历次婚姻证明，银行流水，征信报告，收入证明，其它资产证明；
　　如果做二抵，需要提供一抵抵押材料和一抵还款流水。有公积金按揭的，需要去公积金打印全部还款流水。
　　按揭贷款有连续两次逾期抵押贷款不批。
　　9.
　　征信要求
　　五年内信用卡和贷款总逾期不超过15次（15个1），其中信用卡逾期不超过10次（10个1）。
　　贷款逾期不能有连续2次逾期（连2），信用卡逾期不能连续3次逾期（连3）。
　　10.
　　限制行业
　　房地产，经纪，担保，拍卖，典当，小贷，三材（木材，石材，钢材），投资，矿业，服务娱乐业等不可以。
　　11.
　　专款专用，放款上游公司
　　由第三方受托支付，可以打款法人个人账户。
　　抵押经营贷是借款人抵押名下的房产用于经营公司，抵押款项需要专款专用，用于经营活动，放款直接打款给上游公司。
　　这个钱可以放款到上游公司的对公账户，也可以到法人个人账户。
　　12.
　　提前还款
　　贷款一年后提前还款没有违约金。
　　13.
　　银行转贷和自主月供
　　按揭贷款都可以直接二抵。
　　如果一抵是抵押经营贷或抵押消费贷，二抵之前需要结清。
　　如果是银行转贷的话，可以直接带着抵押进行审批，审批过后再结清，避免审批不过不能放款的问题。
　　自主月供，指的是放款后，随借随还不用不生息。
　　贷款期限是20年，借款人可以自主月供，就是可以随借随还，之后的每一笔提款都按照30年等额本息来计算月供。
　　在第10年的时候需要全部结清，之后可以再提出来全部的额度，还是按30年等额本息来计算月供，到第二个十年全部还清。
　　放贷时候，银行会有一张一类卡做还款账户，可以随时还，还进去的钱如需要再支用，再走放款流程就可放款。
　　14.
　　抵押贷款优势和注意事项
　　（1）、有抵押的房产可优先批复；
　　（2）、转贷可以带抵押批复，批复之后再还款；（也就是先审批后还款，避免审批不过的情况）
　　（3）、可以做二抵；
　　（4）、不需做公证；
　　（5）、利息最低3.85%，比按揭贷款还低；
　　（6）、可以放款到法人个人账户；
　　（7）、资质好，500万以下不看流水；
　　（8）、可做全北京住宅房产；
　　（9）、可做新公司；
　　（10）、可自主月供，不用不生息；
　　（11）、20年超长贷款，可按30年贷款进行月还款，降低月供压力；
　　注意事项：
　　（1）、产证需要满3个月；
　　（2）、因为离婚财产分割过户，三个月内需要加配偶做共借或者担保；离婚不足半年需要前配偶出面；
　　（3）、收押房产证，结清后取回，平时使用可以借调；
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