文丨高山 郭小兴 编辑丨百进 来源丨正经社（ID：zhengjingshe） ＂两集中＂对房企来说，像一张明镜，照清了各家都有几斤几两。比较普遍的共识是，对于资金实力雄厚的大型房企来说，这显然是比较好的机会。 世茂集团总裁许世坛在2020年业绩会上也做出过类似研判。他宣称，＂两集中＂政策的出台，为世茂带来了更多的机会。世茂也预留了一些资金，希望能在4月至5月参与进来。 不过，如今5月即将过去，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、天津等城市的首批集中供地也相继落幕，但在这些竞拍中，世茂却毫无收获。 消息显示，前4月，世茂拿地金额仅为29.7亿元。作为行业排名第八且一向高调的大型房企，世茂拿地为何变得如此低调？ 01
＂坐视＂土储补充告急 或许是世茂的土储够多了，觉得没必要在集中供地竞拍市场上大肆出手了。 有这种可能。 年报数据显示，截至2020年末，世茂的土储货值1.38万亿元。其中，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元。 从土储面积来看，截至2020年末，世茂已进驻超过100个核心城市，拥有434个项目，共8175 万方（权益前）土地储备。 如此看来，无论是从整体规模还是构成结构来看，世茂的土储表现都还不错。 不过，如果找个同行做对比，世茂的土储还真是小巫见大巫。 比如说融创，其土地储备货值预计3.1万亿元，是世茂的两倍多。此外，融创土地储备的面积约2.58亿平方米，其中权益土地储备面积约1.61亿平方米，也远远高于世茂。 ＂比你优秀的人，还比你努力＂，融创都有这么多土储了，今年拿地的势头仍然堪称疯狂。 消息显示，在已完成的几场集中供地竞拍，融创几乎是场场都有斩获。在广州、重庆、无锡、杭州、北京5个城市，融创砸下了近500亿元拿地。 《正经社》房产分析师获悉，不只是融创，今年集体供地以来，各大房企都摩拳擦掌，生怕错失良机。因为大家都明白，＂两集中＂政策下，＂一年就卖三次地＂，每一次土地竞拍都是难得的机会。 比如说北京，上半年就一次拿地的机会，房企们翻箱倒柜也得来拼一把，就算是高溢价也不在乎。 但是，面对如此火爆的土地竞拍市场，世茂却显得异常低调。 亦或是世茂打算把钱花在刀刃上，计划只在公司深耕的城市拿地？ 可数据显示，大湾区、长三角和华北为世茂土储货值前三甲的区域，妥妥的大本营；但就是在这些区域，杭州、北京、天津以及深圳集中供地相继完成，世茂仍然毫无斩获。 像北京、杭州这样的一线城市，房地产市场稳定，抗风险能力强，即便是挤压了利润空间，各大房企也要抢破头。深耕于这些城市的世茂，更是没有缺席土地竞拍的理由。 即使不与同行对标、不考量土地竞拍市场的火爆程度，只从自身的现实情况来看，世茂不拿地的行为也颇具隐患。 年报显示，世茂2021年可出售总面积约为3096万方。根据世茂近几年60%左右的整体可售货值去化率，今年世茂的合约销售面积大概有1800多万方。 既然要消化这么多土储，那么今年也要有一定的土地补充。 去年，世茂合约销售面积为1712万方，而同年新增土储有1535万方，几乎达到了一个平衡。 今年以来，世茂几乎没怎么拿地。虽然其还有8000多万方的土地储备，可如果不加强补充，照现在这个去化速度，也就能支撑个三四年时间。 土储形势依旧严峻，但世茂为什么就是不拿地呢？ 02
入局大项目消化不良 唯一的解释，是世茂可能缺钱了。 这个猜测看上去不太站得住脚。毕竟，世茂刚刚在去年实现合约销售总额破3000亿元，同比增长15.5%；毛利润、归母净利润也分别达到396.7亿元、122.8亿元，业绩相当硬气。 ＂三道红线＂还全部回踩绿档，说明世茂的负债情况也颇为合理。 不过，2020年拆分物业赴港上市时，就有业界声音质疑：世茂这是缺钱了，要上市圈钱。 《正经社》房产分析师梳理财报获悉，2020年世茂拿下土储1535万方。在这其中，有1232万平方米土储由上半年增加，下半年只拿了300万方土储，不到上半年的四分之一。 上下半年的表现，为什么反差如此之大？事实上，这是其＂钱袋收紧＂的明显征兆。 财报显示，截至2020年末，世茂的经营性现金流为68.42亿元，同比下降76.79%，自身造血能力遭受下滑考验；投资活动现金流为-232.45亿元，同比大降43.96%；融资活动现金流为252.99亿元，同比增长640.58%，加紧了外部输血。 入局福晟集团却消化不良，或许是重压骆驼的那根稻草。 去年年初，世茂一举拿下福晟集团地产板块的千亿元量级项目。当时的福晟集团举步维艰：2019年年报显示，福晟集团当年的营收为426.81亿元，总负债却高达706.64亿元，货币资产却仅为31.84亿元。 有业内人士认为，之所以要火线驰援，世茂看上的是福晟集团手头上70余个、货值近千亿元的项目，以及3000多亿元的旧改项目。 虽说世茂并没有对整个福晟集团进行收购，只是承诺帮助其盘活销售、处理债务危机，且并不对福晟集团的债务提供担保。不过，世茂确实收购了福晟集团部分优质项目51%股权。 尽管有消息称，这些股权的对价仅为1块钱，但项目到手后，世茂就得负责进一步的开发，自然是少不了大把花钱。 但运营福晟集团项目的过程，却并没有让世茂满意。今年年初，世茂用其＂长三角团队＂取代了此前代管福晟集团的＂世茂海峡＂，理由正是福晟集团2020年的业绩没有达标。 一系列消息也证实，世茂接手的福晟集团项目进展并不顺利。 去年9月，世茂福晟长沙的一个项目停工数月，直到年底才开始复工。 同样是世茂福晟的项目——福州钱隆府，在去年10月因开发商债务问题停工，不得不转让给国华人寿接盘。 有消息称，从去年8月开始，世茂不仅调整了前福晟员工，还让世茂福晟的多个项目直接停摆。直到最后，在当地政府的介入沟通下，世茂才愿意重新回到谈判桌上，前提还是，必须拉上金融机构一起介入。 《正经社》房产分析师注意到，作为国内有名的＂拿地高手＂、＂并购大师＂，世茂一向行事高调。仅仅2019年，世茂就拿下了近3100万方的土储，其中就包括接盘万通地产、泰禾集团、明发集团等数家房企几十个项目。 然而，有业内人士指出，这几年拿的不少项目，有的拿了以后没法动，有的建成却不好卖，导致公司利益严重受损，以至于在2020年8月，世茂不得不提出，要从＂规模之路＂向＂利润之战＂转变。此举也被认为是世茂有了＂前车之鉴＂，不再接手规模庞大却质量不佳的项目。 甚至于，世茂正常的拿地需求，也从2020年下半年开始出现了停滞。对此积极一点的解读是，高调惯了还愿意放下身段。不利的影响是，在土储缺少必要补充的情况下，未来的销售规模势必会出现下滑。【《正经社》出品】 责编|唐卫平·编辑|杜海 百进·校对|然然 声明：文章仅供参考，勿作投资建议。投资有风险，入市需谨慎 喜欢文章的朋友请《正经社》，我们将对上市公司持续进行价值发现与风险警示 转载正经社任一原创文章，均请完整保留文首和文尾的版权信息，否则视为侵权