长夜漫漫，子时过半，偶览头条时，小N忽然被一篇题为《301个！兰州市2021年度存量住宅用地曝光》文章下的网友评论吸引住了目光。 （来源今日头条某网友的评论） ＂哦。原来是吐槽兰州的房价呢。＂ 看到这条评论，小N脑中短暂地反应了一下。过了一会儿，心中又赞同道：＂哼，随便涨吧，这样大家都买不起好了。＂ 大概不知从什么时候起，兰州人好像越来越对兰州的房价表示不屑一顾。因为，为啥一个平均工资水平只有5000 的垫底二线城市，房价竟然能飙升至工资水准的2倍之多，而且还是被平均后的工资。 （来源于中国薪酬网） （来源于中国房价行情网） 所以，兰州的房价凭啥这么高？ 首先，要从宏观上明确一点的是：房价主要是由市场调节的，而市场从来不保障每一个市民能够买得起房子。也就是说无论在哪一所城市，总有人一定买不起房子。 当城市楼盘有限时，假如由政府分配房屋，那么某种程度上肯定导致居住不公平。国家分配住宅，会优先考虑本市政府工作人员及家属，其次有可能是国企之类的员工。那么极端情况下，最后七七八八算下来，新楼盘基本会所剩无几，没有多少户数能留给其他人。其次， 随着城市的扩张，人口在增多，土地资源也越来越紧张。同等条件下，新房会变得越来越少，地价也会随着需求的增多而上涨。城市资源是有限的，虽然房子是多数人的刚需，但公平交易下，只能保证少数人有房，而房价则是最简单有效的排除门槛。 是以买不起房是多数人的普遍情况，不能只单单怪罪于虚高的房价泡沫。 当然，以上也只是一个片面观点。房市是一个复杂的经济现象，不是任何人能够凭借只言片语且一时半会儿解释得清楚的。 那么回到微观的层面上来看兰州的房价。为了方便阐述，以下完全是在摒除掉其它影响兰州市房价因素的条件下说明的。 这样，就会发现兰州的房价与其独特的城市空间结构以及这数十年的城市发展有着密切联系。 也就是说，兰州市区的房价是随着绝对的区位优势与城市建设的完善一路水涨船高的。 纵观兰州楼盘的整体分布，横向看，东西两头少，中间东多西少；纵向看，南北两岸多，坪上两边少。 （图1来源转见备注） 但是这几年，兰州城市扩建得很快。市内两边坪区的开发不断在提上日程，且在火热地进行完善和建设中。这几年，晏家坪、彭家坪、范家坪片等多个坪区都得到了一众开发商的青睐，单就彭家坪来说已经在建设的楼盘中就有龙湖·景粼天著、华润置地未来城市、恒大翡翠华庭等多个楼盘。 （彭家坪卫星图） 亦或是政府直接出台文件对偏远地块进行规划建设。2020年兰州市自然资源局就发布了关于青白石片区的规划公示《兰州市城关区青白石片区控制性详细规划》，文件中明确将青白石片区的功能定位为＂精致兰州人居环境示范区＂以缓解兰州主城区的人口压力。 （来源于兰州市自然资源局截图） 而兰州市的房价，则几乎是在以主城区为基点，向东西两头，南北两边开始快速上涨。其整体呈现出的规律表现为东高西低，中间高两边低。 （图2来源转见备注） 这样看，兰州的房价走向并不复杂。从楼盘分布到住宅价格，很轻易地便可看出房价是与兰州的城市形态成正相关的。 兰州是独特的带状城市结构，以黄河为基准，南北两岸贯穿市区东西两头的一级主干道（如北滨河路、南滨河路、西津路）边上的商品住宅价格一般较高，因为占据了绝对的地段优势。例如同是毗邻兰州三十四中路口，长城·嘉峪苑位于西津西路主干道，均价大概在14700元/㎡，就比在彭家坪的楼盘将均价要高一点。 此外，离主干道较近的坪上的楼盘价格也要比其它偏僻坪上楼盘价格要稍高些许。青白石白道坪片区虽然隶属城关区，但由于地段极偏距离主城区远，新楼盘均价基本不到1w。与接近西津西路的七里河区彭家坪相比，价格几乎是立竿见影。如位于青白石片区的住宅价格在8000元/㎡左右，而落址于彭家坪的项目则大概为10000元/㎡。 另一方面，兰州市商品住宅的价格还呈现出沿着一级主干道由东向西依次递减的规律特征。而这则直接是受兰州的城市配套设施影响，一般来说城东比城西的配套设施要更加完善。兰州城东遍布各个政府、金融、医疗、文旅等办公机构，具有相对完善的城市基础设施和发达的交通网络，以及坐落的各大商圈。住在城东，生活的便捷性显而易见，而城西则略有欠缺。位于城关主城区的楼盘毛坯均价大概在15000元/㎡左右，比西津西路马滩段的精装盘还要高。 然而随着兰州＂东进西拓＂、＂南升北拓＂的城市规划建设，位于城西的马滩、崔家大滩近几年开发得如火如荼，多家房地产企业高调入驻。像马滩一片地就有长城·嘉峪苑、恒大帝景、鸿森·银滩广场、温商·金豪庭、雅戈尔时代之星、中广宜景湾郡城等多个项目。且马滩文化岛的楼盘，价格并不低，基本从13000元/㎡起步。而择址于崔家大滩的兰州万达城虽然较马滩更靠西，地段靠近深安大桥，但成功凭借成熟的规划建设和品牌效应，一开盘标价就达到了14500元/㎡左右。相比之下，远在西固的兰高·金都城之类的楼盘，虽在主干道上，但从配套设施来说，商业发展潜力来看，较＂两滩＂的房价就略逊色一筹了。 或者将九州开发区与彭家坪的新楼盘作比，彭家坪的新房参考价基本能达10000元/㎡，而九州则不满一万，很大原因就在于从住宅环境和配套设施来看，九州较彭家坪还是稍弱一点。虽说九州开发早，周边设施较成熟，但从长远来看彭家坪明显更具潜力。 总的来说，兰州房价的水涨船高一是有需求，市场随大流而涨。二是伴随城市建设、配套设施的完善，多个商业中心的建立，周边的住宅楼盘自然也就涨了起来。 不管怎样，虽然有人说在未来人口变少后房价会降低，但至少从目前来看随着城市的扩张，房价并不会很快降低，买房置业仍然是绝大多数人的最优选择。 所以当人们感慨房价高昂买不起时，要知道只是恰好大多数人买不起而已。而且房子本来就不是百分百地平均分配售卖的，努力赚钱或许才是唯一出路。 备注： ①图1、图2均摘自 李文慧，韩惠:兰州市商品住宅价格的空间分异规律.《测绘科学》[J].2018年2月第43卷第2期。 ②以上数据均参考于 https://lz.focus.cn/